2012年5月31日 星期四

朱克伯格的賬單


從報章看到Facebook創辦人朱克伯格及新婚妻子Priscilla Chan在羅馬渡蜜月時享用平價午餐的報導,有點驚訝。

免費報的標題是《fb「教主」夫婦‧羅馬蜜月勁慳家》。大致是說二人在當地一家普通餐廳食午餐時,只喝白開水,沒有點選果汁或名酒,埋單32歐羅(310港元)。報導的結尾竟然是「完全沒有顯露超級富豪的身份和氣派」!

筆者特意在網上搜尋有照片的報導,供各位欣賞:


內子對此花邊新聞的意見有二。第一,她說在歐洲餐廳喝礦泉水與餐酒是差不多價錢。第二,在歐洲大部份餐廳的消費也就是這個水平。言下之意,朱克伯格夫婦的行為只是普通而已,無須大驚小怪。

筆者加入了朱克伯格的背境。他白手興家成為世界級富豪,業務是當時得令的社交網站,實是少年得志,難得行事低調,並無囂張跋扈,值得稱讚。反觀現時的人,未賺到錢已要使錢。剛剛內子便告知,一位「後輩」結婚,去了巴黎拍婚紗照,再去峇里舉行婚禮,然後回香港某酒店宴請親朋。據說這是現時年青人的結婚和消費模式。筆者無言以對。

返回股市,今日港股跌至45個月之低位,筆者則仍有買賣。例如日前評論過的人和商業(1387)其實買賣了好幾次,正如年青分析師T說:「炒人和跟炒輪差不多。」

筆者的買賣大致是:520.47元買入,5230.52元賣了;5240.41元買回,5250.42元沽清(星期五嘛)528(星期一)0.40元再入市,530升至0.445元便獲利回吐。今日尾市看到MSCI換股,估計有部份基金會清貨,尾市掛了0.39元,結果中了。


2012年5月30日 星期三

新澤控股(095):一隻好殼


冷門小型內房股新澤(095)528早上公佈,表示接到大股東陶氏家族通知,獲一名獨立第三方接洽收購陶家所持之股份,假如成事,可能導致公司之控制權出現變更及令公司可能進行企業重組。於公告日期,陶家持有公司股份約7.088億股,佔公司已發行股本55.18%。有關磋商仍在進行,惟未訂立正式協議。公司忠告投資者,有關股份出售未必成功。

消息出街之後,新澤股價一度由停牌前之0.29元升至0.42元,最後以0.39元收市,單日升34%。隨後兩日,即是昨日及今日,出現回吐。今日最低跌至0.32元之後及回升至0.355元收市,兩日共跌9%

查實新澤主要在蘇州從事物業發展及投資,在0512月來港上市,發行價0.58元。上市之後,公司業務乏善可陳,不過在早期,仍然吸引到基金入股 - Sprinnaker Capital068月以每股0.60(當時有小額溢價),認購了6500萬股。此基金至今仍是公司之股東。據港交所資料顯示,此基金現持有9232萬股,佔總股數12.85億股之7.18%

新澤之2011年之營業額只是3.8億元,純利1216萬元,每股盈利0.95仙,派息0.3仙。如以停牌前之0.29元計,已發行股本12.85億股,市值3.73億元。若以今日收市價0.355元計,市值上升至4.56億元。報表顯示於11年底之每股資產淨值0.71元,現時股價0.355元,折讓率剛好為50%

溫馨提示

筆者已持有上述股票,惟亦可能隨時沽售,不會事前發出知會。各位跟進前務必自行作出研究,亦宜按個人需要訂出止蝕策略。

2012年5月29日 星期二

杜拜 – 我錯了!


上周五由荃灣基地出城飯聚,時值港股低潮,好朋友見面,除了談談工作壓力、郭氏兄弟會否入罪、大劉如何應付前景的挑戰之外,難免哭哭股喪。飯腳D投訴近日筆者作品過硬,全是股票推介,可是大市如此低迷,早已持貨的投資者那有資源和心情去買股!

筆者表示,股票寫了,不一定要買啊,不過既然老友要求,自然要出一些軟性作品。另一方面,心想當大家不想看股票的時候,反彈應該不遠了。果然大市連同一眾二三線股今日就大幅躍升(一笑)

要軟性的,今日就披露一下筆者揀股之外的錯誤決定。

話說筆者正在籌備一年一度的小家庭大旅行。經過一些波折,終於前周敲定了地點及航班。筆者選擇了阿聯酋航空的航班,並要中途在杜拜轉機,才可去到目的地。

眾所周知,杜拜政府近年大洒油錢,將這個位於沙漠邊緣的小城,化身成為一個現代化而美輪美奐的大都市,並努力爭取全球村民去親身體會。筆者在雙心 好奇心和貪心 -- 驅使之下,在未查看旅遊資料前,就預訂了在杜拜過境留一晚。

甚麼是好奇心呢?很簡單,未去過嘛,雖然住不起帆船酒店,卻想看看世界第一高樓 Burj Khalifa。至於貪心,就是老想走多一個城方,然且不另收費(當然酒店開支少不了)

問題在訂票之後才浮現。原來筆者到達杜拜之日將是一個星期五的清晨。在杜拜,星期五是法定休息日,很多地方都守「禮拜」,包括本來在筆者出遊名單首位的朱美拉清真寺!至於「開門營業」的景點,多只會在下午才「開門」,包括號稱最奢華的杜拜地鐵,星期五也只會開半天!

2012年5月25日 星期五

人和商業(1387):買賣的風險要自負


筆者稱人和商業為「人民防空工程」物業發展商。研究甚麼是「人民防空工程」?百度有以下解釋:

人民防空工程也叫人防工事,是指为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护而单独修建的地下防护建筑,以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。 人防工程是防备敌人突然袭击,有效地掩蔽人员和物资,保存战争潜力的重要设施;是坚持城镇战斗,长期支持反侵略战争直至胜利的工程保障。

现在,新建的人防工程在建设前都经过了可行性论证,既考虑到战时防空的需要,又考虑到平时经济建设、城市建设和人民生活的需要,具有平战双重功能。

據說,人和的經營模式,就是從軍方取得人防工程項目,部份面積發展成地下商場,之後出租部分地下商城的商舖單位,又或轉讓部分商舖的經營權,從中獲利。由於最主要的「供應方」是軍方,大家可以想像到當中牽涉很多絕密資料,不會公開,投資者要買要賣此股,後果一切自負。

筆者早前從網上搜尋過一篇寫於101月的文章《作为人和商业(HK1387)的小股东,特别提醒各位一下》,背境是「瑞银再次发出一份研究报告称,人和商业极具投资价值,重申其买入评级,并将目标股价升至3.45港元,比现价2.10港元溢价64.3%」,作者andrewxinsun 特別提出買賣人和的風險,相當有見地:

第一,      政策性风险:人防工程改造目前存在法律漏洞。目前人防工程的改造型开发不需要向地方政府缴纳转让金。一旦如果新出台法律将这种开发纳入管理范围,就可能造成人和的运营成本急速上升,从而打击公司长远发展。

第二,      人事风险:该公司独立非执行董事之一为前国家人防办决策层官员,这和该公司能够顺利在全国铺开人防改造项目有极大关系。另传该公司大股东有军方背景,这些保证了该公司目前的顺利发展。但如果未来人士上产生变动,该公司的盈利能力就会受到巨大影响。


三,财务风险:该公司的运营模式决定了其无法取得相关土地所有权证,正因为没有这些权证,该公司在开发过程中必须依靠自身现金来进行开发。相比有银行作为 后盾的一般土地开发商,人和账面上充盈的现金很可能并不具有流动性,因此在分析该公司流动资产比率的时候并不能按照一般公司的模式进行考量。

2012年5月24日 星期四

人和商業(1387):防空工程遇上空軍


筆者股票組合在本月初買入了「人民防空工程」物業發展商人和商業(1387),買入的原因是此股股價自3月尾之0.90元水平急跌了很多。以其每股資產淨值達0.984元人仔,當時股價0.47港元,折讓達六成,於是入市博反彈。

殊不知買入之後,股價日日下跌,最後在516跌至0.29元才又再急急抽升,四、五日之間竟又升至0.57元,累積升幅達96%。今日上午《經濟通》有以下短評,非常傳神:

自女股神「牛央」日前指人和(1387)「愈跌,我愈買!」後,股價澎澎聲咁暴漲,由上周四(17)到噚日最多爆升逾75個巴仙,喺大風大浪嘅悶巿中突圍,認真唔簡單。雖然「孖屐」博「牛央」出手掃貨,但事隔幾日丁點後續消息都無,唔少缸友失望,喺噚日(23)曾急升14個巴仙下,收尾將日內升幅一筆勾銷。按噚日走勢,一粒「射擊之星」高高掛喺公仔圖,搞到今日(24)齊齊散貨,股價大插15個巴仙。但話分兩頭,若今日支大陰燭唔散,極其利淡嘅「黃昏之星」出現,短期都唔會好過。其實今日股價大挫都喺意料之內,因就算今日走貨都較飆上嚟前有三成升幅,「捕浪客」都已經賺夠,現時離場都唔太差  … 睇公仔圖,人和股價而家喺20天位置拉鋸,但若失守就好快連喺4毫子位嘅10天線都頂唔住,有貨喺手嘅缸友,走貨要快手。《魚缸博客》

筆者是驚弓之鳥,昨日見人和股價從高位回落,已於0.52元將持股沽清。不過,今日見其股價挫落,又於下午當股價跌至0.41元時再次買入。

除了《魚缸博客》提到的短線因素,人和從反彈高位挫落二成,大行的沽出建議是始作俑者:

瑞銀:人和商業28億人幣款項被拖阻礙建築計畫 劈目標價34% 

人和商業(01387)過去5日急升逾五成,今早大插水,曾跌18%。瑞銀發表報告指,人和商業早前出售5間英屬維爾京群島註冊的附屬公司,其中有約16億元人民幣款項未收回,相信亦難以於今年內追回。同時,逾期半年以上的約12億元人民幣應收賬亦好大可能繼續被拖數,相信會影響公司今年建築工程計畫。瑞銀大削人和商業目標價34%0.35港元,維持「沽售」評級,下調2012-2014年每股盈利預測60%73%57%0.04元、0.04元及0.06元人民幣;認為公司流動性偏緊,將影響百貨店開業計畫,調低2011-2014年租金收入的年複合增長率,由92%降至57%。瑞銀又不滿管理層未有交待過全年推售計畫,加上今年以來未有售出任何商舖,估計今年合約銷售額僅10億元人民幣,按年大降71%。《匯港通訊》

2012年5月22日 星期二

莊勝百貨(758):有望成私有化對象


莊勝擁有的潛藏資產,就是「武漢廣場有限公司」之49%權益,而佔有餘下權益的合作夥伴則是「武商集團股份有限公司」。如筆者的資料正確,後者是早於92年在深圳上市的鄂武商(深圳:000501),為湖北省最大的綜合性商業企業,前身為「武漢商場」。

莊勝於年報透露,「武漢廣場有限公司」之年期由19931229起為期20(筆者註:合作年期將於明年底屆滿),註冊資本為2100萬美元。於2011年底,集團應佔此共控企業之資產1.49億元,而應佔2011年的盈利(如前述)則達1.38億元。

看看歷史,莊勝之前身「德信」是建築公司,於92年與武商集團在後者的根據地武漢合資發展武漢廣場,德信佔51%權益。物業之土地使用期由1992年中起計50年,地址是武漢解放大道688號,包括一幢40層高辦公大樓及兩幢26層高住宅大廈,座落於8層高之公用商業平台及兩層地庫停車場,發展計劃於98年完成,而德信則於99年上市,從德信年報中看到武漢廣場已售和未售單位的資料,顯示合資公司將寫字樓及住宅單位分拆出售,不過就找不到商業平台的資料,未知其是否轉讓予「武漢廣場有限公司」,由於莊勝/德信只佔後者49%,按例毋須公佈此共控企業之詳細情況(無奈!)

根據網上搜尋到的資料 (http://www.wuhanplaza.com.cn/web/),「武漢廣場有限公司」正在經營武漢廣場的商場,名為「武漢廣場購物中心」 (http://mall.ppsj.com.cn/6B666C495E7F573A8D2D72694E2D5FC3/)

座落于中国武汉市汉口商业黄金地段,是中国中南部地区单体规模最大,集购物、娱乐、 餐饮、商务于一体的豪华型购物中心,地下2层、地上8层, 经营面积近8万平方米,其建筑与装修采用世界名家设计概念,高贵典雅,富丽堂皇,融中西文化于一体,汇古今风韵于一身。武汉广场购物中心引进国际、国内著名品牌与名优畅销商品10万余种类、20 万品类,真正实现了"荟萃精品、服务大众"的市场定位,成为广大中外消费 者购物休闲的理想之首选。

最後,筆者得承認,雖然花了很多時間,也搞不清莊勝最賺錢的資產 -- 應佔「武漢廣場有限公司」之49%權益 的具體情況,最重大的問題莫如是是它只是擁有商場的經營權,抑或連商場物業也擁有?現時只知道此共控企業於2011年為莊勝帶來1.38億元盈利貢獻。如以最簡單的估值方式為其估值,即是按市盈率5倍至10倍計,「武漢廣場有限公司」之49%權益市值可達6.9億元至13.8億元,比莊勝現時之市值4億元,高出72%245%。假如有一日,莊勝大股東要私有化此項資產,又或是武商集團要統一旗下商場,小股東可能可以取得不錯的回報。


2012年5月18日 星期五

莊勝百貨(758):近年業績不錯


讓我們先看看莊勝(758)近年業績。集團07年獲利4429萬元,之後差不是按年增長,2011年營業額增加25%2.67億元,純利增加34%1.4億元,每股盈利0.139元,派息0.025元,則與2010年相同。集團自09年開始派息。

各項業務之中,物業投資之營業額增至2840萬元,分部業績增至1106萬元;物業管理及代理服務之營業額增至1638萬元,分部業績減少至215萬元;製銷建築材料之營業額增加31%2.22億元,分部業績增加1.3倍至8862萬元。應佔間接擁有49%權益之共同控制企業之溢利增加42%1.38億元,為集團盈利的主要來源。集團透露,由於武漢之購買力強勁,此共同控制企業年度內錄得銷售額增長21%,集團應佔15.2億元。此外,集團已收取2011年上半年現金股息6514萬港元(經扣除中國預扣稅)

於年結日,集團持有銀行結餘及短期存款1.45億元,資本負債比率(計息借貸及銀行貸款總額相對總資產之比率)由往年之13%下降至1%

集團今日收市價0.425元,往績市盈率3.1倍,息率5.9%。筆者好大膽列舉股王領匯(823)作出比較,後者今日收報28.80元,往績市盈率4.2倍,息率4.2%。比較一下而已,請勿見笑。

(… 待續…)

2012年5月17日 星期四

英皇國際(163)提升持貨質素


拙文《英皇國際(163)可博楊生私有化》上周出街之後,英皇竟有兩大單消息發佈。筆者今日報導一下。

一是集團在上周五(11/5)晚公佈,已訂立臨時買賣協議,以代價14.5億元,出售位於荃灣眾安街之英皇娛樂廣場全幢物業。物業為一幢23層高商業大廈,總樓面面積19.56萬平方呎。未計相關開支前,預期將錄得公平值收益9000萬元。物業尚有未償還銀行貸款額4.75億元,而於2012年度之租金收入為5100萬元。預期交易須於1129或之前完成。

幾日之後(15/5),集團又公佈就淺水灣「The Pulse」向政府補地價7.98億元。物業之樓面面積逾14萬平方呎,集團會開始進行市場推廣及在2012年招租,預期將會為集團帶來可觀及穩定的收入,亦為遊客、購物者及當地住戶提供高級用餐及購物服務。

其實The Pulse 早於2008年建成,不過一直因為補地價問題未能啟用。以下文字節錄自公司幾年來的年報:

於投資發展方面,本集團在淺水灣擁有一幢多功能休閒及娛樂海濱綜合大樓。該項目總建築面積約166,800平方呎,並已大致落成。本集團正透過原訴傳票釐清有關該物業之換地條款。待解決有關事宜後,預計該物業將為本集團帶來穩定租金收入,並成為本集團核心資產之一。

兩宗消息反映,英皇並非一味增持物業,而是一邊增持比較熱門及優質的物業,一邊賣出位於非遊客區的物業。集團於115月出售位於九龍灣宏泰道7號之英皇國際廣場,代價8.5億元,當時預計錄得公平值收益2000萬元。事後,政府公佈「啟動九龍東」,殺英皇一個措手不及。


2012年5月16日 星期三

又要減持股票


近日大市連日大跌,恆指今日再跌634點,以19259收市,主板成交額增加至657億元。恆指現時已正式跌穿了4月低位20035,自然亦跌穿去年10月之高位20272,嚴重破壞了近月之上升趨勢,未來應是大幅減持股票,以增加現金,再等待升市重臨。

「冰凍之倉」近日又再潛水,令人失望。持股方面,已於54沽出濃縮蘋果汁生產商海升(359),每股作價0.64元,比買入價0.71元,虧損10%。另外,今日又沽出復牌幾日的煤炭概念股樓東(988),每股作價0.495元,比買入價0.68元,虧損27%

樓東(988)於上周五復牌,原來公司之首席執行官被廉署要求協助調查,雖然公司表示有關調查與公司無關,惟股民難免杯弓蛇影,又或是風聲鶴唳,報牌日即大跌16%0.51元。筆者本想待股價略為反彈才沽貨,可是今日大市大跌,故選為沽貨對象。

有關樓東之復牌通告,大致節錄如下:

樓東(988)首席執行官應廉署要求協助調查
11/5/12
樓東公佈已獲悉公司首席執行官兼董事柳宇應廉政公署要求協助調查,有關調查並不涉及公司。柳宇堅稱廉署的調查全無根據,而他將全面配合並就此事積極辯護。董事會成立的特別委員會完成獨立及全面查詢,確認廉署調查並不涉及公司及其現時或過往的附屬公司或其資產,以及2008年一項非常重大收購事項所收購的現時附屬公司的過往業務或資產。公司強調,日常營運如常;而公司兩名執行董事趙成書及吳子科組成管理委員會,將負責公司日常管理及營運。

2012年5月15日 星期二

莊勝百貨(758):擁有潛藏資產


「冰凍之倉」之中,有一隻小型股莊勝百貨(758),買入至今損失不菲,今日趁筆者有空介紹一下,不過並非推介各位買入,敬請留意。

莊勝百貨(758)早在1999年上市,03年由現時之大股東周建和取得控股權,主業在國內從事物業投資,規模不大。2009年莊勝斥資1.1元向周先生收購建材業務之權益(在湖南產銷礦渣粉),交易的特點是公司發行大量新股收購,另外再以折讓價供股集資。交易完成之後,先生的持股量由初時之52%左右,大升至70%水平。最新資料顯示,先生現時持有6.98億股,佔68.67%權益。

少量投資物業及礦渣粉業務均不是投資者所愛,筆者看中的是莊勝持有一家共控實體的49%權益。這家共控實體在武漢經營一家百貨公司,近年為莊勝提供不少貢獻,實在是一件不可多得的潛藏資產。

(…待續…)

2012年5月14日 星期一

星獅(535):股東結構與潛藏價值


提出私有化的兩大股東FCL China RGL,其最終控股股東分別是新加坡上市公司 F&N、和新加坡貿易與工業部,於公佈時分別持有星獅之56.18%17.16%股益。翻查資料,兩位拍檔於2001年夥拍另一投資者「賽搏」入股當時的「興港」時,控股權相若。其後「賽搏」離場,星獅於05年向F&N收購上海松江項目後,F&N躍身成為第一大股東,新加坡貿易與工業部只保留少數權益,身份頓時變成「投資者」。

筆者估計,公司股價長期低迷,新加坡貿易與工業部料有候機離場之意,以免部門的投資成績長期受到拖累。

除此以外,筆者又留意到網上有評論 (http://otsui.blogspot.com/) 指星獅在深圳南山高新技術產業園南區的威新科技園三期地盤,自2010年與市政府解決發展方案後,一直未有重新估值。據說地皮價值可能已升至10億元人民幣,令星獅的每股資產淨值上升至0.518元,較0.28元高出85%!隱藏價值向來都是私有化活動中最大的推動力。

總結星獅這個私有化個案,特徵相當傳統。星獅經營規模不大,又缺乏概念,導致交投疏落,股價低迷(公司市值收縮),和失去向市場集資的功能。當維持上市地位的誘因流失,而維持上市的行政費用相對昂貴,再加上大股東可能看到公司資產中有隱藏價值,便會排除困難向小股東提供一點利益,以取得公司資產的完全控制。

2012年5月11日 星期五

星獅(535):私有化不花分毫


星獅(535)的經營規模不大。年報顯示,05年由大股東注入的上海松江地皮(55%權益),正在分期發展為「山水四季城」,當中第一期已完成,現在發展第二期(建築面積26.2萬平方米),其他物業包括深圳威新科技園第三期等。2011年度(9月結)的營業額只有3億元,純利2.1億元,當中包括物業升值2.1億元;每股盈利3仙,不派末期息。於年結日之股東資金23.2億元,每股資產淨值0.338元。

與公佈私有化之同日,公司亦公佈了2012年度上半年之業績,營業額減至1億元,純利增加3.6倍至4456萬元,每股盈利0.65仙,不派中期息。於半年結日,股東資金上升至23.79億元,每股資產淨值上升3%0.347元。公司持有發展中物業21.2億元,現金上升至12.2億元,而公司有銀行貸款共13億元,即有淨現金近8000萬元,在地產公司來說,算是穩健。

今次私有化作價,每股0.28元,比3月停牌前之股價0.19元,有溢價47%;比最新之每股資產淨值0.347元,折讓率只是20%。公司亦刻意重提,公司於067月供股作價0.12元,更有溢價133%。筆者查看圖表,今次私有化作價接近08年中創出之高價,金融海嘯之後,公司之股價曾於087月跌至5.7仙!綜合而言,今次私有化作價相當慷慨。

從另一個角度看,公佈私有化前之股價有大半年停留在0.19元之下。停牌前之股價0.19元與119月底之每股資產淨值0.338元比,P/B0.56,即是折讓率達44%。大股東慷慨向小股東多付每股9仙私有化,自家的利益(假設與每股資產淨值比較)只是每股5.8(半年結之後提升至6.7)

不過,如果加上兩大股東之持股量達73.33%,情況又有不同了。因為兩大股東持有50.2億股,以0.19元計,原來市值9.54億元。進行私有化,只要先付出5.46億元,便可控制價值23.79億元之資產。又假設將資產沽售套現,扣減原來持股之市值9.54億元及多付之5.46億元,即可賺得8.79億元。

此外,由於公司之財政穩健,擁有12.2億元現金(淨現金則為8000萬元),兩大股東在私有化公司之後已可動用,可說私有化行動實際上不花分毫。

除此之外,兩大股東的持股結構,也可能促成今次之私有化活動

(…待續…)

2012年5月10日 星期四

星獅(535):私有化作價慷慨



小型地產商星獅(535)昨日公佈私有化,作價比停牌前之收市價有溢價47%,令人羨慕。公告大致如下:

星獅地產(535)兩大股東 FCL China RGL 提出將公司私有化的建議,每股作價0.28元,較停牌前之0.19元,有溢價47%,總代價5.46億元。完成收購之後,兩大股東將盡快申請撤銷股份於聯交所的上市地位。

根據資料,公司早於1989年上市,初期從事建築工程,1997年曾由中旅(308)與地產界名人周年茂聯手收購,改名為「興港」,涉足國內房地產。隨後公司於2001年科網熱潮中又再轉手,改名為「威新」及經營當時「熱爆」的科網項目,當中包括開發「商業園」。科技泡沫爆破後,公司之概念盪然無存,業績亦乏善可陳,2000年至2003年幾年均要虧損。

公司再於05年向兩大股東之一的花莎尼(Fraser and Neave Ltd - 新加坡上市公司)收購上海松江地皮,花莎尼之持股量上升至逾55%,成為第一大股東,公司亦再改名為「星獅 / Frasers Property (China) Ltd」,以宣示Fraser and Neave 擁有控制權。近年國內樓價升至高位,公司重新獲利,2011年度(9月結)純利增至2.1億元,當中包括物業升值2.26億元。

(…明日續…)

2012年5月8日 星期二

英皇國際(163)可博楊生私有化


提起英皇集團及楊老闆,很多人都「耍手擰頭」。長輩K的評語不能「出街」,C君說是「發財立品」。

筆者看中英皇國際(163),主要是它的地產業務近年發展得不錯,資產年年膨脹,可是股價相當低迷正是前周所說的「樓價、股價兩極化」現象。另外,大股東楊先生,多年以來以直線及曲線方式增持公司股權,現時已差不多去到極限 持有27.47億股,佔74.93%,看來私有化此上市公司是有可能的,除非公司又大量發行新股去收購資產。

先生有很多生意,現時的英皇國際(163)主要是經營中、港及澳門的房地產,公司持有61.5%的附屬英皇娛樂酒店(296)則經營澳門酒店及相關娛樂活動。

除此之外,先生旗下的上市公司還有英皇證券(717)、新傳媒(708)及英皇鐘錶珠寶(887),均不在本文研究範圍。

英皇國際(163)即將進入收成期

根據資料,先生於1990年透過買殼,入主現時的英皇國際(163),之後公司曾經營多種業務,過去幾年集中於香港發展房地產生意,業績隨經濟波動。以近幾年而言,08年度(3月結)13億元,09年度因為金融海嘯為物業減值而虧損15億元,10年度及11年度的純利分別增至30億元及34億元,當中相當大部份源於物業升值。

截至119月底的半年,營業額增加27%10.5億元,純利增加46%16.6億元,每股盈利0.45元,派中期息0.05元,增加4%。純利之中,包括物業重估收益15.6億元(10年度為11.3億元)。業務方面,物業租賃之營業額增至2.2億元,溢利增至1.94億元,公司看好商舖,現時主要持有銅鑼灣羅素街82022-2450-56號、波斯富街76號及駱克道507523號、尖沙咀廣東道468號及彌敦道81號之零售商舖、灣仔英皇集團中心、北角健威坊購物商場及荃灣英皇娛樂廣場之購物中心;物業發展表面上青黃不接,營業額只是334萬元,虧損6147萬元,不過已於2010年預售西環海景住宅發展項目「維壹」和北角高級多層綜合大樓「渣華道98號」,又於2011年預售西灣河「港島東18」,據說涉及20億元樓款,可於2012年度入賬,今年計劃推出太子道西項目及西環干諾道西180號項目,市值料逾40億元。未來的亮點還有淺水灣The Pulse (建築面積14.3萬平方呎之綜合大樓)、上海英皇明星城(位於豫園、建築面積達130萬平方呎之綜合物業),可惜兩者均有官司未完;酒店業務營業額增至8.3億元,溢利增至2.87億元,是本期業績之中貢獻最大者。

反映在數字上,於半年結日之資產淨149億元,每股4.07元,市值51億元,股價1.38元,即是P/B0.34,折讓率達66%。公司於2011年度中期曾派紅股(61),比較每股盈利和派息易生混亂,簡單的以報價機數據看,往績市盈率1.4倍,息率7.3%,不妨作為參考。

大股東不停增持

由於業績不差,股價低迷,大股東楊先生近年不停增持股份。

最大宗的一次,先生在09年中透過英皇國際(163)於收購「澳門英皇娛樂酒店」之10%權益後,將之轉讓予英皇娛樂酒店(296),順道將12億元之英皇國際(163)可換股債券轉為股份。根據港交所資料,先生在103月換股,換股價每股1.20元,持股量增加10億股至20.7億股,而持股比重變成69.78%

最特別一次,是英皇國際(163)2010年尾公佈以10.63億元向英皇娛樂酒店(296)收購 Expert Pearl,後者持有前面說過的「上海英皇明星城」項目地皮。英皇國際以現金46萬元及以每股2.35元,發行4.52億股新股支付。英皇娛樂酒店(296)收到股票之後,將之派予股東,英皇國際(163)作為大股東收到自己的股票,不是將之註消,而是將之派予公司的股東。根據港交所資料,先生在113月增加了3.54億股公司股票,持股量增加至24.87億股,而持股比重則由71.43%攤薄至67.83%

之前及之後,先生不停地吸納公司股票,感覺是不計價的買,遠的不說,108月曾以1.87元增持,而119月之買入價低至1.05元。最近一次是於今年16,以每股1.20元左右增持100萬股,持股量如前述,達至74.93%了。


溫馨提示

筆者已持有上述股票,惟亦可能隨時沽售,不會事前發出知會。各位跟進前務必自行作出研究,亦宜按個人需要訂出止蝕策略。


(本文將在Quamnet 刊登)



2012年5月4日 星期五

景福(280)會爆發股權爭奪戰嗎?


早上筆者神志未清,年青分析T君已來郵,講述金舖股景福(280)又再出售資產:

280 密密套現,係咪想收檔?
爛船有三斤釘,
佢靠賣港交所過活....
PB好低呀....
個品牌仲值錢嗎??

筆者上《經濟通新聞》尋找新聞,卻只有以下形式的資料

280  景福集團   公告及通告-〔須予披露的交易〕
筆者懶,又「懶聰明」,以為景福又再沽售所持有的港交所股份,沒有甚麼大不了,所以沒有去港交所網頁打開有關通告,只是查看一下景福的財務資料如下:

119月底

資產淨值9.54億元,每股2.19元;昨日(3/5)股價0.99元,折讓55%
流動資料之中,存貨佔8.6 億元、現金 0.64億元、股票值1.9億元
而景福昨日之市值4億元

於是筆者就回T君:如果賣盤就當然好,唔賣就一直大折讓。

景福業績不振

查實景福早在1988年上市,營運規模不大,現時主要在香港從事金、鑽首飾零售、金條買賣及鑽石批發,另外,又經營證券行及建築業務。除了金舖生意之外,其他業務近年都是虧本的。截至20119月底之半年,公司之營業額增加33%7億元,純利減少17%1131萬元,每股盈利2.6仙,每股派中期息0.15仙。業績不振,導致股價長期低迷,跑輸同業六福(590)、周生生(116)等何止十條街!

靜靜起革命?

雖然如此,收市之後,筆者還是去看通告,才知道景福原來在沽售一個荃灣地舖物業,成交之後將可套現1億元。嘩,筆者於是再追查一下近日景福的消息,看看是否真的有賣盤的可能。

首先,今次擬出售之物業是荃灣沙咀道253-255號思源樓地下店舖及閣樓儲物室之物業,現金代價1億元,預期於112或之前完成。此物業於31/3/12之賬面值為456萬元。預期可錄得比賬面值高9460萬元之收益。

此前,景福在2011年第四季合共51.4萬股港交所(388)股份,所得款項6632萬元,通告表示出售之盈利6625萬元,筆者估計賣價超出31/3/12之相關賬面值不太多,此次出售以套現為主。

除此之外,有一位楊永仁先生,在去年10月增持景福股份,現時持有2687萬股,佔公司股本6.17%,成為第二大股東。公司的第一大股東是楊氏家族之楊置誠置業,持有2億股,佔公司股本之46.01%。惹人遐想的是此楊生未知是否原來大股東相關人士,假如不是的話,誰人會入股此公司呢?他有甚麼目的呢?