瞄準曼城 CBD (五) 三房單位租金回報較高

筆者因為想買一個連車位的單位. 所以揀了一個三房單位。其實, 租金回報率也是筆者看重的因素。

今次可供選擇的二房單位之中, 租金回報率多是5%或以下, 而三房單位連車位的則起碼有5.4%。估計是二房單位比較受歡迎, 訂價比較高 (亦可能加過價)。三房單位經過四個月銷售之後, 沽出不及一半(估計原來有17個, 現仍有9個), 所以要以較吸引的價錢促銷。

一般投資者買樓收租, 多會揀細單位, 主要是細單位比較容易「租出」。眾所周知, 大城市工作機會較多, 吸引很多人來到城市工作, 為求交通方便, 大部份城市「打工仔」都會在城中租個中短期居所, 放假時才回老家與家人相聚。

有能力的「打工仔」當然可選擇租個一房單位, 享受最高的安全感和最高的私隱度。假如 Budget 有限, 就要考慮與人共租一個二房或三房單位。筆者調查過, M3區內的一房單位, 月租£750 - £800, 而 Alto 的二房單位月租£900起, 反映與人共租大單位有很大經濟誘因。不過「相見好, 同住難」, 共住之後交惡, 要拆伙的亦非不常見。

由於今次出售的單位已有租客, 所以大單位「租唔出」這個憂慮可說不存在, 至於日後租客搬走, 要再招租, 屆時再算吧。

三房單位的客廳

最後還有一個分享, 就是筆者以為, 倫敦以外樓價和租金都較低, 租戶應可負擔租個大單位一家人住。到交換合約之後, 取得租約才見到, 筆者的三房單位由三位不同姓氏的男子共租。

溫馨提示

筆者與朋友均是業餘投資者，在此分享有關個人經驗，各位如對英國買賣樓手續，法律，稅務等有問題，宜向專業人士查詢。

瞄準曼城 CBD (四) 二房單位平售£221,900

今次買賣, 有些波折, 不過暫時按下不表。

筆者翻查電郵記錄, 原來2016年8月收過英國經紀來盤︰

Alto Block D is now available to purchase, with 81 apartments rising 17 storeys high, this landmark development is fully tenanted and available to buy for investor clients.

Income producing apartments from the day of completion, with excellent specification throughout and a superb location, being only a five minute walk from Deansgate and minutes to the Lowry Hotel.

Two bedroom apartments are available from £193,500

Three bedroom apartments with parking from £262,000.

記得當時打開電子地圖, 見到樓盤位於舊區 Salford Central附近, 距離筆者認識的旺區 Piccadilly 和 Manchester Arndale 頗遠, 就沒再跟進了。待到11月從香港經紀取得價單時, 還剩下18個單位︰

二房單位 從 £221,900 至 £247,700

尚有一個二房單位連車位 £251,000

三房單位連車位 從 £265,100 至 £316,300

筆者想買個連車位單位, 因為認為在市區車位很再用, 雖然有人認為曼城公共泊車位充足, 最後筆者還是選了一個標示租金回報率高達6%的三房單位連車位。

三房單位的飯廳

停車場出口

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瞄準曼城 CBD (三) Alto 蘆山真面目

2016年11月地產經紀A將曼城 Alto Apartment D 座的銷售資料傳給筆者。筆者打開地圖一看, 原來樓盤在 River Irwell 西岸, 離曼城的 CBD Spinningfield 只有 10 分鐘步程。筆者以前只知曼城最旺是 Piccadilly 火車站, 以至交通樞紐 (輕軌交匯和巴士總站) Piccadilly Garden及全城最大的購物中心 Arndale, 自從當年9 月著陸 Spinningfield, 才知道後者是曼城 CBD。

Alto Apartment (來自 Alto Apartment 網站)

至於Alto Apartment, 由四座住宅大廈組成, 分別由6至18 層高, 提供327個單位, 當中並沒有 affordable 或social rented 單位(大抵是由政府售/租予低收入居民的單位)。D座樓高18層, 是最高的一座, 而整個物業的 Concierge facilities 亦設於D座。

Alto Site Plan (來自 Alto Apartment 網站)

A座和B座早已完成及出售, 樓書中沒提及C座, 據說是年前出售的, 筆者自家的「搵樓」資料顯示, 2015年出售的三房單位低至 £205,000！應該是C座吧。另一方面, 整棟D座年多前由一個基金 F 買下投資, 招滿租客之後, 現時拆散, 連租約出售。可供選擇的單位共有10餘個, 間隔由二房至三房單位, 分佈於2樓至17樓, 並無一房或Studio單位。

Block D 樓層平面圖

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瞄準曼城 CBD (二) 走進曼城CBD

以筆者所知, 曼徹斯特的輝煌時代大約在二、三百年前。工業革命期間, 紡織業在曼城發展蓬勃, 帶動人口流入和好多基礎建設, 包括運河 (好似 River Irwell 是一部份 ) 和鐵路。資料說, 世上第一條載人蒸氣鐵路就是連接曼城與利物浦兩大英北城市。

曼城的傳統市區, 大抵是由四個火車站和River Irwell 包圍的地區。四個火車站是︰位於城東南方, 連接倫敦等大城市的大站 Manchester Piccadilly、位於城南的 Oxford Road Station (由此站可行去兩間大學)、位於西南的 Deansgate 、以及位於城北的 Manchester Victoria。

大約20年前, 現在稱為 Spinningfield 的地區被銳意發展成曼城的中央商業區 (Central Business District )。維基資料顯示, Spinningfield 用戶包括Regus、Barclays、DAC Beachcroft、Deloitte、HSBC Bank、Grant Thornton International、Guardian Media Group、and Royal Bank of Scotland等。 Financial Times 指 Spinningfield的地位有如倫敦的 Canary Wharf。

筆者去年中, 曾去Spinningfield 行了一趟, 著地感到現代都市的氣氛, 有別於曼城其他歷史悠久的舊區。這次小旅行, 並不是為「 睇樓」, 而是好奇的游走於 River Irwell東西兩岸。不過Salford Central火車站一帶外貌相當破落, 我提不起興趣走過去探索, 否則再走幾分鐘就可見到Alto Apartment( 地圖中左上方)。Google Map 計算由Alto 步行至 Spinningfield, 只須十分鐘左右, 看來極適合在 Spinningfield 工作的人。

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瞄準曼城 CBD (一) 公投脫歐後再出擊

筆者在去年11月開始在這裡分享購買英國住宅物業的經驗, 主要是因為英國在去年6月23日公投脫歐, 拖累英鎊下挫至逾30年低位, 可能為大家帶來趁低吸納英國資產的機會。事實上, 筆者身體力行, 當時已出動去參加地產經紀在香港舉辦的銷售展覽會, 以了解最新行情和物色筍盤。當《 趁低吸納英國樓 》第一篇文章《 英鎊低迷 造就低吸英國樓時機 》在2016年11月27日在《 冰凍之手 》網誌上載時, 筆者已落訂購買曼城一個連約住宅物業。

無奈, 筆者的生產能力太低了, 寫了半年, 只為大家呈現了三個買樓個案︰《 隔山搶購 Romford 樓花》、《 展會敲定曼城連約盤 》和《 網購倫敦地鐵簇新樓 》。與此同時, 筆者的曼城物業已完成交易, 並收了二個月租。如果順時序完成另外兩個真實買樓個案(分別在伯明翰與曼城), 可能需時三、四個月, 屆時曼城新個案將變得更老, 失去及時為大家帶來啟示 (如有的話)的作用。

有見及此, 筆者決定抽起朋友胡生親赴伯明翰與曼城買樓的故事, 而立即介紹筆者的曼城新歡︰Alto Apartment。

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遺產稅Inheritance Tax - 要付嗎 ?

各位須注意, 筆者不是稅務專家, 以下關於英國稅務的叙述, 主要取材自英國稅局網頁。各位如有問題, 宜向英國稅務專家查詢, 或到英國稅局 HM Revenue & Customs 網頁了解, 網頁內有大量資料教你報稅。

根據HM Revenue & Customs 網頁所說, Inheritance Tax 就是一個人死後, 其遺產( 包括物業、金錢、和擁有物) 應付的稅。

通常在以下情況中, 不必付遺產稅︰

一. 遺產價值在 £325,000 界限之下 (筆者理解是遺產的淨值, 即是扣除貸款之後)

二. 去世者將所有傳給配偶或 伴侶、或慈善團體等

假如去世者將住屋送給兒孫, 價值界限上升至 £425,000。

標準遺產稅率是40%。高出上面所說的界限的部份才須課稅

從另一角度看, 假如你繼承英國物業時, 你不必因此支付印花稅、收入稅或資產增值稅。可是假如去世者的遺產應付而未能支付, 則繼承物業的你須要支付遺產稅。

如果你是英國居民 ( Resident ), 你在英國以外的資產可能也在稅網以內, 請你深入了解清楚。

資料來源

https://www.gov.uk/inheritance-tax

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