2019年11月15日 星期五

答客問︰ 首置須付額外印花稅嗎 ?

Cambridge 風光

幾日前開始回答網友 Mok Mei的提問。現將她的問題再貼一次 :

網友 Mok Mei 提到...

你好呀, 我係最近留意到你既Blog, 由”隔山搶購 Romford 樓花” 睇到你最近發表既文章, 內容很詳細, 提供了好多係英國投資物業既資料及心得, 多謝您先.

自我介紹先, 我係香港人, 同英國藉既鬼佬結左婚, 大家一直到係香港打工同租樓住. 大家都知道香港樓好貴,而且地方不大...相比下, 如果係英國買樓, 用同樣既價錢吾洗350萬可以買到700幾呎了…而且過多5-8年後, 我地有機會移民, 所以想買一個單位暫時會放租, 之後有機會自住… 我想問問下你寶貴意見…

1) 我想問你係 UK買樓, 你會吾會用聯名一齊去買? 定係俾錢對方,用對方個名去買? Stamp duty CASE係咪同香港一樣, 首次買物業可免稅, 第二次買就要交多啲稅?
2) 3間銀行借錢做mortgage, UK HSBC, BOC and BEA. 3間既息率以UK HSBC最低?
3) 我地打算係Cambridge 呢個地方買apartment, 你有無咩想法分享下?
2018711日 下午4:20


筆者在201612月寫過英國住宅物業印花稅, 有興趣可重溫一下 :
《 隔山搶購 Romford 樓花()-印花稅當時未加辣 》

根據英國稅局網頁上資料, 下列情景買家不須加付3%的額外額印花稅 :
  1. 住宅物業價值在四萬鎊以下 ;
  2. 買家在全球沒有擁有其他住宅物業 ;
  3. 如購買的住宅物業, 是用以取代原來的住家 ( main residence )

他們的低印花稅 ( SDLT - Stamp Duty Land Tax )率如下:

£0 - £125,000.00 Nil
£125,001.00 - £250,000.00 2%
£250,001.00 - £925,000.00 5%
£925,001.00 - £1,500,000.00 10%
其後 12%

以下情景, 買家須加付3%的額外額印花稅, 即是X 3%, 加在上面描述的印花稅上。

  1. 如聯名買樓, 其中一方須付額外印花稅 (即是不在上面不須付的情景), 整單交易被視為單一交易, 須付額外印花稅;
  2. 如買家在全球任何地方已擁有物業。

各位如要了解更多, 請瀏覽英國稅局以下資料 :
Stamp Duty for Buy to Let Property
https://www.stampdutycalculator.org.uk/stamp-duty-buy-to-let.htm


稍後將再作補充。


上一篇文章︰《 答客問︰ 聯名買樓好啲 》


溫馨提示

筆者與朋友在此分享有關個人經驗各位如對英國買賣樓手續,法律,稅務等有問題,宜向專業人士查詢


2019年11月12日 星期二

答客問︰ 聯名買樓好啲

Cambridge 風光


筆者由2018年中至近日, 沒有分享英國買樓經驗有一段時間, 期間有三位網友在網誌留言提問, 由於筆者是網誌低手, 沒有看到留言, 實在抱歉 !

現在逐一回應三位讀者, 希望即使對提問人已事過境遷, 也可為其他網友提供資料。

網友 Mok Mei 提到...

你好呀, 我係最近留意到你既Blog, 由”隔山搶購 Romford 樓花” 睇到你最近發表既文章, 內容很詳細, 提供了好多係英國投資物業既資料及心得, 多謝您先.

自我介紹先, 我係香港人, 同英國藉既鬼佬結左婚, 大家一直到係香港打工同租樓住. 大家都知道香港樓好貴,而且地方不大...相比下, 如果係英國買樓, 用同樣既價錢吾洗350萬可以買到700幾呎了…而且過多5-8年後, 我地有機會移民, 所以想買一個單位暫時會放租, 之後有機會自住… 我想問問下你寶貴意見…

1) 我想問你係 UK買樓, 你會吾會用聯名一齊去買? 定係俾錢對方,用對方個名去買? Stamp duty CASE係咪同香港一樣, 首次買物業可免稅, 第二次買就要交多啲稅?
2) 3間銀行借錢做mortgage, UK HSBC, BOC and BEA. 3間既息率以UK HSBC最低?
3) 我地打算係Cambridge 呢個地方買apartment, 你有無咩想法分享下?
2018711日 下午4:20


聯名買樓的好處是大家各自的權益,受到法律保障, 將來發生事故, 較易處理 另外是稅務上, 你們是英國人, 都享有免稅額, 二個人就有二份了, 可減少交稅 缺點是買樓時, 要提交兩位買家的 Certified身份證明文件及資料, 費用略有增加。另外, 報稅時, 二人須分別提交報稅表, 如是自己報稅, 也只是多一些功夫。

另外銀行批出按揭時, 如買家是兩人聯名, 也須要二人一同申請按揭, 即是二人均須向銀行提交財務狀況的資料。 這方面如有疑問, 向銀行查詢比問筆者好。

下次回應Mok Mei 其他問題。

上一篇文章︰《 激戰伯明翰 () 左揀右揀唔多盞 》


溫馨提示

筆者與朋友在此分享有關個人經驗各位如對英國買賣樓手續,法律,稅務等有問題,宜向專業人士查詢

2019年11月7日 星期四

激戰伯明翰 (九) 左揀右揀唔多盞

單位的客廳

未想到筆者小休時間竟然長達一年 為免各位網友再久候決定複雜事情簡單化又飛走未成功個案直接報導胡生最終購買的伯明翰單位。

前文說到朋友胡生去伯明翰睇樓睇了幾近一個月仍未有著落想到歸港日子將至胡生也心急如焚害怕買樓之旅要空手而回。


開放式廚房


主睡房


就在十一月最後的一星期, 胡生收到C經紀行的通知, 有一個位於 1 Langley Walk, Park Central的二房單位, 連一個泊車位, 叫價約為180,000鎊。各位如翻覽上文, 可知上次胡生曾去2 Langley Walk 睇了一個園景單位。1 Langley Walk就在 2 Langley Walk 傍邊, 兩棟大樓中間夾著 Langley Walk。上圖是售樓單張提供的單位照片。

胡生記得在十一月初, 經紀曾約他看一個類似單位, 但那次在他上了開往伯明翰的火車之後, 收到電話說單位已售出, 令他白走一趟。今次單位再次出現, 顯示上次的買家放棄了。

進入單位後, 胡生非常失望, 因為他以為單位是望公園的, 可是單位實際上是朝向相反方向,美其名可說是城市景。單位的優點是擁有兩個大睡房及一個全長度的大露台。下圖是經紀提供的平面圖。




胡生回家考慮了一天, 感到留英時日不多, 就決定按叫價購入此單位, 因為在2015年此段時間, 英國樓市熾熱, 討價還價的空間不大。

胡生在伯明翰買樓, 波折重重, 而買入1 Langley 的單位之後, 在按揭和轉讓產權方面均遇上阻滯, 最終趕不及20163月底前成交, 而要多付201641 日起新增的3%額外印花稅。至於租務情況, 日後再說。


上一篇文章︰《 激戰伯明翰 () Langley Walk 園景單位錯失良機》



2018年10月7日 星期日

Income Tax 2017/18: 英國公民有免稅額




讀者J表示, 佢是 British Citizen, 但不是長居英國, 有時住在香港, 有時短暫留在英國, 未知是否可以在投資物業上享受英國給予國民的免稅額

據筆者了解, 應該可以。

當大家填報SA109 (Residence, remittance basis etc) , Box 16 就讓英國公民 (British Citizen) 或歐洲經濟區 (EEA) 成員國國民 (nationals) 表示可享受免額額。

另外, 如你符合資格, 想申請免稅額, 須同時填報 R43。表格首頁就有下列句子:

Use this form to claim UK tax allowances if:
you are an individual and you are not resident in the United Kingdom (UK)
You received income in the UK in the tax year above

有關詳情, 請細讀 Guidance notes for form R43 (2018)。根據資料, 2017-18年度, 收入在£100,000以下英國公民, 免稅額是£11,500

筆者不是稅務專家, 以上關於英國稅務的叙述, 乃綜合個人經驗與英國稅局網頁內的資料而成。各位如有問題, 宜到英國稅局 (HM Revenue & Customs) 網頁了解, 網頁內有大量資料教你報稅。

資料來源
https://www.gov.uk/tax-uk-income-live-abroad


上一篇文章︰《Income Tax 2017/18: 又到趕功課時刻》



溫馨提示

筆者與朋友均是業餘投資者在此分享有關個人經驗各位如對英國買賣樓手續,法律,稅務等有問題,宜向專業人士查詢

2018年10月4日 星期四

Income Tax 2017/18: 又到趕功課時刻




筆者不是稅務專家, 以下關於英國稅務的叙述, 乃綜合個人經驗與英國稅局網頁內的資料而成。各位如有問題, 宜到英國稅局 (HM Revenue & Customs) 網頁了解, 網頁內有大量資料教你報稅。

有關報稅的要點, 可參考早前文章 -
Income Tax收入稅 2016/17

英國的稅務年度是由 46日至翌年之 45, 如果你在今年45日或之前收到租金(多於£1,000), 須於1031日將報稅表寄抵英國稅局。現在馬上填表, 還來得及。如果你沒有收到報稅表, 可上網下載。每份報表都有一份指引, 幫助你了解稅局的要求。第一次報稅, 可能要花點時間了解。平日記錄清楚物業收入和支出, 可令你更了解自己的投資, 對報稅亦有幫助。

你要填寫的報表, 包括下面幾份︰
SA100 Tax return
SA105 UK Property
SA109 Residence, remittance basis etc

讀者 S 來郵, 佢去年申請網上報稅, 誰知久久未有收到英國稅局的密碼。結果延至限期前幾日才寄出報稅表。遲交功課, 自然被罰, 幸而最後得到從輕發落。關於網上報稅, 據筆者了解, 只有英國公民兼有National Insurance Number 才可以申請, 否則還是乖乖/快快用紙表。

是年度, 即是2017-18年度, 報稅上比往年有三大改變(可能有其他, 筆者看不到)。一是物業收入少於£1,000, 可以選擇不報, 詳情請上網看清楚。

二是計算收入及支出時, 可選用現金基礎 Cash Basis, 以令我等業餘人士在計數時輕鬆點。

三是住宅按揭的利息支出, 只可將75%作為支出扣稅。其實稅局最後會將未能扣稅的25%, 20%的稅率歸還予你, 如你是基本稅階人士 (即是應課稅收入低於£46,350, 適用20%稅率人士)

, 真係複雜 ! 難怪筆者自己亦遲遲都未搞定。


資料來源
https://www.gov.uk/tax-uk-income-live-abroad


上一篇文章︰《激戰伯明翰 () Langley Walk 園景單位錯失良機》

http://icyhand.blogspot.com/2018/08/

2018年8月11日 星期六

激戰伯明翰 (八) Langley Walk 園景單位錯失良機



胡生約了地產經紀 J在下午五時左右睇樓。由於伯明翰已入冬, 天色不太明亮, 而且當時租客在場, 胡生心理上不想打擾她太多, 所以沒有仔細檢視單位內籠情況, 甚至沒有拍照 !

胡生對單位的園景很滿意。上圖是售樓單張提供的照片。

不過, 胡生留意到, 單位的第二個睡房比較小, 不像他在Rightmove 上看到的其他單位那樣大。筆者從Rightmove 上下載了一個同型單位的細睡房, 給各位了解一下胡生當時的思路︰



睇樓完畢, 胡生向經紀 J 查詢單位的面積, 翌日得到回應是 63平方米。對於確認單位面積小於70平方米, 胡生有點失望, 他認為細面積和細睡房令單位的吸引力減低了, 會較難出租, 於是他還了一個比較低的價錢: 178,000, 而經紀的開價是182,950鎊。結果是: 對方沒有讓步。

事後, 胡生後悔不已。


上一篇文章︰《激戰伯明翰 () Park Central 坐擁公園美景》


溫馨提示

筆者與朋友在此分享有關個人經驗各位如對英國買賣樓手續,法律,稅務等有問題,宜向專業人士查詢