2020年7月8日 星期三

百明翰 Birmingham & HS2

Birmingham 市中心的 Cathedral Square

網友 Cal 月前提到想買 Birmingham 市郊物業, 原因是英國將興建一條高鐵線 HS2連接倫敦和 BirminghamManchester 等地

筆者找到BBC 的報導, 大家可以深入了解一下 HS2 及它的路線大家要知道第一階段倫敦至 Birmingham 可能要到 2028年至2031才通車, 而第二階段延伸至 Manchester 更要到20322033年才完成。

看圖, 高鐵在 Birmingham市區東邊的 Curzon Street設站。根據筆者多年前印象, 此區當時比較老舊, 現時可能在逐步改善之中, 歡迎網友提供近況和資料。另外, HS2 將設 Birmingham Interchange , 此站在 Birmingham 機場以東。網友 Cal 心儀的樓盤可能就在此範圍內。

BBC 2020211的文章 :
HS2: When will the line open and how much will it cost?


上一篇文章︰《 答客問︰ 百明翰 市郊樓好嗎 ? http://icyhand.blogspot.com/2020/06/blog-post.html


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2020年6月30日 星期二

答客問︰ 百明翰 市郊樓好嗎 ?

百明翰一物業


網友 Cal 202021日 提到...

冰凍之手你好,我係一個投資房地產新手。最近我一直有意投資英國房地產,因為HS2同持繼嘅發展而睇中伯明翰嘅地段,但唔知點樣入手研究。睇咗幾個1房樓盤大約150-200k磅,有啲近市中心、有啲就係近機場,而agent預計嘅租務回報/yield似乎近機場的樓盤比起市中心的樓盤較高。睇落市郊盤比起市中心盤入場費較低同高回報率。

從你嘅過來人身份想了解一下你嘅睇法同埋我有機會考慮少咗嘅因素,十分感謝。


冰凍之手馬上回應如下 :

Hi Cal, 對不起, 我又再次沒有看到網誌上的留言了, 遲了幾個月才回覆, 希望沒有影響你的投資進度個人對 Birmingham 的感覺只是一般, 可能源於買樓過程比較波折。客觀來說, Birmingham Manchester 更接近倫敦, 和樓價比較低水, 近幾年的租金升幅亦比 London Manchester 好。

我和朋友的買樓經驗都有局限性, 你聽過之後要再分析。我地對伯明翰機場的環境和市場不了解, 你可提供郵編嗎? 我初步在 rightmove 找不到出售樓盤。買樓前要考慮未來賣樓, 是否有人願意接手。

有時經紀預測的租金回報率有一定水份, 另外是租務市場是否活躍, 即是完了一個租約之後會否好快有新租客接手。

如你已經成功買樓, 歡迎你分享經驗。


上一篇文章︰Higher rates for additional dwellings 高階印花稅 》http://icyhand.blogspot.com/2020/06/2016-4-1-higherrates-for-additional.html


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2020年6月29日 星期一

Higher rates for additional dwellings 高階印花稅

劍橋風光


英國政府自201641 日起推行了 Higher rates for additional dwellings 高階印花稅 (俗稱額外印花稅 )。買家購買第二個住宅物業, 而物業價值在4萬英鎊以上, 就得支付比標準印花稅率高3% SDLT

簡而言之, 高階印花稅率如下:




以下是一個例子 :





請瀏覽英國稅局以下資料 :
Stamp Duty Land Tax Manual
Published 19 March 2016
Upated 3 June 2020

根據英國稅局網頁上資料, 符合以下 AD, 買家須加付3%額外印花稅

A 住宅物業價值在四萬鎊或以上 ;
B 住宅物業並非受制於超過21年期的租約 ; ( 如有不明白須請教專業人士)
C 買家擁有另一市值四萬鎊的物業 ;
D 購買的住宅物業並非用來取代原來惟一的 main residence

法律條文比較難明, 大致就是購買全球之內第二個住宅物業, 就得多付3%的印花稅 。此外如買家的配偶 或 civil partner屬於須付額外印花稅人士, 雖然今次買賣不是聯名買家, 買家仍須支付3%的額外印花稅。



上一篇相關文章︰英國明年開徵 外國買家額外印花稅


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2020年3月18日 星期三

我在黃岡的日子

車路都有人站崗 - 而家已解封
 朋友D是香港人, 太太是湖北黃岡人, 今年二月初, 携同兩個小孩回鄉探親。本來開開心心, 卻遇上武漢肺炎封城, 至今 (18/3/20)仍滯留在黃岡。我地日前隔空聯絡上, 以下是略為修剪過的對話 ( R 是筆者, A是其他朋友) :

D : 返黃岡前同d醫生朋友食飯,問佢地意見,佢地都話冇問題。到左第二日鍾南山突然話會人傳人,第四日就封城

小區是這樣封鎖的 - 而家已解封
D : 好在半年前裝修左間屋,叫做有個地方落腳,唔駛住賓館洒店
D: Anyway, good experience
D :
辛苦了老婆孩子
D : 封城後基本上零交通,由於冇自駕,出去超市買食物,物資要走半粒鐘路,為了降低家人中招風險,一直以來都係自己負責出去。


排隊入超市, 每人要隔1.5米

D : 隨著疫情爆發,更多的嚴厲措施出台,超市不接待散客,開始出現食和用的問題。
D : 所幸的,在人搭人,搭上搭的情況下,找到社區的書記,拿到各區的代購資料,逐步解決食和用的基本需求。
R : 傳聞可以送貨到大樓?
D : 基本都是小區下單,代購代買代送,由於量大人手不足,每單都要儲單,兩至三天送一次。
D : 由於本身都需要,順便組織了微信代購團,幫忙協調代購,肉,魚,
R : 勁 !
D : 地方小官都比較務實,不同你轉彎抹角,有甚麼需求或建議,直接講。我同小區書記的第一次對話就是如此。我談管理,他說直接講要求吧!
R : 更好。急事急辦
D :
我向他要了兩個人,幫忙做代購員的物流,早上說,中午就辦好。
D : 又缺孩用的尿布,奶粉的,也是人搭人,搭到母嬰店的店長,買到了香港飲開既奶粉。
D : 最多難題果段時間已過去,現在開始逐步解封,基本上又可以去超市買食的,用的,已冇問題。

解封後的超市, 回復接待客人

D : 前陣子又下霜又下雨,現在已回暖放情。經歷過,人生是很有希望的。股市也一樣,捱過就好。
D : 我返香港第一樣要學既就係學車

人民衛生意識有待改善


A : 睇香港網站暢順?定要翻牆?
D : 唔駛翻牆
D : 講乜都得
A : 你可以講黨的壞處嗎 ?
D :
可以
A :
上次朋友微信講 肺炎 whisper 即被封號
D :
唔出奇,你唔知佢點定義
D : 一定冇香港咁自由,真的,假的,煸動的,乜都講得

A: 講真,可否講講今次疫情下,封城對市民生活,當局是否亂中都快速安排及承擔呢 ? 定真係要識人,先搵到幫助呢 ?
A : 你太太哪邊有親人嗎?可互相照應一下都好
D : 我需要識人,因為我呢邊冇乜人脈
D :
但你問老百姓,他們好多都知道要找誰
D : 封城咁耐,老百姓怨言一定有,唔做咩?真係手停口停。係微信的一些地方討論區,很多怨言的,某種程度的怨言,不會封帳號刪post
A :
其實聽你尋晚講,感覺又唔錯,突發病毒,去到邊個國家都係亂,冇邊度政府事前採排演習過,但起碼肯出頭盡力解決巳好好
D : 阿爺是慢,但是在進步中,十九大集中講新矛盾,不平衡。人民某程度上的壓力舒發,一定要俾空間出黎,雖然係我地角度仍然係封建。
A :
有方向堅定向更開明進步走便可
A : 這段時間太太有否擔心 ?
D :
沒有擔心是假的,不過現在都過去了。反而憂慮仍然是香港
D :
香港的隔離不夠嚴格,但國內做到的,在香港未必實行到
D :
超市食全部不准開,所有人不准下樓,只能透過代購買物資

A : 點決定先後次序搭專機回港呢?
D :
唔知

R : 再講下你人生睇法有乜改變
D : 其實冇乜改變,人生有起有跌,跌既時候,樂觀面對,積極解決問題。

資料提供 - 市位湖北省, 全市总面积17,457平方公里,人口629(維基百科)

2020年3月12日 星期四

英國明年開徵 外國買家額外印花稅

英國北部一商住物業

英國財相昨日公佈了英國明年的財政預算案, 當中與本欄網友息息相關的莫如即將引入的外國買家額外印花稅

筆者將文意撮要如下:

非英居民額外物業印花稅 – 非英國居民在202141日起, 在英格蘭及北愛爾蘭購買住宅物業, 須繳交一項2%的額外物業印花稅。

原文是 :

2.35 Property tax
Non-UK resident Stamp Duty Land Tax (SDLT) surcharge – The government will introduce a 2% SDLT surcharge on non-UK residents purchasing residential property in England and Northern Ireland from 1 April 2021. This will help to control house price inflation and to support UK residents to get onto and move up the housing ladder. The money raised from the surcharge will be used to help address rough sleeping. (47)


請瀏覽英國政府以下資料 :
Policy paper
Budget 2020

上一篇文章︰《 答客問︰ 首置印花稅減免 》


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2019年12月26日 星期四

答客問︰ 首置印花稅減免

劍橋風光


網友 Mok Mei 問及英國首次置業印花稅等問題, 筆者繼續回應。

在英格蘭、威爾斯及北愛, 20171122日起, 首次置業者 ( first time buyers) 在購買住宅物業, 價值少於£300,000, 不須付 Stamp Duty Land Tax ( 印花稅 )

如住宅物業價格介乎£300,000£500,000, 首置者須為超過£300,000的部份支付 5%的印花稅。即是首置者最多可享受£5,000 的減免優惠。

可是, 如住宅物業價格超過£500,000, 首置者將得不到印花稅減免, 而須按上一篇文章所說的計法, 支付全數印花稅。

甚麼人才算是 首次置業者? 英國稅局定義如下 :

A first time buyer is defined as an individual or individuals who have never owned an interest in a residential property in the United Kingdom or anywhere else in the world and who intends to occupy the property as their main residence.

即是置業者需要是個人 (如兩人或幾個人共同購買, 每個人都需要符合定義), 從未在世界任何地方擁有過住宅物業的權益, 而首置者須要佔用物業作為主要居所。

各位請瀏覽英國稅局以下資料, 以準確掌握你是否可享受優惠 :
Policy paper
Stamp Duty Land Tax: relief for first time buyers
Published 22 November 2017


上一篇文章︰《 答客問︰先了解印花稅的基本 》


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2019年11月17日 星期日

答客問︰先了解印花稅的基本


Cambridge 風光
今日回應網友 Mok Mei 關於印花稅的提問。先節錄佢訊息有關部份如下 :

自我介紹先, 我係香港人, 同英國藉既鬼佬結左婚, 大家一直到係香港打工同租樓住. 大家都知道香港樓好貴,而且地方不大...相比下, 如果係英國買樓, 用同樣既價錢吾洗350萬可以買到700幾呎了…而且過多5-8年後, 我地有機會移民, 所以想買一個單位暫時會放租, 之後有機會自住… 我想問問下你寶貴意見…

1) 我想問你係 UK買樓, 你會吾會用聯名一齊去買? 定係俾錢對方,用對方個名去買? Stamp duty CASE係咪同香港一樣, 首次買物業可免稅, 第二次買就要交多啲稅?
2018711日 下午4:20


筆者前晚本已寫好文章 ( 經已刪除 ) 回答 Mok Mei關於英國印花稅的提問, 並隨即放上網誌。 公佈文章不久, 就收到英國朋友 Y 的訊息, 提醒筆者英國推出了 First time buyer stamp duty relief, 即是首次置業印花稅寬減, 以協助年青人上車。 筆者翻查了包括英國稅局網頁的幾個資料來源, 又問過幾位朋友, 決定按步就班講講英國的印花稅。

在英國, 購買某個價值的物業須交稅。在不同地方 ( 指英格蘭, 威爾斯, 北愛爾蘭, 和蘇格蘭 ) ,稅的名稱及稅率可能不同, 又會因買家是否第一次置業, 又或是否(在全球任何地方) 已擁有物業而有不同稅率。

在英格蘭及北愛爾蘭, 稅的名稱叫 Stamp Duty Land Tax ( 簡寫為SDLT, 中文筆者就叫印花稅 ) 。購買 £125,000 以上的物業, 須付印花稅; 而現時首次置業者購買£300,000 以內的物業, 可不須付印花稅。

在威爾斯, 20184月起, 自行處理稅率, 稅的名稱叫 Land Transaction Tax。購買 £180, 000 以上的物業, 須付Land Transaction Tax

在蘇格蘭, 稅的名稱叫 Land and Building Transaction Tax。購買 £145, 000 以上的物業, 須付Land and Building Transaction Tax。由2018630日起, 首次置業者購買£175,000 或以內的物業, 不須付 Land and Building Transaction Tax

由於筆者只有在英格蘭買住宅樓的經驗, 只能在此嘗試解釋 Stamp Duty Land Tax ( 印花稅 )的問題 。

英格蘭及北愛爾蘭的印花稅率如下 :

£125,000 以內 Zero
£125,001 - £250,000 之部份 2%
£250,001 - £925,000 之部份 5%
£925,001- £1,500,000之部份 10%
其後之部份 12%


附圖剪錄了英國政府提供的一個計算印花稅的例子。

初步回應 Mok Mei 的情況, 如她與丈夫均「 從未」在全球任何地方擁有過住宅物業權益, 在英國置業時, 應可享受首次置業印花稅寬減 (稍後交待), 否則的話, 可能要按上述稅率支付印花稅, 甚至要付額外印花稅( 如在全球任何地方擁有住宅物業權益)

講瀏覽以下網頁, 以掌握英國住宅物業印花稅準確資料 :
Stamp Duty Land Tax


上一篇文章︰《 答客問︰ 聯名買樓好啲 》


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