2016年12月11日 星期日

隔山搶購 Romford 樓花(三)

20159月某一天, 終於收樓了, 比預訂的日子早了一個月。此時筆者剛巧在英國, 於是便親身去收樓, 否則的話, 可以委託租務代理代勞, 當然要付點費用。



Reflections 外觀平平實實

當筆者進入單位後, 發覺地下竟然是水泥地, 未有裝上木地板。查詢之下, 發展商說筆者沒有回覆如何處理地台。


未安裝木地板的客廳

正是爭拗無謂, 行動最實際, 筆者連忙請銷售處職員介紹判頭, 儘快展開工程, 「連工包料」費用大概是四千鎊, 尚算合理, 而手工亦相當好。


安裝木地板之後, 感覺好好多

之後, 就是委託租務代理了。發展商介紹了兩間代理行, 收費大概是市場價, 即是租金收入的10%+VAT (現行VAT 20%, 即總收費是租金收入的12%)。租務代理會替業主找租客、查核租客交租能力、簽訂租約、收租和安排維修等, 有些代理有時會因應不同服務, 再收費用

朋友C&A介紹了另一位租務代理給筆者。這位代理應是單人公司, 提供簡單服務。筆者與之面談後, 就委任了他, 至今已超過一年, 大抵簡單得來交帶, 而收費只是8%(總額)!


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筆者與朋友均是業餘投資者在此分享有關個人經驗各位如對英國買賣樓手續,法律,稅務等有問題,宜向專業人士查詢

2016年12月7日 星期三

隔山搶購 Romford 樓花(二)

了解過樓盤情況之後, 筆者隨即與樓盤銷售處通電郵。經過一輪查詢, 發展商確定容許海外投資者( overseas investor)委託當地朋友排隊買樓, 而事前須以電郵方式向他們提交由英國註冊律師確證的護照及地址副本 ( You will need to have your Passpsort Id and proof of address Id certified by a UK registered solicitor and email this to me), 至於訂金則是2000鎊。其餘手續則交由律師跟進。

最終筆者在港委託一位公證人(Notary Public)確證(certify true copy)夫婦兩人護照及地址副本, 收費$1,800大元(幾個月後朋友去問, 確證費已加價一倍, 有關其他確證副本的問題, 請留意日後文章)

樓盤終於在一個風和日麗的星期六上午開售, 共有三四十個一房、二房和三房單位, 部份包括車位, 售價由低層一房不連車位的16萬鎊起, 至最貴的高層三房連車位不超過30萬鎊。

最貴的大單位不超過30萬鎊 ! 即使以當時較高的匯率計, 亦只是370萬港元, 即可以買到一個三房單位連車位, 香港人非常羨慕 ! 不過, 不得不補個附註, 此樓盤之買家稍後要再付款購買全屋地板及廚房家電等。

C&A不負所託, 為筆者揀了一個窗戶向南的二房一浴連車位的單位。筆者即場通過電話, 以英國信用卡支付訂金2000鎊。



Reflections工地現場




Reflections 已建成及入伙部份

成功落訂之後, 就是一連串的聯絡和文件工作。筆者委託了一間由發展商介紹的律師樓,按照她們的指示, 在隨後幾個月一步一步的完成手續。由於是首次在英倫置業, 對手續不熟悉, 而且英、港兩地有78小時的時差, 以電郵和電話溝通時會略花時間和精神。

在英國買樓, 沒有落大訂這回事, 好像也沒有「必買必賣」, 或「取銷買賣賠雙倍訂金」等條款 (所以買賣二手樓易生反悔問題). 一般的手續是在落訂 (reservation)之後28日交換合約 (exchange of contract), 同時繳交進一步的樓款, 筆者的個案是再付10%(減去訂金), 後來見過其他物業最多高達50%!

與此同時, 筆者向銀行申請按揭貸款。當時在港可聯絡到的按揭提供者有匯豐英國、中銀、東亞、和上商等。此幾間銀行提供的服務、要求和收費各有不同, 各位申請時須查清楚。

由於筆者買的是樓花, 須等到物業建成才完成交易, 此部份的情況與香港的分別不大, 在此不贅。


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2016年12月2日 星期五

隔山搶購 Romford 樓花(一)

今日馬上分享筆者親身隔山買牛的經驗。

能夠成功買入Romford市這個單位, 有賴FC&A三位朋友。F早前已買入倫敦金絲雀碼頭區一個住宅單位投資, 並無私分享她的經驗, C&A兩夫婦住在倫敦, 介紹樓盤給我之餘, 還幫我在開售日去樓盤現場排隊落訂。

C&A本身正在搵樓, 他們看中Romford這個離倫敦23公里的城市(東北方向), 主要是此以白人為主的城市, 治安良好。


Romford 位置圖

交通方面, 屬於第六區, 每日有頻密火車來往倫敦傳統金融區利物浦街火車站, 利用上網或手機apps (National Rail Enquiries)可以查到一般車程26分鐘 (最快的15分鐘), 途中還可以在Stratford 這個新發展區轉月台改乘地鐵(Jubilee LineCentral Line)到倫敦其他地方, 看來非常方便, 筆者將Romford比喻為大埔。




樓盤名叫 Reflections, 步行至Romford火車站只須11分鐘。發展商 Taylor Wimpey, 是上市公司, 聲譽不錯。


從火車站行去樓盤的路程


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2016年11月27日 星期日

英鎊低迷 造就低吸英國樓時機

英國人在今年623日公投脫歐, 黑天鵝拖累英鎊下挫, 單日跌幅達10%。其後鎊匯跌勢未止,英政府在10月初表示或於2017年啟動脫歐程序, 英鎊於107日曾閃跌, 兌港元一度低見9.24,單日再跌近6%, 更創出31年低位。執筆之時鎊匯大概回升至9.70, 與公投前之11.40元水平相比,仍累積下跌了15%

英鎊下跌, 有人歡喜有人愁。

喜者, 是有子女留英讀書的父母, 學費和食宿費用變相大減價; 另外, 投資者可以乘機購買英國資產。英國樓本來就是亞洲人喜愛的投資工具之一, 英鎊越跌越低, 吸引不少投資者蠢蠢欲動。雖然有著名炒家認為英國惡夢才剛開始, 但近來有多家上市公司公佈斥巨資買入倫敦商廈,顯示已有資本家認為現時入市, 可能已離底不遠, 未來有機會賺匯賺價, 如英國經濟在未來幾年未如想像中差。

愁者, 就是早前已買入英國樓的人, 英鎊下跌, 換為港元計的投資就貶值了。實不相瞞, 筆者過去年餘, 開始進入英國樓市,當時鎊匯在更高的12.50元水平, 筆者的投資現在仿如水瓜打狗, 不過筆者並不悲觀, 一是因買樓時做了七成銀行按揭, 縮水部份只涉及三成本金, 筆者寄望英國經濟長遠可以回穩, 現時租金收入大抵可抵消支出, 問題不大。

在搜購英國樓投資過程之中, 筆者經历了了解地區, 揀樓, 落訂, 委託律師, 交換合約, 向銀行申請按揭, 與發展商保持聯絡(因為要添改廚房家電等),收樓, 檢查遺漏, 委託經紀出租, 收租, 和報稅等環節, 現時可說有點經驗, 加上幾位志同道合的朋友的個案, 可以與各位分享。賣花要讚下花香, 幾個買樓個案內容廣泛, 包括買樓花, 現樓, 連租約盤, 地域由倫敦伸展至伯明翰和曼徹斯特, 購買方式幾乎包括網購!

幾個即將分享的個案包括:

  1. 委託朋友實地搶購一個位於倫敦外圍城市 Romford 的樓花
  2. 上網物色倫敦Zone 2二手新樓, 再以電話+電郵方式完成交易
  3. 親赴伯明翰, 約經紀睇樓, 買入一個樓齡8年的住宅單位
  4. 親赴曼城, 在現場睇樓之後, 買入一個短期樓花
  5. 在港參加展銷會, 透過經紀買入基金拆售的曼城連租約物業. 此部份又可分成幾個個案

上述個案重點是, 都是香港人可以做到的方法, 只看你為隔山買牛可以去到幾盡 !

各位網友如是活躍於網上搜尋資訊, 可能亦認識九十後英國包租公鄭嘉瑋RkwC。幾年前他已在網上分享他在蘇格蘭居地的置業經驗, 之後又出了書<買起英國樓>,各位不妨參考一下。筆者已將他的網誌連結, 放置在本網誌旁邊.


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筆者與朋友均是業餘投資者在此分享有關個人經驗各位如對英國買賣樓手續,法律,稅務等有問題,宜向專業人士查詢



2016年10月24日 星期一

奇峰化纖(0549)回饋股東

收市價:0.90
市盈率:5
息率:-
每股資產淨值:0.917元人民幣
溢價/(折讓)(15%)

冷門H股奇峰化纖,在上周中(18/10)公佈,控股股東吉林化纖集團正初步考慮本身或透過其任何附屬公司就集團之H股進行一項自願全面收購要約,如經落實,將可能導致公司私有化及自聯交所除牌。

十年前上市價1.69

集團在國內產銷腈綸纖維(acrylic fibre)20066來港發行H股上市上市價為1.69元,集資淨額不足4億元上市之後不久意大利Montefibre S.p.A.組合資公司,加強發展差別化纖維一度惹來憧憬可是其後公佈之業績卻乏善足陳以近5年而言集團有3年虧損2015年恢復獲利1.32億元人民幣今年上半年亦有盈利5149萬元看似復甦惟經營利潤之中2.48億元之多為其他收入及收益報表解釋是向同系公司及第三方提供公用資源(例如電力及蒸汽)收取費用反映腈綸纖維業務並非理想。

去年曾想賣殼?

集團在去年9曾打算以約1元人民幣的等值港幣(當時有溢價65%)6H佔擴大後已發行股本41%集資6.5億港元,投資新的高估值行業。批股之中,吉林鐵投本來認購4.1億股,僅比控股股東之4.37億股內資股略少。可惜於今年8集團表示配售協議已終止,集團不會將業務擴展至醫療保健行業及引入吉林鐵投作為策略合作夥伴

同系公司估值甚高

另一方面,集團同系公司吉林化纖(000420)在深交所上市,表面數據顯示,市盈率高達150倍,看來將H股資產注入A股公司之誘因極大。

至於估計私有化作價,以往幾宗H股私有化個案,溢價均頗高,例如湖車有色(2626),作價4.20元,較停牌前之2.49元,溢價達68%,非常吸引。

今次奇峰在1018日公佈初步考慮,股價在105日還只是0.71幾日之間已升至0.86元,累升21%,公佈之後最高升至1.02如與0.71元比,最多升過43%,即刻引來獲利回吐,畢竟目前未有定案,而且可能要等好一段日子現時股價回落至0.90元,筆者認為有一家值博率,保守估計最低作價為資產淨值1.05元,最樂觀是十年前上市價1.69! 跟進網友須注意,私有化未必成事。


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筆者持有上述股票,惟亦可能隨時沽售,不會事前發出知會。各位跟進前務必自行作出研究,亦宜按個人需要訂出止蝕策略。




2016年10月11日 星期二

圖股井 «重點推介 - 1459 巨匠建設»

原文日期: 8/10/16

筆者之子侄輩M君醉心於研究股票走勢, 近日在Facebook 中開設專頁'圖股井'分享心得。筆者徵得M君同意, 現將其大作轉載如下:

[1459 巨匠建設] 是浙江省嘉興市建築公司,今年1月以H股形式來港掛牌,上市價1.35元,由於股價急升幾倍至7.99元,惹來證監調查,被指股權高度集中。

集團隨後公佈2015年,即是上市前的年度業績,純利增加19%9852萬元人民幣。今年上半年,營業額減少7%20億元人民幣,純利增加5%4798萬元,每股盈利9分,不派中期息。另外,集團已發行之H1.33億股,加上不流通的內資股,已發行股數實為5.33億股,以上日收市價1.77元計,市值可視為9.4億元,往績市盈率8.3倍。集團在6月時表示,正在考慮在國內上市,於基本面上考慮是有一定的投機價值。

技術走勢而言,自高位急挫至今已形成三底背馳,背馳不代表一定反彈,但背馳越久則威力越大,若反彈起動,形成多時的三底背馳意味股價短線內將會飛天。SMA亦用了接近半年時間匯聚,最近更形成金叉,且成交量放大,推動股價破三線而企,同時,保力加通道擴闊並微微轉向傾上。此股於各種層面上都展現倍升股的特徵,筆者會繼續密切監察。

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筆者已持有上述股票,惟亦可能隨時沽售,不會事前發出知會。各位跟進前務必自行作出研究,亦宜按個人需要訂出止蝕策略。

2014年8月6日 星期三

遲來的半年結:喜愛投資的管理人赫伯特回報上升

近日與好友赫伯特飯聚,少不了談到股票投資。筆者今年來的成績非常「一般」,赫伯特比筆者好。以下是他的總結原文:

Hi All

The return of my first half year is +6% while the HSI is -0.5%. The gain is mainly from the 2800 Tracker's fund as I switched to it by selling the 0006 Power Asset on 27 Mar 2014.

In early July, I sold the 2800 Tracker's fund and switch to 1038 CK Infrastructure and 0006 Power Asset already. I bet the HSI is high now.

In my portfolio, I also have 錦江酒店, 匯賢產業信託, 雨潤食品, 南方A50but they do not contribute to the profit.

Regards

Herbert