2017年9月16日 星期六

英國樓市動向 - 倫敦8月樓價錄得9年來最大跌幅

匯港昨日(15/9/17)報導如下:

RICS:倫敦8月樓價錄得9年來最大跌幅 

倫敦樓市進一步放緩,英國皇家測量師學會(RICS)公布,倫敦市中心樓價8月跌幅為2008年以來最大。不過,英國其他地區的樓價則上漲。8RICS樓價差值升至正6,高於市場預測,RICS表示,該數據符合英國全國樓價小幅上升的趨勢;7月時降至4年低位的正1
20166月英國公投決定脫歐以來,英國房屋市場已放緩。官方數據顯示,公投時樓價按年升幅約為8%,但現在升幅放緩至約5%。不過,英國待售房產數目持續無增長,去年11月以來一直維持這情況。倫敦市中心的樓價受放緩影響最多,部分反映出市場擔心,脫歐對倫敦金融服務業和其他相關行業產生影響。此外,在過去20年倫敦房價上漲了3倍,很多居民難以承受。RICS續稱,倫敦和英格蘭東南部樓價被高估的情況最嚴重。



資料來源


2017年7月22日 星期六

瞄準曼城 CBD (七) 申請按揭食檸檬

落訂之後, 筆者就查看當時在香港可借得到的銀行按揭貸款, 並將最新的利率情況, 記錄在《 英國 BTL 按揭利率龍虎榜》 一文中 ( http://icyhand.blogspot.hk/2016/ )

筆者希望將利息支出降至最低, 於是便向HSBC UK提出申請, 因為她提供的按揭成數LTV 60%的浮息計劃初始息率是2.74% (BoE+2.49%), 為全城最抵。

雖然筆者曾成功向HSBC UK借得按揭貸款, 以資助購買位於倫敦 Zone 6 BLT 物業 ( http://icyhand.blogspot.hk/2016/12/romford_22.html ), 但隨後朋友胡先生在2016年初向HSBC BLT 樓按失敗 (此個案未出場), 可能是由於銀行收緊了貸款要求, 故今次筆者再度向 HSBC UK申請, 心中有點戰戰兢兢。

基於之前已建立的聯絡, 筆者夫婦今次直接向HSBC UK 提出申請。不過, 今次的程序的確改變了, 與筆者接頭的隊伍是辦事處位於英屬 Jersey HSBC Expat Mortgage Team。筆者須要再開立一個HSBC Expat 戶口, 而開戶要求與 HSBC Premier Banking相同, 由於筆者已擁有HSBC Premier Banking戶口, 故開立另一戶口沒有附加要求, 只是再填表而已。另外, 如申請成功, 有關貸款將掛左英屬Jersey, 而非英國本土。如要進一步了解詳情, 可到HSBC Expat 的網頁瀏覽。

今次申請與審批效率頗高, 可能是筆者對有關 telephone interview 和證明文件已有心理和實際準備吧。從發出電郵查詢最新利率到約時間作第一個 telephone interview 只需6, 7日已取得原則性同意 (Mortgage in Principal), 跟著筆者就正式提交大量證明文件, 例如筆者夫婦所有個人和聯名銀行戶口最近3個月的月結單等等。

與此同時, 銀行又安排進一步的 telephone interview, 讓按揭隊伍深入了建申請人的財務狀況。各位從本文的標題應可知道今次的申請結果了吧 – HSBC Expat 幾日之後經 telephone interview 拒絕了筆者夫婦的申請, 原因是我地未能通過銀行的負擔要求。

世事無絕對。


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2017年7月4日 星期二

2017年上半年奮力追趕恆指

港股在2017上半年反覆上升, 表現理想恆指在2016年尾收報22000, 今年1月開年略為偏軟之後, 便反覆向上。2月尾及3月尾曾分別出現較長的調整, 在4月29日低見23723之後, 即以大漲小回方式升至6月9日26090, 為上半年最高位, 半年最多升18.6%。 之後大市出現整固, 在6月底收報25764, 半年仍累升17.1%, 2009年以來最大半年升幅

恆指成分股之中, 以今年3月才染藍的吉利(175)表現最佳,半年累升128%, 接著是科技股領頭羊騰訊(700), 累升47%, 公佈私有化的內地鞋商百麗(1880)46%, 而受惠澳門賭收回升的銀娛(027)亦升41%另一方面, 半年表現最差的藍籌是兩桶油,中石油(857)累跌17.3%, 中海油(883)則跌11.8%

大市反覆上升, 獲利機會處處, 一眾科技股和手遊股受惠美國科技股長升而有優良表現, , 不好此道者如持有匯控(005), 半年可升19%, 又如筆者參與的 Go Dah Sing 群組倡議長期持有的大新金融(440), 更有25%回報。


今年可吃好一點了


至於筆者的個人股票組合, 沒有沾手大藍籌, 沒有投入科技世界, 主要以低吸方式揀股, 增長比較吃力, 尚幸至半年結, 仍可錄得16%進帳, 只輸恆指一個百分點。

半年之間如要描述一下, 1月時沽出去年買入的勵晶太平洋(575), 回報最多47%。2月買賣獲主席提出收購的金衛醫療(801),回報14%。3月買賣獲提私有化的奇峰化纖(549), 回報12%, 而停牌兩年有多的內房股佳兆業(1638)復牌, 筆者沽出套現兼可賺錢, 相對本來已作出減值, 由減變加對組合有頗大貢獻。另一方面, 本月買入多家內房股, 包括路勁(1098), 合景(1813), 和禹洲(1628), 加上原已持有的富力(2777), 佔組合比重二成, 有助提升回報。第一季組合回報處於10.7%水平。

第二季, 每月有小小增長, 筆者沽出大部份內房股, 博其出現調整再吸納, 之後證實游水策略欠理想。另, 買賣被小股東否決私有化的興發鋁業(098), 回報17%, 買賣洽商賣殼失敗的富臨(1443)回報12%, 沽出機械人概念股建溢(638)回報43%。最有趣的一二宗交易, 是在6月尾出現老千股斬倉潮, 筆者罕有地小注奮力一撈, 宣佈了派特別息的股仔品質(243)帶來144%回報, 而財訊(205)亦有29%進帳。


最後, 筆者披露幾隻個人組合的持股, 各股均佔個人組合比重5%以上: 上海石化(338), 華南城(1668), 國際家居零售(1373), 富力地產(2777), 朗生(503), 三江化工(2198)。下一篇文, 將會簡單講述一下買入和持有的原因。

2017年7月2日 星期日

瞄準曼城 CBD (六) 付款方式簡而清

物業的付款方式正常而簡單︰

  1. 訂位按金 ( reservation deposit ) 港元$25,000, 於簽訂單 ( booking form ) 時付予賣家。交換合約之後, 賣家將此港元按金退回買家。
  2. 雙方於簽訂單後28日之內交換合約, 屆時買家須支付樓價之15%
  3. 物業須於交換合約後90日內成交, 屆時買方須支付餘款, 即樓價之85%

另一方面, 賣家 F基金提供3年期之租金保證. 每年為樓價之6%, 不過樓價將調升約5%。當然, 推銷時的說法是如不選擇6%租金保證, 樓價可以下調5%

筆者選擇了毋須保證, 原因是筆者選的單位本身就有超過6%的租金回報, 雖然交換合約之後才發現租約上列出的租金只有£1,350, 而不是賣家宣稱的£1,400。另外, 如選擇6%租金保證, 須聘請由賣家提名的租務代理, 後者的收費是租金的13.2% (`12%+VAT 20%), 而市場上多數只收12% (10%+VAT 20%), 更不要說筆者後來委任的代理只收 10% (包括VAT20%)




單位附有家用電器 (實境拍攝)

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2017年6月23日 星期五

瞄準曼城 CBD (五) 三房單位租金回報較高

筆者因為想買一個連車位的單位. 所以揀了一個三房單位。其實, 租金回報率也是筆者看重的因素。

今次可供選擇的二房單位之中, 租金回報率多是5%或以下, 而三房單位連車位的則起碼有5.4%。估計是二房單位比較受歡迎, 訂價比較高 (亦可能加過價)。三房單位經過四個月銷售之後, 沽出不及一半(估計原來有17, 現仍有9), 所以要以較吸引的價錢促銷。

一般投資者買樓收租, 多會揀細單位, 主要是細單位比較容易「租出」。眾所周知, 大城市工作機會較多, 吸引很多人來到城市工作, 為求交通方便, 大部份城市「打工仔」都會在城中租個中短期居所, 放假時才回老家與家人相聚。

有能力的「打工仔」當然可選擇租個一房單位, 享受最高的安全感和最高的私隱度。假如 Budget 有限, 就要考慮與人共租一個二房或三房單位。筆者調查過, M3區內的一房單位, 月租£750 - £800, Alto 的二房單位月租£900, 反映與人共租大單位有很大經濟誘因。不過「相見好, 同住難」, 共住之後交惡, 要拆伙的亦非不常見。

由於今次出售的單位已有租客, 所以大單位「租唔出」這個憂慮可說不存在, 至於日後租客搬走, 要再招租, 屆時再算吧。


三房單位的客廳

最後還有一個分享, 就是筆者以為, 倫敦以外樓價和租金都較低, 租戶應可負擔租個大單位一家人住。到交換合約之後, 取得租約才見到, 筆者的三房單位由三位不同姓氏的男子共租。


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2017年6月20日 星期二

瞄準曼城 CBD (四) 二房單位平售£221,900

今次買賣, 有些波折, 不過暫時按下不表。

筆者翻查電郵記錄, 原來20168月收過英國經紀來盤︰

Alto Block D is now available to purchase, with 81 apartments rising 17 storeys high, this landmark development is fully tenanted and available to buy for investor clients.

Income producing apartments from the day of completion, with excellent specification throughout and a superb location, being only a five minute walk from Deansgate and minutes to the Lowry Hotel.

Two bedroom apartments are available from £193,500
Three bedroom apartments with parking from £262,000.

記得當時打開電子地圖, 見到樓盤位於舊區 Salford Central附近, 距離筆者認識的旺區 Piccadilly Manchester Arndale 頗遠, 就沒再跟進了。待到11月從香港經紀取得價單時, 還剩下18個單位︰

二房單位 £221,900 £247,700
尚有一個二房單位連車位 £251,000
三房單位連車位 £265,100 £316,300

筆者想買個連車位單位, 因為認為在市區車位很再用, 雖然有人認為曼城公共泊車位充足, 最後筆者還是選了一個標示租金回報率高達6%的三房單位連車位。


三房單位的飯廳


停車場出口


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2017年6月16日 星期五

瞄準曼城 CBD (三) Alto 蘆山真面目

201611月地產經紀A將曼城 Alto Apartment D 座的銷售資料傳給筆者。筆者打開地圖一看, 原來樓盤在 River Irwell 西岸, 離曼城的 CBD Spinningfield 只有 10 分鐘步程。筆者以前只知曼城最旺是 Piccadilly 火車站, 以至交通樞紐 (輕軌交匯和巴士總站) Piccadilly Garden及全城最大的購物中心 Arndale, 自從當年9 月著陸 Spinningfield, 才知道後者是曼城 CBD


Alto Apartment (來自 Alto Apartment 網站)

至於Alto Apartment, 由四座住宅大廈組成, 分別由618 層高, 提供327個單位, 當中並沒有 affordable social rented 單位(大抵是由政府售/租予低收入居民的單位)D座樓高18, 是最高的一座, 而整個物業的 Concierge facilities 亦設於D座。



Alto Site Plan (來自 Alto Apartment 網站)

A座和B座早已完成及出售, 樓書中沒提及C, 據說是年前出售的, 筆者自家的「搵樓」資料顯示, 2015年出售的三房單位低至 £205,000!應該是C座吧。另一方面, 整棟D座年多前由一個基金 F 買下投資, 招滿租客之後, 現時拆散, 連租約出售。可供選擇的單位共有10餘個, 間隔由二房至三房單位, 分佈於2樓至17, 並無一房或Studio單位。


Block D 樓層平面圖


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