2020年9月26日 星期六

冷手親執曼城樓花 (一) 計劃繞曼城行一周


New Islington, Manchester

而家回頭再講四年半前買樓故事, 希望各位不介意。


話說朋友胡生於2015年尾去到英格蘭北部辦一件私事, 由於辨理需時, 要在英北一個小鎮短住一段日子, 佢極希望順道一圓在英國的置業大夢。2015年英國還未舉行脫歐公投, 亦未推出買家額外印花稅, 樓市非常熾熱。可是, 事前胡生沒有想到, 花了一個月才在伯明翰 (Birmingham) 揀到一個不大合心意的二手單位。


有興趣了解胡生的伯明翰故事, 可按以下連結重溫 :

《 激戰伯明翰()匯豐分拆成誘因 》

http://icyhand.blogspot.com/2018/04/blog-post_30.html


12月初, 胡生按計劃行程要離開英北小鎮了, 下一站是要去曼城以北的小城 Lancaster (蘭開夏) 辦另一件事。為了可以去 Manchester (曼城) 行一轉, 睇睇樓, 胡生選擇在離曼城不遠的 Liverpool (利物浦) 住三晚, 那就可以一次過遊覽幾個地方, 而不用日日拖住行李換酒店。


英格蘭北部


由於有伯明翰的經歷胡生已將「趁是次行程在曼城買樓」的期望勾銷了佢只想用雙腳行遍曼城為日後在網上揀樓打個基礎。胡生在幾個月前即是初到英北時去過曼城一趟了不過主要是去曼聯主場朝聖也在市中心 Arndale Centre 逛過一陣但對曼城並不熟識 。今次行程暫定就是由 Liverpool 搭火車過來曼城最大的 Piccadilly Station, 然後以逆時針方向即是由南向東再向北和西環繞曼城市區一周。

曼城一日遊這一天天陰而無雨最宜步行。胡生事前在 Rightmove 上看到一個新樓盤在售位於曼城東邊的New Islington 。佢到了 Piccadilly Station 之後就打電話去問一問對方「竟然」說歡迎去睇樓。說「竟然」只是要反映在英國約睇樓的實況胡生試過在倫敦於正常營業時間內去某一個銷售中心去到才見到「今日休息」的通知。


按照 Google Map 的指示由 Piccadilly Station 行過去這個叫 Hat Box 的樓盤只是十餘分鍾。沿途經過曼城東部的運河區環境不錯。


由 Piccadilly Station 行往 Hat Box 路線





運河區風光

運河區風光





運河區一棟住宅物業


Hat Box 是那一棟呢 ?


上一篇文章︰《誠意推介 曼城大型發展項目Middlewood Locks

http://icyhand.blogspot.com/2020/08/middlewood-locks.html

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筆者與朋友在此分享有關個人經驗各位如對英國買賣樓手續,法律,稅務等有問題,宜向專業人士查詢

2020年8月22日 星期六

誠意推介 : 曼城大型發展項目Middlewood Locks


現場實境 (發展商提供)



二房單位的客廳 (由發展商提供)



  • 曼城市中心

  • 現樓

  • 單位四正實用

  • 年期長達997

  • 筆者曾買入同一發展商之樓花單位, 過程及成果均良好


二房單位的開放式廚房 (由發展商提供)




二房單位的主人房 (由發展商提供)



二房單位的主人房浴室 (由發展商提供)


物業簡介


罕有大型商住混合發展項目, 位於曼城市中心邊緣 (郵編 M5 ), River Irwell以西, 鄰近 Salford Central 火車站。全部建成後將提供2200個運河畔住宅單位、及90,000平方呎之寫字樓和零售樓面。


從物業步行至 曼城商業區 Spinningfield, 只需16分鐘 ; 步行至Salford Central 火車站只需12分鐘。


第一期共571個住宅單位已落成, 買家和租戶正陸續入伙。當地著名酒吧集團 Seven Bro7hers Beerhouse已進駐開業, 越顯人氣鼎盛。


年期長達997, 自住或投資可說千年無憂。


尚餘十餘個住宅單位, 位於不同大樓的一樓至三樓, 均連高標準精緻裝修和名牌廚房電器。二房單位 (室內面積700平方呎以上) £250,000, 三房單位(室內面積870平方呎以上)£332,000。另有少量車位, 惟只配售予三房單位之買家。


冰凍之手團隊現提供幾項收費服務, 當中基本方案費用 HKD2,000, 協助客人了解樓盤及聯絡發展商落訂買樓 。冰凍之手團隊與發展商並無任何利益關係。有興趣者請發電郵至 : icyhand8@gmail.com 索取收費服務簡章。請留意, 客人落訂時, 須向發展商出示由按揭銀行發出之 Agreement in principle。如以現金購買, 須出示銀行存款證明 ( Source of fund )。所有資金須由購買人的銀行戶口/信用卡發出。

2020年8月8日 星期六

Income Tax 2019/20: 早報有好報

Durham 吉舖 (攝於2016年)

COVID-19 影響之下, 香港郵局只提供有限郵寄服務。筆者5月寄文件去英國, 只能寄平郵, 不能寄空郵, 需時一個半月才送交對方。 幸而, 6月中已恢復 Speedpost 服務, 只是付多一點費用。如想使用平郵, 現時仍有足夠時間供你填報稅表, 只要10底前寄抵英國稅局就可以了。


筆者不是稅務專家, 以下關於英國稅務的叙述, 綜合個人經驗與英國稅局網頁內的資料而成。各位如有問題, 宜到英國稅局 (HM Revenue & Customs) 網頁了解。


英國的稅務年度是由 46日至翌年之 45, 如果你在今年45日或之前收到租金, 須於1031日將報稅表寄抵英國稅局, 而年度租金收入 £1,000 以內的可以選擇不填報。 如果你沒有收到報稅表, 可上網下載。每份報表都有一份指引, 幫助你了解稅局的要求。第一次報稅, 可能要花點時間了解。平日記錄清楚物業收入和支出, 可令你更了解自己的投資, 對報稅亦有幫助。


你要填寫的報表, 包括下面幾份︰

SA100 Tax return

SA105 UK Property

SA109 Residence, remittance basis etc


填報租金收入之後, 可將多種開支 ( 包括部份按揭利息、地稅、管理費和維收保養支出、和租務代理費用等 ) 從租金收入中扣除, 餘下部份就是須「打稅」的利潤 ( taxable profit or loss) 。說句笑話, 其實扣去這些支出之後, 要「打稅」的利潤並不多。


關於按揭利息支出, 問題有少少複雜。簡而言之, 是年度住宅按揭的利息支出, 只可將25%作為支出扣稅。其實稅局最後會將未有扣稅的75%, 20%的稅率歸還予你, 如你是基本稅階人士, 即是應課稅收入低於£37,500, 最後稅款將是等同扣去100%的利息支出。


如果你擁有幾個收租物業, 你可合併一起來報。如果你與配偶或其他人共同持有物業, 你只填報你應佔部份, 其他業主則要分別報稅。


以現時填報年度 (2019/20) 而言, 應課稅收入 £37,500 或以下之稅率是20% (Basic rate), £37,501 £150,000之稅率是40% (Higher rate), £150,000之上是45% (Additional rate)


英藉非居民 (Non-UK Resident but British / EU Citizen) 可享有免稅額 £12,500, 須另外填報表格 R43, 寄回有關部門 Pay as you earn


資料來源

https://www.gov.uk/tax-uk-income-live-abroad



上一篇文章︰《小圈子調查 : COVID-19 疫情下的英國 BTL

http://icyhand.blogspot.com/2020/07/covid-19-blt.html


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2020年7月27日 星期一

小圈子調查 : COVID-19 疫情下的英國 BTL

物業 1 租務未受疫情影響


受新型肺炎影響, 全球經濟受到打擊。英國政府於3月底宣佈封城, 5月尾才逐步開放部份活動。由於疫情反覆延續, 大部份經濟活動仍未復舊觀。筆者訪問了多位英國小業主, 現將她/他們的 BTL 收入受影響程度分享如下。


物業 1 (位於大倫敦之二房單位 ): 舊外藉租客於二月底提前解約, 新租客是三位外藉護士, 已於三月底入住, 新租金微升2%


物業 2 (位於倫敦之一房單位 ): 本地租客以原租金在1月底續租一年。


物業 3 ( 位於於倫敦之單位 ): 現時租客將於8月底離開, 現正物色新租客。


物業 4 ( 位於倫敦之一房單位 ): 4月約滿之後, 外藉租客住至6月初之後離開英國, 惟沒交5月租金。新租客已於7月初入住, 即是空租期一月, 新租金減少了11%


物業 5 ( 位於伯明翰之二房單位 ): 原來學生租客於7月初完約後離開, 已物色另一組新學生租客, 即將於7月底入住, 租金與之前相若。空租期約三星期。


物業6 ( 位於曼城之二房單位 ): 沒受影響。


物業 7 ( 位於大曼城之二房單位 ): 連租約買入約半年, 租務沒受影響。


物業 8 ( 位於曼城之二房單位 ): 租客延交七月租金。


物業 9 ( 位於曼城之二房單位 ): 租客完成一年租約之後, 今年初要求每三個月續約一次至今, 租金略為調升以反映續約收費。


物業 10 ( 位於曼城之三房單位 ): 其中一位租客於3月中被裁員, 需要政府援助金到手才交租, 全份租金大約延遲二星期才存入業主戶口。


物業11 ( 位於曼城之三房單位 ): 近日租約完結後, 新租客將於7月底入住。 租金與之前相若。空租期約一個月。


物業12 ( 位於曼城之三房單位 ): 原來租約於6月中完結, 新租客將於8月中入住。 租金減少3%。空租期接近2個月。


物業13 ( 位於曼城之二房單位): 外藉租客月前離開英國, 欠租一個月。現仍在物色新租客。


物業14 ( 位於曼城之二房單位): 外藉租客月前離開英國, 欠租一個月。現仍在物色新租客。


為量化疫情的影響, 筆者隨意訂下一個標準 : 以空租期超過一個月, 或續租時減租超過8%的為受到明顯負面影響。 符合此標準的, 包括物業5, 和物業12-14。至於物業8 租客延交本月租金, 須視乎未來會否交回, 筆者將之視為半個受影響計算。即是14個物業之中, 4.5個受到明顯負面影響


結論 : COVID-19 打撃之下, 32%的 英國 BTL 收入受到明顯負面影響。




上一篇相關文章︰百明翰 Birmingham & HS2

http://icyhand.blogspot.com/2020/07/birmingham-hs2.html



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2020年7月8日 星期三

百明翰 Birmingham & HS2

Birmingham 市中心的 Cathedral Square

網友 Cal 月前提到想買 Birmingham 市郊物業, 原因是英國將興建一條高鐵線 HS2連接倫敦和 BirminghamManchester 等地

筆者找到BBC 的報導, 大家可以深入了解一下 HS2 及它的路線大家要知道第一階段倫敦至 Birmingham 可能要到 2028年至2031才通車, 而第二階段延伸至 Manchester 更要到20322033年才完成。

看圖, 高鐵在 Birmingham市區東邊的 Curzon Street設站。根據筆者多年前印象, 此區當時比較老舊, 現時可能在逐步改善之中, 歡迎網友提供近況和資料。另外, HS2 將設 Birmingham Interchange , 此站在 Birmingham 機場以東。網友 Cal 心儀的樓盤可能就在此範圍內。

BBC 2020211的文章 :
HS2: When will the line open and how much will it cost?


上一篇文章︰《 答客問︰ 百明翰 市郊樓好嗎 ? http://icyhand.blogspot.com/2020/06/blog-post.html


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