2017年1月18日 星期三

展會敲定曼城連約盤(一) – 毗鄰都市再生計劃NOMA

小愚夫婦雖然遠征西班牙, 不過他們決定買曼城單位時沒有親身落地睇下環境!香港人就是有這種勇氣。小愚說︰「地點不是問題, 只要做到按揭, 有現金回籠就好了。」小愚年青時去過曼城, 不過此時留在佢腦海中的只是幾間唐人街的唐餐館, 至於樓盤 Green Quarter 所在地 - 在曼城 Victoria Rail Station 以北就一點印象也沒有。

Green Quarter 位於曼城北邊, 是曼城都市再生計劃NOMA附近的一項大型綜合性發展項目, 合共提供1300個全宅單位, 並包括一座酒店, 發展商是Lend Lease 。整個項目大約於過去十年陸續開工及完成(大部份已出售吧)

本次開售的大廈叫Cypress Place, 郵政編號M4 4EH, Green Quarter 最新的一期, 2012年秋天完工, 據說可望到NOMA。大廈樓高18(另加地面層), 經紀說大廈由一個大型基金購入後出租, 現時連租約分拆出售。一房單位由341平方呎起, 售價£105,323; 兩房單位約793平方呎, 售價£182,077, 兩房單位連泊車位出售。賣家提供二年租金回報保證, 每年6%


經紀提供的 Cypress Place 外型 ( 圖中心那一座)

看一看資料:
NOMA – 步行4 分鐘
Manchester Victoria station – 步行7 分鐘
Manchester Arndale Shopping Centre – 步行9 分鐘
Manchester Piccadilly – 車程10 分鐘

好似幾好。

2017年1月16日 星期一

展會敲定曼城連約盤(一) – 解決按揭就沒有問題

香港首富誠哥在2014年前後大舉投資英國和歐陸, 牽動好多香港人的心。朋友小愚夫婦視誠哥為投資榜樣, 於是亦計劃放眼海外。佢地不單止積極參加在香港舉辦的海外投資展覽會和上網搜集資料, 甚至親身跑去西班牙等地視察環境!

不看尤自可, 一看之下, 發覺世間美好事物何其多!小愚想投資好多項目, 奈何短期資金周轉是個問題。佢認為, 如果買樓的話,最好可以造到按揭, 一是減輕即時資金要求, 只要幾成樓款就可上馬, 二是其時英歐貨幣匯價低處未算低, 如借錢買樓出租, 收租可支付供款及開支, 匯價再跌, 最多只涉及首期, 之後有能力可以「溝淡」或「溝貨」啊。

初時, 我地一幫人的知識和資料相當有限。海外樓盤展銷會經紀說買樓可以造按揭, 但詳情欠奉。有的會給銀行聯絡人電話, 但未有項目在手, 又不知從何問起。直至有一日, 收到一間當時相當活躍的中小型經紀行H公司的電郵 – HSBC UK派出業務經理Mr Martin Cai講解《 英國按揭申請程序須知 》我地一幫人都去聽!日期是201535日。




小愚回憶, Martin的演講十分動聽佢覺得申請按揭好容易, 以為 Martin 有成 Team 人在香港為客戶辦事。事後才發現全部都要與英國那邊以電話 interview, 經過 5 個 call centre, 4 種英國地方方言的洗禮才完事, 還未說用了 6 個月才批出 -- 此是後話

當時的利率相當低, 成功取得樓價75%的按揭, 只供利息(Interest only), 初始息率(Initial interest rate) 2.79% (即是BoE+2.29%)。計一計, 付出首期之後, 隨時不必再付款, 如收到租, 日後可以用來去英國旅行時使用。

小愚決定買了, 當時H公司正在推銷曼徹斯特 ( Manchester ) 一個位於市區北端的連租約樓盤 Green Quarter





溫馨提示


筆者與朋友均是業餘投資者在此分享有關個人經驗各位如對英國買賣樓手續,法律,稅務等有問題,宜向專業人士查詢展會敲定曼城連約盤() – 解決按揭就沒有問題


2017年1月10日 星期二

2016年 - 有驚無險

筆者日前披露了年來調撥資源購買英國樓, 未說的是投資港股仍然是筆者的主要業務, 今日就在此總結一下去年的戰況。

港股在2016, 仍受2015年下半年來的崩壞氣氛籠罩, 表現惡劣恆指在2015年收報21914, 一路跌至2月之18278才見底, 個多月之間累跌了17%隨後大市快速回升, 4 月尾恆指已回升至21654, 跌幅收窄至1.2%之後又大幅回落至二萬點之下。

大市如此這般大反覆之後, 在英國公投脫歐後一日出現單日波幅1300, 散戶投降了, 恆指才展開2個多月的較大升浪, 9月升初上年內高位24364, 2015年收市水位高出11%

恆指之後兩次上試24000水平不果, 掉頭回落, 美國特朗普當選新任總統, 對下跌中的大市似乎影響不大, 恆指在第四季反覆回落, 在全年尾三個交易日跌至21488後回升至22000收市, 全年上升86, 約為0.4%。高低波幅6086, 則達28%



筆者的股票組合回報走勢, 與大市差不多。於2015年急升急跌而幸保不失, 踏入2016年開始換入藍籌及大隻股博大市轉勢, 對象包括工行(1398)、中行(3988)、長城汽車(2333)、百麗(1880)、首創置業(2868)及碧桂園(2007)等。不過與好友赫伯特遭遇類近, 持有不少上個「 牛市」的蟹貨, 雖然勇於在低位以劣換優, 大部份時間仍在捱打, 2月組合最多跌過7%, 其後回報率隨大市回升, 5月跌幅收窄至2%之後, 6月又挫逾5%。到8, 終於由紅轉黑, 11月高位是增長8.4%, 年尾收窄至增長7.6%

個股方面, 二月份買入大型股, 看來好英明, 不過觀乎恆指要到6月才突破向上, 反映筆者的大型股也捱了好幾個月沽, 之後出貨價都不理想值得一提是二次買賣持貨較重的長城汽車(2333), 均為組合帶來回報。另外, 買賣手袋製這商時代集團(1023)、內房股禹洲(1628)和「啤殼」專家盈信(015)亦有理想進帳。最富戲劇性的是「男人救星」勵晶(575), 買入之後曾大跌逾50%, 之後因產品進入歐洲市場而大升, 令筆者獲利七成。

最後, 還要公告的是筆者得到財經評論員許文昌邀請, 在年中加入了 Go Dah Sing 群組。筆者已將群組連結在本網誌右方, 請各位深入了解一下這個本港首個小股東維權運動群組。順帶一提, 文昌以及群組組員憑信念買入及持有大新金融(440), 獲利非常豐厚。


2017年1月7日 星期六

喜愛投資的管理人赫伯特平穩過渡

好友赫伯特近日加入了趁低吸納英國樓的行列, 另一方面, 他仍努力管理他的股票投資, 日前傳來了2016年成績表,現與各位分享

2016年投資總結,恆指年結比年頭幾乎沒有升跌,我的投資組合卻下跌1.5%,即是比指數差,若計埋股息在內,我的組合實在比恆指差4.5%,期間買賣不多,因為沒有方向,年中雖然恆指曾到24000,但只沽小部分貨,因為手上大多蟹貨。2016年賺錢買賣只有8062800, 都是小注試水而已。

回顧20162015都是虧損收場,似乎之前投資策略不對,要認真檢討!

估計今年仍是等待的年,待股價回升後才沽貨,中間避免買賣,以免多做多錯 !


2016年12月29日 星期四

英國 BTL 按揭利率龍虎榜

上日說到, HSBC UK20159月大幅調升她的出租物業 (BTL) 浮息按揭計劃的利率, 例如按揭成數75%的初始息率已上升至3.54% (0.25%+3.29%), 與坊間其他銀行差不多。筆者沒有說的是HSBC UK的按揭成數60%的浮息計劃初始息率現時是2.74% (BoE+2.49%), 仍屬全城最抵。

排名第二低的BTL 樓按利率仍是屬於HSBC UK。她的70%按揭成數浮息樓按利率是3.24%(BoE+2.99%)

另外一間提供英國BTL 樓按的銀行是中國銀行(英國)(BOC UK)。據她的網頁顯示, 按揭成數60%的浮息計劃初始息率是3.34% (BoE+3.09%)

排名第四低的BTL 樓按利率屬於東亞銀行(英國)(BEA UK)。她的70%按揭成數浮息樓按利率是3.5%(BoE+3.25%)。根據經驗, BEA UK 的申請費用及雜費比其他銀行略低, 而且查詢問題可在港以粵語進行, 查核文件亦在中環的辦事處完成, 比較User-friendly。缺點是 BEA UK只承接倫敦、曼城、利物浦和伯明翰的樓按。

東亞銀行曼城分行

排至榜末的是BOC UK 的按揭成數75%的浮息計劃, 初始息率是3.64% (BoE+3.39%)。據朋友提過, BOC UK亦有提供 Interest Only 計劃, 但筆者此刻沒有進一步資料, 有興趣者可向該行查詢。

除此以外, 上海商業銀行亦有提供倫敦樓按。筆者的啟蒙買樓師傅 F 就是光顧此行, 可是筆者未能從銀行網站查到進一步資料。

如你可以負擔樓價四成作為首期, 又願意接受被形容為「地獄式」問話的Telephone Interview, HSBC UK無疑仍是最便宜的選擇。市場時刻都在變, 各位行動前須向有關銀行查詢清楚各項費用及條款。


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2016年12月27日 星期二

英倫點滴 - 巨型服裝零售商 Primark

經過好多好多年之後, 筆者在2014年再次踏足英國, 見到好多新的店舖/品牌, 售賣好多平民化的商品售價比號稱購物天堂的香港更吸引 – 巨型服裝公司 Primark 是其中表表者

Primark 在許多城鎮都有分店而且店舖面積很大出售男女老幼各類衣物和家品包括平至23鎊的簡單圓領假如你去英國旅行帶不夠衫可去要Primark, 補足裝備









附圖是英國北部城市Lancaster Primark, 拍照當日是新店開張(2016年8月)

2016年12月22日 星期四

隔山搶購 Romford 樓花(八)-低息按揭只能回味

英國公投脫歐之後, 英倫銀行於今年8月初再次減息, 0.5%減至0.25%的歷史低位,可是按揭利率並非如是低迷。

現時市場上的主流按揭計劃是浮息按揭, BoE (英倫銀行利率)下跌 浮息按揭利率當然追隨, 只是以前比較進取的銀行早於2015年尾俏俏地減少了優惠, 以致市場上已不易找到比較便宜的選擇。

筆者夫婦在去年中在香港透過電話和電郵等方式向HSBC UK申請按揭, 成功取得樓價75%的按揭, 只供利息(Interest only), 初始息率(Initial interest rate) 2.79% (即是BoE+2.29%)。根據資料, HSBC UK 已於去年9月調升其浮息計劃為BoE+2.99% (Loan to Value=70%) BoE+3.29% (Loan to Value=75%)。換言之, 即使BoE下降了0.25%, 現時成功取得HSBC UK 75%樓按之初始息率已上升至3.54% (025%+3.29%) !





據筆者理解, 只付利息之樓按, 計息時實際是按普通利率方法計算。以一個£275,000的物業為例, 按照HSBC UK 的舊計劃, 還款如下:

樓價︰ £275,000
借款︰ £206,250
按揭成數(LTV) 75%
初始息率︰ 2.79%
每年供息︰ £5,754 (£206,250 x 2.79%)
每月供息︰ £480

如樓按的息率上升至3.54%, 每年及每月供款將增加27%£7,301£608

只還利息計劃的優點是貸款期間, 不用還本, 每月自然還得少。記得上日文章談及業主負擔的租務開支嗎? 業主收租之後, 須支付可能高達租金20-30%的各項費用。以現時市場上的物業回報率4%-5.5%來看, 收租所得並不足以還本還息, 業主每月須注入資金。如選擇只還利息, 則每月會有餘錢。

只還利息計劃在到期日(例如15-20)須一次還本。另一方面, 由於一路借款沒有減少, 累積利息比還本還息的按揭為多。各位可按自家需要選擇。

除此以外, 成功申請按揭, 還有其他費用。以HSBC UK為例, 收費如下(註:以下收費標準可能已調整, 並可能因應借款額而改變)

申請費︰ £1,999 (當買家接受銀行按揭時才收取, 並非提出申請時收取)
估價費︰ 約 £200
文件費 Conveyancing fee︰約£300
轉賬費︰£30
APR (供比較用的年度息率)2.9% (!)

最後, 不得不提, 在歐債危機以來, 銀行界的濫借行為備受批評, 銀行界一反以往習慣, 實行「問到你傻」。網上早前流傳不少批評, 指出有時電話問話 Telephone interview長達二三小時, 有時不只一次, 對方查詢的細節或要求出示的證明令人「煩到要死」。各位光顧有關銀行時要有心理準備。



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