2017年11月18日 星期六

英國收租秘笈(四)搵個穩定租客

穩定的working couple可提供穩定的租金收入

前文建議各位包租公/, 在盡可能的情況之下, 與原有租客續約, 因為可以收足全年租金, 又可減少無謂支出。續約的大前提是租客工作及收入穩定, 有能力交租。

根據租務代理C的暗示, 一對工作的伴侶 ( working couple ), 是最穩定的租客。筆者嘗試去解釋, 一對夫婦都工作, 有二份收入, 即使一方工作上出現小問題, 仍可支持繼續租屋。如一方轉工, 也會盡量留在原地「搵工」, 以免雙方要分開生活。尤其是單位不提供傢俬, 租客須自己「帶傢俬」入住, 一旦安頓下來, 也會增加租客留在原單位的意慾, 皆因搬傢俬不是一件好差事啊。

這個說法, 在筆者的Romford 物業中印證了, 一對工作的夫婦, 自備傢俬入住, 剛剛與筆者以原租金續租第三年了。續約前租務代理C表示, 已知會租客可能會加租, 筆者見租務市場並非太好, 而租客二年來亦無特別問題, 故樂意保持原租金。

朋友胡先生的Manchester 物業, 簽約是兩父子聯名租住。後來胡先生去巡視時, 發現單位內有不少女性的物件, 估計是阿仔與女友同住, 阿爸只是人頭。一年約滿之後, 租客表示想轉為periodic tenancy, 即是不簽一年約, 租客可以一個月通知搬走 (而業主須以兩個月通知)。胡先生見無影響租金收入(筆者按: 可能影響業主的收入證明), 又無須另付費用, 雖然查到同區租金輕微上升了, 亦接受了租客的建議, 至今已有半年。


上一篇文章︰英國收租秘笈() 續約!續約!續約!


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2017年11月11日 星期六

英國收租秘笈(三) 續約!續約!續約!

舊與新的一鎊硬幣


內子批評《 英國收租秘笈 》所提「秘技」屬於「鬼唔知阿媽係女人」之流。筆者無言以對, 因為阿媽的確是女人。總結出一些經驗, 只是希望各位重新認知, 進一步想法子去實行, 以提升租金回報。

秘笈第三式, 各位包租公/, 在盡可能的情況之下, 與原有租客續約。最明顯的好處, 續約消滅了新、舊租約之間的空租期, 讓業主可以收足全年租金。

另外, 續約可節省尋找新租客的資源, 有時業主甚至因而得到益處。此話何解? 不同代理有不同的收費結構。筆者的Romford 物業, 如與原租客續租, 代理費用於此年度由全年租金收入之8%減至7%。胡先生的Manchester 物業, 代理費用是全年租金收入的7.2%, 加上找新租客收費用420鎊。換言以, 第二年如與原租客續約, 此年度應付之代理費只是全年租金收入的7.2%, 省掉了420(差不多半個月租金)!不過, 如果代理收費是固定百分點, 例如筆者的Alto物業, 節省尋找新租客的資源的益處就未能全數轉予業主。

另一方面, 在空租期間, 業主除了收不到租金, 還要支付本來由租客支付的 council tax – 大概是地方議會向住戶收取的服務費。Council tax 的金額, 不同地方有不同標準, 筆者也沒有深入研究。大抵朋友思思的倫敦一房單位每年的council tax 金額約是1050, 空置一個半月需付130鎊左右。胡生的Birmingham 二房單位每年的council tax 金額約是1100, 空置6日需付18, 相對「廉宜」。

除此以外, 轉換租客亦會引至其他費用, 不同代理收費結構不同。另外, 有時新任包租公/婆因為不熟行情, 亦會被代理濫收費用。朋友之中, 以思思遭遇最可憐。上年度她的倫敦物業轉換新租客, 代理收了以下費用︰Checkout fee 138(大部份代理不收此費)Pre-tenancy cleaning 90鎊、Contract fee 240(大部份代理不收此費)Tenant deposit scheme fee 46鎊、Inventory fee 156, 合共670, 加上空租期的 Council tax 130, 思思共付了800, 超逾半個月的租金收入了。

簡而言之, 與舊租客續約, 包租公/婆可收足全年租金, 又可減少無謂支出。各位下次在考慮加租幅度時, 就應衡量一下得失才作出決定。


上一篇文章︰英國收租秘笈() Cash Buy不是夢


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2017年10月22日 星期日

英國收租秘笈(二) Cash Buy不是夢


新的一鎊硬幣



上一篇文章建議各位在英國買樓的收租公/婆, 有閒錢時就減低按揭貸款, 皆因利息支出不低, 吞食了好大部份的租金收入。

根據這個邏緝, 有能力的投資者, 在買樓的階段, 可以考慮 Cash Buy, 即是以現金購買, 而不去申請銀行按揭貸款。

英國樓價, 尤其在倫敦以外的城市, 包括第二、三大的曼徹斯特(Manchester) 和伯明翰(Birmingham) 比香港的低一大截。今日從香港報章見到的海外樓房賣樓廣告, 曼城和伯明翰的一房樓花叫價從18萬鎊起, 折合港元約185萬元, 大概只是港樓的首期, 反映在英國買樓收租, Cash Buy 不是夢。

事實上, Cash Buy有好幾個好處, 當中最吸引的莫如馬上可獲得折扣。網友李小姐正在洽購一個曼城住宅單位, 地產經紀告訴她, 如以全現金方式支付樓價, 可取得 2%的折扣。與此同時, 樓價降低了, 印花稅等開支亦相應減少。

另一方面, 申請樓按的費用亦不少。HSBC UK Arrangement fee 2000, 另加估價費200餘鎊。如樓價是20萬鎊, 取用樓按的費用已是樓價的1%BEA UK的樓按申請費是貸款額的0.5%, 以樓價20萬鎊計, LTV 70%, 貸款額14萬鎊, 樓按申請費700, 估價費約200, 共約900, HSBC UK便宜一半, 可當是樓價的0.5%。另外, 還有些零星的費用, 例如律師可免收 Liaison with Financier 的費用, Freeholder 少收部份通知費等, 可能分別是百餘二百鎊, 在此也不詳細說了。大抵Cash Buy 比取用按揭, 未計將來要支付的利息, 已將買樓成本調低了3%, 不可說不少。除此以外, 申請按揭要花費不少心血和時間, 則不是金錢可以量化。

至於錢從何來, 「加按」自家在香港的物業是個不錯來源。前提是你要在香港擁有物業啊。


上一篇文章英國收租秘笈()KO利息支出
http://icyhand.blogspot.hk/2017/10/btlko.html



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2017年10月18日 星期三

英國收租秘笈(一)KO利息支出

筆者與朋友完成了第二年上報英國物業收入, 填表前收集了四個已有全年收支的 Buy-to-Let個案數據, 交表之後分析一下, 將幾個有意義的發現在此與各位分享, 以祈可幫助各位在購入和管理BTL時取得更佳的回報。

大部份投資者, 包括筆者在內, 在買樓收租時, 未必有足夠資金全付樓款, 又或想多買幾個物業, 都會向銀行貸款(做樓按)。有關現時可在香港借到的英國 BTL 樓按, 可參考下文:

英國 BTL 按揭利率龍虎榜 ( http://icyhand.blogspot.hk/2016/ )

有能力的讀者, 可拿出四成樓價作首期, 又有毅力接受 HSBC UK的審批, 當然要申請後者LTV (按揭成數) 60%的浮息計劃, 其初始息率現時是2.74% (BoE+2.49%), 為全城最抵。

不過, 當大家以為低息好抵用之時, 其實銀行仍會從各位的租金收入中拿走29% 作為樓揭的利息, 此數目並未包括償還本金部份。29%看來不是很大比率, 但不要忘記, 業主仍得支付管理費和租務代理費等等。 在表現最佳的個案之中, 業主「落袋」的租金收入比率達52%(未計稅, 下同)。 較次表現者, 由於其他費用高, 「落袋」比率只有37%

假如各位取用的是其餘較高利率(例如總額3.5%)的樓按, 用於支付利息的金額佔收入的比率更令人吃驚 ︰高達44%53%, 視乎物業是否全年租出等因素。表現最好的個案, 只有24%租金收入「落袋」, 而表現最差的物業, 因為空置了一個半月才租出, 最終是收入不敷支出, 同是未計還本部份。

所以, 如要提升租金收入實際落入自己錢袋的比率, 最好就是在有能力時償還部份貸款, 因為最終你的「落袋」比率, 在完全KO樓按之後, 可由52%提升至81%(以表現最佳的個案推算)。近日英國的經濟數據轉強, 市場預期今年稍後或明年將要加息, 看來減低借貸的誘因越來越大。


上一篇文章︰《 行上富士山 ()日本人心靈的故鄉 》


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2017年10月15日 星期日

行上富士山 (二)日本人心靈的故鄉

當日氣溫: 在五合目攝氏 8 度, 山頂是 -2%




富士山高3776, 是日本最高山峰。由於她擁有獨特而美麗的山脊線條, 「凸顯出存在感」 使她成為日本最有名的高山, 甚至成為日本人心靈的故鄉。請看日本自由記者中島 惠的文章:


筆者少時就聽聞過富士山, 今次有時間, 就決定上山造訪一下。

日本人將富士山分成十段, 山頂叫十合目, 山腳叫一合目。山腰五合目, 海拔2305, 是現時汽車可以去到的地方。前文說朋友胡生上富士山, 是他駕車由東京駛上五合目。沒有駕車的話, 可以從新宿乘搭旅遊巴士去, 不用轉車, 比火車來得方便。我地三口人, 希望玩得深入一點, 於是從新宿乘坐旅遊巴士去富士山下的河口湖, 賞罷河口湖風光, 第二日才登上旅遊巴士去五合目。



行上富士山 ? 原來由一合目行上五合目, 需要8小時。如由五合目攻上十合目, 最好在山上小屋宿一宵。我地只求與富士山有較緊密接觸, 又不配備行山裝備, 早早計劃是由五合目行上六或七合目而已。


遊山當日, 陰天有霧, 拍不到甚麼好照片, 仍選出幾幀與各位分享。




五合目上的商店



五合目商店前空地的人群




由五合目去六合目的路好易行



就似香港的家樂徑



行了一小時就到達六合目



由六合目開始, 山勢較斜, 又多碎石


專誠登山需有足夠裝備


當日是星期一, 路上仍遇到幾個登山團


註: 富士山遊記已完, 如有要求, 筆者可另文簡述交通資料



上一篇文 : 

行上富士山 (一)前言 

http://icyhand.blogspot.hk/2017/10/blog-post.html



2017年10月14日 星期六

行上富士山 (一)前言

朋友胡生, 建議筆者寫點旅遊點子之類, 以沖淡本欄的銅臭味。其實, 筆者以前都有寫下遊記, 不知是否文筆如內子常批太古舊, 抑或聚焦讀者群太成功 ( 自嘲 ), 投資之外的文章瀏覽率總是只有一半。今次既然胡生肯畀意見, 也就走出股樓, 寫寫月前上富士山的點子。事有湊巧, 朋友之中另一位法律界胡生, 閒談之中, 也叫過筆者寫點英倫點滴。他認為筆者的經歷, 有時有點趣味, 有些則「唔講唔知」。

閒話多講了。話說今年暑假尾, 大部份上市公司公佈了中期業績, 比較輕鬆, 筆者一家三口乘搭了近日常見報的航空公司航班, 直飛東京自由行。


東京旅記? 胡生說他可以寫一本書, 豈容筆者置喙 ! 筆者就是找到存在空間, 籌劃了一次日本富士山之旅, 甚至刺激了胡生自己也在其日本旅程中, 駕車上富士山行行, 胡太在上山前拍下了富士山美景, 當時筆者仍未起程。



上一篇文 :  瞄準曼城 CBD (九) 租務代理服務貼心
http://icyhand.blogspot.hk/2017/10/cbd.html



2017年10月11日 星期三

瞄準曼城 CBD (九) 租務代理服務貼心



按揭貸款批出之後,筆者就著力去找個收費合理的租務代理,以備收樓後接手管理單位的租務事宜。

賣家提供的租務代理,收費是租金收入的13.2% ( 即是11%+VAT ),這是筆者及朋友經歷過的最貴水平。

朋友胡生去年在曼城買了一個兩房單位(此個案未出街), 發展商安排的第三方租務代理,收費分為兩部份,物色租客收費£420,再加租金收入的7.2%6%+VAT) 另外尚有inventory fee £150等雜費。如日後換租客,業主須再付£420,如租客續租,則不再收取此費用。以一年為段落計,總收費是10.7%左右,另加雜費。胡生對此代理的服務感到滿意, 故推薦予筆者。

與此同時,緊隨筆者連續「掃入」兩個Alto 單位的朋友 H ( 此個案未取得批准 ),獲經紀介紹另一租務代理 V公司,其收費簡單而廉宜,就是租金收入的10%,全包VAT和幾乎所有雜費。由於筆者買的三房單位租予三位無血緣關係的租客,筆者怕三人容易拆伙,而全包方案就保障了物色新租客的支出,所以筆者最後還是委任了V為租務代理。

V的服務很貼心,今年三月中收樓之後,馬上到單位拍下十餘張照片,以whatsapp傳來,讓隔山買牛的筆者可以立即以眼睛體現主權。本個案所用的照片,大都是他的傑作。


上一篇文章 :

Income Tax 2016/17: 最後召集




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