2017年2月28日 星期二

展會敲定曼城連約盤(七) – 單位景觀開揚


小愚購入 Cypress Place 單位之後, 在2016年曾入屋視察業務, 並從大窗外望, 拍了以下短片 



video

隔山搶購 Romford 樓花(九) - 有相有真相

近日整理資料時, 發現有一批當日揀樓現場實況照片, 決定公諸同好。



朋友到達售樓處時已有準買家排隊




售樓處內都幾熱閙




Reflection 示意圖




銷售情況



銷售情況



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筆者與朋友均是業餘投資者在此分享有關個人經驗各位如對英國買賣樓手續,法律,稅務等有問題,宜向專業人士查詢

2017年2月27日 星期一

網購倫敦地鐵簇新樓(二) – 你層樓喺 zone 幾 ?

買賣或者談論倫敦樓, 最常聽到的問題就是「 你層樓喺 zone ?

要加入投資者群組的討論, 最好了解一下倫敦的分zone情況。

原來現時大家常用的 zonezone , 是幾十年前大倫敦及周邊地區用來訂定鐵路和交通分區收費的 London fare zones systemZone 1 是市區中心, 包括大家熟識的 Westminster KnightsbridgeCovent GardenLeicester Square Piccadilly CircusLiverpool Street London Bridge 等等。之後大約以3哩為間距, 將倫敦市中心以外劃成幾個同心環帶。Zone 1 之外就是zone 23456了。筆者早以說的 Romford , 就位於zone 6。現時有些地區劃成zone 789, 並非屬於大倫敦, 只是劃分當局 (Transport for London)服務的其他幾個地方而已。

Bromley-by-Bow 站位於倫敦東面 zone 2/3 


好了, 現時要回答思思了, F 推介的樓盤 Ivy Point 位於 Bromley-by-Bow , 屬於 Zone 2/ Zone 3。大家可能會問: 2就是2, 3就是3 , 點解又會2/3? 簡單來說就是在zone 23 之間, 在交通收費上, zone 2來的旅客, 按同區收費, 而由zone 3來的也當是同區處理。

2017年2月25日 星期六

網購倫敦地鐵簇新樓(一) – 識買一定買倫敦樓

「 識買一定買倫敦樓 」 是眾多海外投資者的想法, 也是朋友思思的想法。我地的「趁低吸納英國樓」群組逐漸成形, 幾位成員有不同的想法, 例如筆者購買Romford的樓花, 小愚在香港參加展銷會購買 Manchester 的連約樓盤, 思思一直好堅定地瞄準倫敦這個國際大都會。 可惜在香港中環展銷的倫敦樓盤不是太貴, 就是質素欠理想(例如戶型三尖八角), 她一直未有著落。

2015年中的一日, 我地的共同朋友 F 告訴思思, F 去倫敦收樓時, 經過東部 Zone 2/ Zone 3 Bromley-by-Bow , 見到有一幢新樓剛剛入伙, 可能仍有單位供應。思思於是馬上去搵料。




這幢大廈現時叫 Ivy Point, 發展商出售樓花時叫 No.1 The Avenue。據說整個Bromley-by-Bow 地鐵「上蓋」項目有幾幢大廈, 合共提供964個單位, Ivy Point 已是最後一期了, 樓高17, 152個單位組成 。


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2017年2月3日 星期五

展會敲定曼城連約盤(六) – 超筍盤稍縱即逝

Britton House 估計是2009年底落成的大廈, 2015年中, 樓齡只有5, 算是「新淨」。從經紀放上網的室內照片看來, 則只屬一般, 最吸引的當然是叫價 - 15樓高層單位只售16萬鎊, 比網上其他樓齡更高的大廈便宜超過10% !



遠處中央白色外牆的就是Britton House

難得是經紀回覆筆者的電郵查詢 ! 以下是她的部份訊息:

The current rental rate achieved with the apartment is £850. However with the steady incline of rent and demand in Manchester I believe that for this 2 bedroom and 2 bathroom apartment with fixtures and fittings included in the price that £900- £950 per calendar month is very achievable.

這個二房單位當時月租 £850, 以叫價 £160,000 來說, 毛租金回報率達到 6.4%, 相當好啊。筆者要求她傳個平面圖來, 這就是了︰



筆者希望進一步了解單位的座向等, 卻未能從網上找到任何售樓書或樓層圖則, 惟有向經紀查詢。她表示可向賣家索取, 可是一等就是好幾天, 才又表示即將到單位拍照給我看, 以下是她最後的留言了。

I should be up and running by next Monday . I am going to the apartment on Saturday so will take pictures of the apartment views location ect and also car park space . Which is under the block just to give you as much information as you can .


說是最後, 即是她就此消失了, 而筆者亦未能以超筍價進駐曼城。整個查詢過程經過了17日共12次對話。

2017年2月1日 星期三

展會敲定曼城連約盤(五)– 替小愚格格價

話說小愚夫婦挑選 Cypress Place 連約單位時, 筆者正在忙於處理南方的 Romford Reflections 樓花, 所以無力北望了。 雖然如此, 筆者仍「厚多士」, 透過 Rightmove 搜尋了 Green Quarter 其他大廈的出售單位, 替小愚格格價。



Green Quarter 各座大廈位置圖

網友須留意, 筆者並無單位座向、面積等資料, 自然更無從得知室內裝修及傢俬的狀況。相對來說, Cypress Place 當時樓齡二年左右, 由大業主添置傢俬之後租出, 合理推斷單位的內部狀況仍會良好, 加上已有租客交租, 以及有租金保證, 售價比其他二手樓盤高可以預期。

以下是一些中層二房單位資料。

Masson Place ( 估計是2006年底落成, Cypress Place 2013)
8樓一個單位叫價 £170,000; 每月收租 £825
6樓一個單位叫價 £175,000

Jefferson Place ( 估計是2007年底落成 )
13樓一個單位叫價 £190,000

Vallea Court ( 估計是2008年底落成 )
8樓一個單位叫價 £174,950

Britton House ( 估計是2009年底落成 )
8樓一個單位叫價 £180,000
15樓一個單位叫價 £160,000

! 大家有沒有看漏了上面一行那個£16萬的 Britton House超級筍盤, 竟然比小愚買的單位便宜20% ! 亦比同一大廈8樓的單位便宜11%。筆者好有興趣了解原因, 於是進一步向經紀查詢。






Green Quarter 實境 (拍於20159)


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2017年1月29日 星期日

展會敲定曼城連約盤(四) – 申按血淚史

小愚夫婦選好單位之後, 就透過 H公司「落訂」£2, 000H公司要求買家支付一筆「 Handling fee, 每個單位15, 000港元, 變相收取佣金, 佔樓價£199,0840.6%左右

筆者之前說過, 在英國置業, 一般由賣家支付佣金。可能本地中小型經紀公司爭取代理銷售英國樓時議價能力較低, 獲得佣金不多, 加上倫敦以外樓價較低, 所以收取買家費用, 以提高經紀的收入。此種情況在大型經紀推銷倫敦樓時甚少出現。後來, 有一位經紀告訴筆者, 在推銷「街盤」(即同時可透過英國或本港經紀購買的樓盤), 本港中小型經紀公司不敢收取額外費用, 皆因競爭劇烈, 客人亦可委託英國經紀代勞。


Green Quarter 實境 (拍於20159)

「落訂」之後, 小愚馬上向銀行申請按揭。筆者早前已透露小愚屬意某大銀行。不過今次內容牽涉到投訴成份, 筆者也就不再開名了, 網友總有辦法看得懂。

小愚說, 當時覺得申請按揭好容易, 以為銀行有成 team 人在香港為客戶辦事。事後才發現全部都要與英國那邊以電話interview , 經過5call centre, 4種英國地方方言的洗禮才完事, 還未說用了6個月才批出。

一般英國按揭審批需時1012星期, 為甚麼小愚的要雙倍時間呢? 估計是銀行負責職員有時休假, 亦可能有人離職時沒有交待好, 將小愚的申請放在「柜桶」底, 要多番投訴才搞好。據說銀行因此免去小愚的「booking fee, 金額實在不小︰£1,999, 達到樓價的1% !

除此以外, 還得一提的, 是小愚選擇了由賣家列出的律師。小愚的用家評語是「服務甚差」, 惟一優點是律師樓在香港設有辦事處, 買家不必另外花費找本地律師確證( certify true copy )護照等文件吧了。


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