2019年12月26日 星期四

答客問︰ 首置印花稅減免

劍橋風光


網友 Mok Mei 問及英國首次置業印花稅等問題, 筆者繼續回應。

在英格蘭、威爾斯及北愛, 20171122日起, 首次置業者 ( first time buyers) 在購買住宅物業, 價值少於£300,000, 不須付 Stamp Duty Land Tax ( 印花稅 )

如住宅物業價格介乎£300,000£500,000, 首置者須為超過£300,000的部份支付 5%的印花稅。即是首置者最多可享受£5,000 的減免優惠。

可是, 如住宅物業價格超過£500,000, 首置者將得不到印花稅減免, 而須按上一篇文章所說的計法, 支付全數印花稅。

甚麼人才算是 首次置業者? 英國稅局定義如下 :

A first time buyer is defined as an individual or individuals who have never owned an interest in a residential property in the United Kingdom or anywhere else in the world and who intends to occupy the property as their main residence.

即是置業者需要是個人 (如兩人或幾個人共同購買, 每個人都需要符合定義), 從未在世界任何地方擁有過住宅物業的權益, 而首置者須要佔用物業作為主要居所。

各位請瀏覽英國稅局以下資料, 以準確掌握你是否可享受優惠 :
Policy paper
Stamp Duty Land Tax: relief for first time buyers
Published 22 November 2017


上一篇文章︰《 答客問︰先了解印花稅的基本 》


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筆者與朋友在此分享有關個人經驗各位如對英國買賣樓手續,法律,稅務等有問題,宜向專業人士查詢

2019年11月17日 星期日

答客問︰先了解印花稅的基本


Cambridge 風光
今日回應網友 Mok Mei 關於印花稅的提問。先節錄佢訊息有關部份如下 :

自我介紹先, 我係香港人, 同英國藉既鬼佬結左婚, 大家一直到係香港打工同租樓住. 大家都知道香港樓好貴,而且地方不大...相比下, 如果係英國買樓, 用同樣既價錢吾洗350萬可以買到700幾呎了…而且過多5-8年後, 我地有機會移民, 所以想買一個單位暫時會放租, 之後有機會自住… 我想問問下你寶貴意見…

1) 我想問你係 UK買樓, 你會吾會用聯名一齊去買? 定係俾錢對方,用對方個名去買? Stamp duty CASE係咪同香港一樣, 首次買物業可免稅, 第二次買就要交多啲稅?
2018711日 下午4:20


筆者前晚本已寫好文章 ( 經已刪除 ) 回答 Mok Mei關於英國印花稅的提問, 並隨即放上網誌。 公佈文章不久, 就收到英國朋友 Y 的訊息, 提醒筆者英國推出了 First time buyer stamp duty relief, 即是首次置業印花稅寬減, 以協助年青人上車。 筆者翻查了包括英國稅局網頁的幾個資料來源, 又問過幾位朋友, 決定按步就班講講英國的印花稅。

在英國, 購買某個價值的物業須交稅。在不同地方 ( 指英格蘭, 威爾斯, 北愛爾蘭, 和蘇格蘭 ) ,稅的名稱及稅率可能不同, 又會因買家是否第一次置業, 又或是否(在全球任何地方) 已擁有物業而有不同稅率。

在英格蘭及北愛爾蘭, 稅的名稱叫 Stamp Duty Land Tax ( 簡寫為SDLT, 中文筆者就叫印花稅 ) 。購買 £125,000 以上的物業, 須付印花稅; 而現時首次置業者購買£300,000 以內的物業, 可不須付印花稅。

在威爾斯, 20184月起, 自行處理稅率, 稅的名稱叫 Land Transaction Tax。購買 £180, 000 以上的物業, 須付Land Transaction Tax

在蘇格蘭, 稅的名稱叫 Land and Building Transaction Tax。購買 £145, 000 以上的物業, 須付Land and Building Transaction Tax。由2018630日起, 首次置業者購買£175,000 或以內的物業, 不須付 Land and Building Transaction Tax

由於筆者只有在英格蘭買住宅樓的經驗, 只能在此嘗試解釋 Stamp Duty Land Tax ( 印花稅 )的問題 。

英格蘭及北愛爾蘭的印花稅率如下 :

£125,000 以內 Zero
£125,001 - £250,000 之部份 2%
£250,001 - £925,000 之部份 5%
£925,001- £1,500,000之部份 10%
其後之部份 12%


附圖剪錄了英國政府提供的一個計算印花稅的例子。

初步回應 Mok Mei 的情況, 如她與丈夫均「 從未」在全球任何地方擁有過住宅物業權益, 在英國置業時, 應可享受首次置業印花稅寬減 (稍後交待), 否則的話, 可能要按上述稅率支付印花稅, 甚至要付額外印花稅( 如在全球任何地方擁有住宅物業權益)

講瀏覽以下網頁, 以掌握英國住宅物業印花稅準確資料 :
Stamp Duty Land Tax


上一篇文章︰《 答客問︰ 聯名買樓好啲 》


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2019年11月12日 星期二

答客問︰ 聯名買樓好啲

Cambridge 風光


筆者由2018年中至近日, 沒有分享英國買樓經驗有一段時間, 期間有三位網友在網誌留言提問, 由於筆者是網誌低手, 沒有看到留言, 實在抱歉 !

現在逐一回應三位讀者, 希望即使對提問人已事過境遷, 也可為其他網友提供資料。

網友 Mok Mei 提到...

你好呀, 我係最近留意到你既Blog, 由”隔山搶購 Romford 樓花” 睇到你最近發表既文章, 內容很詳細, 提供了好多係英國投資物業既資料及心得, 多謝您先.

自我介紹先, 我係香港人, 同英國藉既鬼佬結左婚, 大家一直到係香港打工同租樓住. 大家都知道香港樓好貴,而且地方不大...相比下, 如果係英國買樓, 用同樣既價錢吾洗350萬可以買到700幾呎了…而且過多5-8年後, 我地有機會移民, 所以想買一個單位暫時會放租, 之後有機會自住… 我想問問下你寶貴意見…

1) 我想問你係 UK買樓, 你會吾會用聯名一齊去買? 定係俾錢對方,用對方個名去買? Stamp duty CASE係咪同香港一樣, 首次買物業可免稅, 第二次買就要交多啲稅?
2) 3間銀行借錢做mortgage, UK HSBC, BOC and BEA. 3間既息率以UK HSBC最低?
3) 我地打算係Cambridge 呢個地方買apartment, 你有無咩想法分享下?
2018711日 下午4:20


聯名買樓的好處是大家各自的權益,受到法律保障, 將來發生事故, 較易處理 另外是稅務上, 你們是英國人, 都享有免稅額, 二個人就有二份了, 可減少交稅 缺點是買樓時, 要提交兩位買家的 Certified身份證明文件及資料, 費用略有增加。另外, 報稅時, 二人須分別提交報稅表, 如是自己報稅, 也只是多一些功夫。

另外銀行批出按揭時, 如買家是兩人聯名, 也須要二人一同申請按揭, 即是二人均須向銀行提交財務狀況的資料。 這方面如有疑問, 向銀行查詢比問筆者好。

下次回應Mok Mei 其他問題。

上一篇文章︰《 激戰伯明翰 () 左揀右揀唔多盞 》


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2019年11月7日 星期四

激戰伯明翰 (九) 左揀右揀唔多盞

單位的客廳

未想到筆者小休時間竟然長達一年 為免各位網友再久候決定複雜事情簡單化又飛走未成功個案直接報導胡生最終購買的伯明翰單位。

前文說到朋友胡生去伯明翰睇樓睇了幾近一個月仍未有著落想到歸港日子將至胡生也心急如焚害怕買樓之旅要空手而回。


開放式廚房


主睡房


就在十一月最後的一星期, 胡生收到C經紀行的通知, 有一個位於 1 Langley Walk, Park Central的二房單位, 連一個泊車位, 叫價約為180,000鎊。各位如翻覽上文, 可知上次胡生曾去2 Langley Walk 睇了一個園景單位。1 Langley Walk就在 2 Langley Walk 傍邊, 兩棟大樓中間夾著 Langley Walk。上圖是售樓單張提供的單位照片。

胡生記得在十一月初, 經紀曾約他看一個類似單位, 但那次在他上了開往伯明翰的火車之後, 收到電話說單位已售出, 令他白走一趟。今次單位再次出現, 顯示上次的買家放棄了。

進入單位後, 胡生非常失望, 因為他以為單位是望公園的, 可是單位實際上是朝向相反方向,美其名可說是城市景。單位的優點是擁有兩個大睡房及一個全長度的大露台。下圖是經紀提供的平面圖。




胡生回家考慮了一天, 感到留英時日不多, 就決定按叫價購入此單位, 因為在2015年此段時間, 英國樓市熾熱, 討價還價的空間不大。

胡生在伯明翰買樓, 波折重重, 而買入1 Langley 的單位之後, 在按揭和轉讓產權方面均遇上阻滯, 最終趕不及20163月底前成交, 而要多付201641 日起新增的3%額外印花稅。至於租務情況, 日後再說。


上一篇文章︰《 激戰伯明翰 () Langley Walk 園景單位錯失良機》



2018年10月7日 星期日

Income Tax 2017/18: 英國公民有免稅額




讀者J表示, 佢是 British Citizen, 但不是長居英國, 有時住在香港, 有時短暫留在英國, 未知是否可以在投資物業上享受英國給予國民的免稅額

據筆者了解, 應該可以。

當大家填報SA109 (Residence, remittance basis etc) , Box 16 就讓英國公民 (British Citizen) 或歐洲經濟區 (EEA) 成員國國民 (nationals) 表示可享受免額額。

另外, 如你符合資格, 想申請免稅額, 須同時填報 R43。表格首頁就有下列句子:

Use this form to claim UK tax allowances if:
you are an individual and you are not resident in the United Kingdom (UK)
You received income in the UK in the tax year above

有關詳情, 請細讀 Guidance notes for form R43 (2018)。根據資料, 2017-18年度, 收入在£100,000以下英國公民, 免稅額是£11,500

筆者不是稅務專家, 以上關於英國稅務的叙述, 乃綜合個人經驗與英國稅局網頁內的資料而成。各位如有問題, 宜到英國稅局 (HM Revenue & Customs) 網頁了解, 網頁內有大量資料教你報稅。

資料來源
https://www.gov.uk/tax-uk-income-live-abroad


上一篇文章︰《Income Tax 2017/18: 又到趕功課時刻》



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筆者與朋友均是業餘投資者在此分享有關個人經驗各位如對英國買賣樓手續,法律,稅務等有問題,宜向專業人士查詢

2018年10月4日 星期四

Income Tax 2017/18: 又到趕功課時刻




筆者不是稅務專家, 以下關於英國稅務的叙述, 乃綜合個人經驗與英國稅局網頁內的資料而成。各位如有問題, 宜到英國稅局 (HM Revenue & Customs) 網頁了解, 網頁內有大量資料教你報稅。

有關報稅的要點, 可參考早前文章 -
Income Tax收入稅 2016/17

英國的稅務年度是由 46日至翌年之 45, 如果你在今年45日或之前收到租金(多於£1,000), 須於1031日將報稅表寄抵英國稅局。現在馬上填表, 還來得及。如果你沒有收到報稅表, 可上網下載。每份報表都有一份指引, 幫助你了解稅局的要求。第一次報稅, 可能要花點時間了解。平日記錄清楚物業收入和支出, 可令你更了解自己的投資, 對報稅亦有幫助。

你要填寫的報表, 包括下面幾份︰
SA100 Tax return
SA105 UK Property
SA109 Residence, remittance basis etc

讀者 S 來郵, 佢去年申請網上報稅, 誰知久久未有收到英國稅局的密碼。結果延至限期前幾日才寄出報稅表。遲交功課, 自然被罰, 幸而最後得到從輕發落。關於網上報稅, 據筆者了解, 只有英國公民兼有National Insurance Number 才可以申請, 否則還是乖乖/快快用紙表。

是年度, 即是2017-18年度, 報稅上比往年有三大改變(可能有其他, 筆者看不到)。一是物業收入少於£1,000, 可以選擇不報, 詳情請上網看清楚。

二是計算收入及支出時, 可選用現金基礎 Cash Basis, 以令我等業餘人士在計數時輕鬆點。

三是住宅按揭的利息支出, 只可將75%作為支出扣稅。其實稅局最後會將未能扣稅的25%, 20%的稅率歸還予你, 如你是基本稅階人士 (即是應課稅收入低於£46,350, 適用20%稅率人士)

, 真係複雜 ! 難怪筆者自己亦遲遲都未搞定。


資料來源
https://www.gov.uk/tax-uk-income-live-abroad


上一篇文章︰《激戰伯明翰 () Langley Walk 園景單位錯失良機》

http://icyhand.blogspot.com/2018/08/