2017年1月29日 星期日

展會敲定曼城連約盤(四) – 申請按揭有幾難?

小愚夫婦選好單位之後, 就透過 H公司「落訂」£2, 000H公司要求買家支付一筆「 Handling fee, 每個單位15, 000港元, 變相收取佣金, 佔樓價£199,0840.6%左右

筆者之前說過, 在英國置業, 一般由賣家支付佣金。可能本地中小型經紀公司爭取代理銷售英國樓時議價能力較低, 獲得佣金不多, 加上倫敦以外樓價較低, 所以收取買家費用, 以提高經紀的收入。此種情況在大型經紀推銷倫敦樓時甚少出現。後來, 有一位經紀告訴筆者, 在推銷「街盤」(即同時可透過英國或本港經紀購買的樓盤), 本港中小型經紀公司不敢收取額外費用, 皆因競爭劇烈, 客人亦可委託英國經紀代勞。


Green Quarter 實境 (拍於20159)

「落訂」之後, 小愚馬上向銀行申請按揭。筆者早前已透露小愚屬意某大銀行。不過今次內容牽涉到投訴成份, 筆者也就不再開名了, 網友總有辦法看得懂。

小愚說, 當時覺得申請按揭好容易, 以為銀行有成 team 人在香港為客戶辦事。事後才發現全部都要與英國那邊以電話interview , 經過5call centre, 4種英國地方方言的洗禮才完事, 還未說用了6個月才批出。

一般英國按揭審批需時1012星期, 為甚麼小愚的要雙倍時間呢? 估計是銀行負責職員有時休假, 亦可能有人離職時沒有交待好, 將小愚的申請放在「柜桶」底, 要多番投訴才搞好。據說銀行因此免去小愚的「booking fee, 金額實在不小︰£1,999, 達到樓價的1% !

除此以外, 還得一提的, 是小愚選擇了由賣家列出的律師。小愚的用家評語是「服務甚差」, 惟一優點是律師樓在香港設有辦事處, 買家不必另外花費找本地律師確證( certify true copy )護照等文件吧了。


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筆者與朋友均是業餘投資者在此分享有關個人經驗各位如對英國買賣樓手續,法律,稅務等有問題,宜向專業人士查詢

2017年1月22日 星期日

展會敲定曼城連約盤(三) – 二房連車位廿萬鎊有找

小愚夫婦決定買一個二房單位。小愚說︰「八樓 Number好、連車位、面向園景, 廿萬英鎊之內, 價錢合理。」筆者想保留少少神秘感, 不透露小愚夫婦的物業的細節, 以下就以Cypress Place 801單位為例子, 提供多點資料予各位參考。

單位︰801 (二房單位, 連一個泊車位)
售價︰£199,084
面積︰716平方呎
露台︰19平方呎
座向︰西北
管理費︰每年 £1,612
地租︰每年£250
租金︰每月£910
地契年期︰由20068月起計150


買樓付款條款

訂金 £2, 000, 第一次付款 25%(扣除訂金2, 000) , 尾期付款 75%



照片中較高那座大廈就是 Cypress Place
這個面的單位是面向西南, 因為開揚及有小河(渠)景, 售價最高


租金回報率

單位設有二年期6%年租金回報保證, 即是買家的毛租金回報率就是6%。

賣家每年向買家提供£11,945作為租金 ( £199,084 x 6% ), 亦即是每月£995, 扣除開支之後, 存入買家銀行戶口。每年開支包括上述的管理費(每年 £1,612)和地租(每年£250), 另還有租管費 ( 假設是每年租金收入的10%VAT, 即是£1,433), 每年淨租金收入為£8,650。淨租金回報率是4.34%

小愚夫婦收租已超過一年, 當中曾換了一件床褥(價錢已忘記), 沒有其他維修支出。另一方面, 2016年雨季, 大廈的車場出現一次罕見水浸, 因為大雨而去水道菸塞, 現時未有維修要求。


假如沒有6%租金回報保證

801單位的實際租金是每月£910, 亦即是每年£10,920, 假如沒有租金保證, 毛租金回報率將是5.49%

扣除每年開支包括上述的管理費(每年 £1,612)和地租(每年£250), 租管費 ( 假設是每年租金收入的10%VAT) £1,310, 每年淨租金收入為£7,748。淨租金回報率會下降至 3.89%, 以筆者觀點看是比較低。

不過, 二年保證期過去之後, 即是今年八至九月時, 筆者根據 Rightmove 近期顯示Green Quarter 住宅單位的租金作出估計, 801單位的租金可上升至£995的水平。


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2017年1月18日 星期三

展會敲定曼城連約盤(二) – 毗鄰都市再生計劃NOMA

小愚夫婦雖然遠征西班牙, 不過他們決定買曼城單位時沒有親身落地睇下環境!香港人就是有這種勇氣。小愚說︰「地點不是問題, 只要做到按揭, 有現金回籠就好了。」小愚年青時去過曼城, 不過此時留在佢腦海中的只是幾間唐人街的唐餐館, 至於樓盤 Green Quarter 所在地 - 在曼城 Victoria Rail Station 以北就一點印象也沒有。

Green Quarter 位於曼城北邊, 是曼城都市再生計劃NOMA附近的一項大型綜合性發展項目, 合共提供1300個全宅單位, 並包括一座酒店, 發展商是Lend Lease 。整個項目大約於過去十年陸續開工及完成(大部份已出售吧)





Green Quarter 發展圖


本次開售的大廈叫Cypress Place, 郵政編號M4 4EH, Green Quarter 最新的一期, 2012年秋天完工, 據說可望到NOMA。大廈樓高18(另加地面層), 經紀說大廈由一個大型基金購入後出租, 現時連租約分拆出售。一房單位由341平方呎起, 售價£105,323; 兩房單位約793平方呎, 售價£182,077, 兩房單位連泊車位出售。賣家提供二年租金回報保證, 每年6%



經紀提供的 Green Quarter 照片

看一看資料:
NOMA – 步行4 分鐘
Manchester Victoria station – 步行7 分鐘
Manchester Arndale Shopping Centre – 步行9 分鐘
Manchester Piccadilly – 車程10 分鐘

好似幾好。


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2017年1月16日 星期一

展會敲定曼城連約盤(一) – 解決按揭就沒有問題

香港首富誠哥在2014年前後大舉投資英國和歐陸, 牽動好多香港人的心。朋友小愚夫婦視誠哥為投資榜樣, 於是亦計劃放眼海外。佢地不單止積極參加在香港舉辦的海外投資展覽會和上網搜集資料, 甚至親身跑去西班牙等地視察環境!

不看尤自可, 一看之下, 發覺世間美好事物何其多!小愚想投資好多項目, 奈何短期資金周轉是個問題。佢認為, 如果買樓的話,最好可以造到按揭, 一是減輕即時資金要求, 只要幾成樓款就可上馬, 二是其時英歐貨幣匯價低處未算低, 如借錢買樓出租, 收租可支付供款及開支, 匯價再跌, 最多只涉及首期, 之後有能力可以「溝淡」或「溝貨」啊。

初時, 我地一幫人的知識和資料相當有限。海外樓盤展銷會經紀說買樓可以造按揭, 但詳情欠奉。有的會給銀行聯絡人電話, 但未有項目在手, 又不知從何問起。直至有一日, 收到一間當時相當活躍的中小型經紀行H公司的電郵 – HSBC UK派出業務經理Mr Martin Cai講解《 英國按揭申請程序須知 》我地一幫人都去聽!日期是201535日。




小愚回憶, Martin的演講十分動聽佢覺得申請按揭好容易, 以為 Martin 有成 Team 人在香港為客戶辦事。事後才發現全部都要與英國那邊以電話 interview, 經過 5 個 call centre, 4 種英國地方方言的洗禮才完事, 還未說用了 6 個月才批出 -- 此是後話

當時的利率相當低, 成功取得樓價75%的按揭, 只供利息(Interest only), 初始息率(Initial interest rate) 2.79% (即是BoE+2.29%)。計一計, 付出首期之後, 隨時不必再付款, 如收到租, 日後可以用來去英國旅行時使用。

小愚決定買了, 當時H公司正在推銷曼徹斯特 ( Manchester ) 一個位於市區北端的連租約樓盤 Green Quarter





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2017年1月10日 星期二

2016年 - 有驚無險

筆者日前披露了年來調撥資源購買英國樓, 未說的是投資港股仍然是筆者的主要業務, 今日就在此總結一下去年的戰況。

港股在2016, 仍受2015年下半年來的崩壞氣氛籠罩, 表現惡劣恆指在2015年收報21914, 一路跌至2月之18278才見底, 個多月之間累跌了17%隨後大市快速回升, 4 月尾恆指已回升至21654, 跌幅收窄至1.2%之後又大幅回落至二萬點之下。

大市如此這般大反覆之後, 在英國公投脫歐後一日出現單日波幅1300, 散戶投降了, 恆指才展開2個多月的較大升浪, 9月升初上年內高位24364, 2015年收市水位高出11%

恆指之後兩次上試24000水平不果, 掉頭回落, 美國特朗普當選新任總統, 對下跌中的大市似乎影響不大, 恆指在第四季反覆回落, 在全年尾三個交易日跌至21488後回升至22000收市, 全年上升86, 約為0.4%。高低波幅6086, 則達28%



筆者的股票組合回報走勢, 與大市差不多。於2015年急升急跌而幸保不失, 踏入2016年開始換入藍籌及大隻股博大市轉勢, 對象包括工行(1398)、中行(3988)、長城汽車(2333)、百麗(1880)、首創置業(2868)及碧桂園(2007)等。不過與好友赫伯特遭遇類近, 持有不少上個「 牛市」的蟹貨, 雖然勇於在低位以劣換優, 大部份時間仍在捱打, 2月組合最多跌過7%, 其後回報率隨大市回升, 5月跌幅收窄至2%之後, 6月又挫逾5%。到8, 終於由紅轉黑, 11月高位是增長8.4%, 年尾收窄至增長7.6%

個股方面, 二月份買入大型股, 看來好英明, 不過觀乎恆指要到6月才突破向上, 反映筆者的大型股也捱了好幾個月沽, 之後出貨價都不理想值得一提是二次買賣持貨較重的長城汽車(2333), 均為組合帶來回報。另外, 買賣手袋製這商時代集團(1023)、內房股禹洲(1628)和「啤殼」專家盈信(015)亦有理想進帳。最富戲劇性的是「男人救星」勵晶(575), 買入之後曾大跌逾50%, 之後因產品進入歐洲市場而大升, 令筆者獲利七成。

最後, 還要公告的是筆者得到財經評論員許文昌邀請, 在年中加入了 Go Dah Sing 群組。筆者已將群組連結在本網誌右方, 請各位深入了解一下這個本港首個小股東維權運動群組。順帶一提, 文昌以及群組組員憑信念買入及持有大新金融(440), 獲利非常豐厚。


2017年1月7日 星期六

喜愛投資的管理人赫伯特平穩過渡

好友赫伯特近日加入了趁低吸納英國樓的行列, 另一方面, 他仍努力管理他的股票投資, 日前傳來了2016年成績表,現與各位分享

2016年投資總結,恆指年結比年頭幾乎沒有升跌,我的投資組合卻下跌1.5%,即是比指數差,若計埋股息在內,我的組合實在比恆指差4.5%,期間買賣不多,因為沒有方向,年中雖然恆指曾到24000,但只沽小部分貨,因為手上大多蟹貨。2016年賺錢買賣只有8062800, 都是小注試水而已。

回顧20162015都是虧損收場,似乎之前投資策略不對,要認真檢討!

估計今年仍是等待的年,待股價回升後才沽貨,中間避免買賣,以免多做多錯 !