2016年12月29日 星期四

英國 BTL 按揭利率龍虎榜

上日說到, HSBC UK20159月大幅調升她的出租物業 (BTL) 浮息按揭計劃的利率, 例如按揭成數75%的初始息率已上升至3.54% (0.25%+3.29%), 與坊間其他銀行差不多。筆者沒有說的是HSBC UK的按揭成數60%的浮息計劃初始息率現時是2.74% (BoE+2.49%), 仍屬全城最抵。

排名第二低的BTL 樓按利率仍是屬於HSBC UK。她的70%按揭成數浮息樓按利率是3.24%(BoE+2.99%)

另外一間提供英國BTL 樓按的銀行是中國銀行(英國)(BOC UK)。據她的網頁顯示, 按揭成數60%的浮息計劃初始息率是3.34% (BoE+3.09%)

排名第四低的BTL 樓按利率屬於東亞銀行(英國)(BEA UK)。她的70%按揭成數浮息樓按利率是3.5%(BoE+3.25%)。根據經驗, BEA UK 的申請費用及雜費比其他銀行略低, 而且查詢問題可在港以粵語進行, 查核文件亦在中環的辦事處完成, 比較User-friendly。缺點是 BEA UK只承接倫敦、曼城、利物浦和伯明翰的樓按。

東亞銀行曼城分行

排至榜末的是BOC UK 的按揭成數75%的浮息計劃, 初始息率是3.64% (BoE+3.39%)。據朋友提過, BOC UK亦有提供 Interest Only 計劃, 但筆者此刻沒有進一步資料, 有興趣者可向該行查詢。

除此以外, 上海商業銀行亦有提供倫敦樓按。筆者的啟蒙買樓師傅 F 就是光顧此行, 可是筆者未能從銀行網站查到進一步資料。

如你可以負擔樓價四成作為首期, 又願意接受被形容為「地獄式」問話的Telephone Interview, HSBC UK無疑仍是最便宜的選擇。市場時刻都在變, 各位行動前須向有關銀行查詢清楚各項費用及條款。


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2016年12月27日 星期二

英倫點滴 - 巨型服裝零售商 Primark

經過好多好多年之後, 筆者在2014年再次踏足英國, 見到好多新的店舖/品牌, 售賣好多平民化的商品售價比號稱購物天堂的香港更吸引 – 巨型服裝公司 Primark 是其中表表者

Primark 在許多城鎮都有分店而且店舖面積很大出售男女老幼各類衣物和家品包括平至23鎊的簡單圓領假如你去英國旅行帶不夠衫可去要Primark, 補足裝備









附圖是英國北部城市Lancaster Primark, 拍照當日是新店開張(2016年8月)

2016年12月22日 星期四

隔山搶購 Romford 樓花(八)-低息按揭只能回味

英國公投脫歐之後, 英倫銀行於今年8月初再次減息, 0.5%減至0.25%的歷史低位,可是按揭利率並非如是低迷。

現時市場上的主流按揭計劃是浮息按揭, BoE (英倫銀行利率)下跌 浮息按揭利率當然追隨, 只是以前比較進取的銀行早於2015年尾俏俏地減少了優惠, 以致市場上已不易找到比較便宜的選擇。

筆者夫婦在去年中在香港透過電話和電郵等方式向HSBC UK申請按揭, 成功取得樓價75%的按揭, 只供利息(Interest only), 初始息率(Initial interest rate) 2.79% (即是BoE+2.29%)。根據資料, HSBC UK 已於去年9月調升其浮息計劃為BoE+2.99% (Loan to Value=70%) BoE+3.29% (Loan to Value=75%)。換言之, 即使BoE下降了0.25%, 現時成功取得HSBC UK 75%樓按之初始息率已上升至3.54% (025%+3.29%) !





據筆者理解, 只付利息之樓按, 計息時實際是按普通利率方法計算。以一個£275,000的物業為例, 按照HSBC UK 的舊計劃, 還款如下:

樓價︰ £275,000
借款︰ £206,250
按揭成數(LTV) 75%
初始息率︰ 2.79%
每年供息︰ £5,754 (£206,250 x 2.79%)
每月供息︰ £480

如樓按的息率上升至3.54%, 每年及每月供款將增加27%£7,301£608

只還利息計劃的優點是貸款期間, 不用還本, 每月自然還得少。記得上日文章談及業主負擔的租務開支嗎? 業主收租之後, 須支付可能高達租金20-30%的各項費用。以現時市場上的物業回報率4%-5.5%來看, 收租所得並不足以還本還息, 業主每月須注入資金。如選擇只還利息, 則每月會有餘錢。

只還利息計劃在到期日(例如15-20)須一次還本。另一方面, 由於一路借款沒有減少, 累積利息比還本還息的按揭為多。各位可按自家需要選擇。

除此以外, 成功申請按揭, 還有其他費用。以HSBC UK為例, 收費如下(註:以下收費標準可能已調整, 並可能因應借款額而改變)

申請費︰ £1,999 (當買家接受銀行按揭時才收取, 並非提出申請時收取)
估價費︰ 約 £200
文件費 Conveyancing fee︰約£300
轉賬費︰£30
APR (供比較用的年度息率)2.9% (!)

最後, 不得不提, 在歐債危機以來, 銀行界的濫借行為備受批評, 銀行界一反以往習慣, 實行「問到你傻」。網上早前流傳不少批評, 指出有時電話問話 Telephone interview長達二三小時, 有時不只一次, 對方查詢的細節或要求出示的證明令人「煩到要死」。各位光顧有關銀行時要有心理準備。



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2016年12月21日 星期三

隔山搶購 Romford 樓花(七)-物業支出你要知

在英國出租住宅物業, 業主要負擔不少費用。 以筆者的兩房單位 (連車位) 為例, 上年度錄得以下支出:

Rentguard 租金保險費                   £125
Service charge物業管理費          £1,177
Letting agency fee租務管理費    £1,200
Ground rent地租                             £250
Other maintenace fee維修費         £122

這個Other maintenace fee, 是因洗衣機出了問題, 要換一件小零件。由於英國「人工貴」, 加上是委託代理人處理, 收費一定不會便宜。所以買新樓或樓齡低的二手樓, 可望減少維修開支。




年度內總開支合共£2,874, 佔租金收入£15,000 (月租£1,250)19%

各位須留意, 正如前文所說, 筆者物色到的租務代理, 收費是租金收入的8%, 比市場價格12% (10%+VAT) 為低。如收費轉為後者, 總支出將佔總收入的23%。再假設要求其他服務, 例如連傢俬單位的 Inventory Check , 總支出比例將上升至25%以上。


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2016年12月20日 星期二

隔山搶購 Romford 樓花(六)-印花稅當時未加辣

在英國買樓的其他費用, 主要是律師費用和印花稅等

律師費用大約是 £900 左右(20%增值稅), 包括細分項目Leasehold Supplement 和 Mortgage Lender's Fees 等。另外Local Search FeesLand Registration Fee 和一般雜費合共£800。(註: 此段在初次發佈之後曾作重要修改)

律師會代買家向政府繳交印花稅 ( SDLT - Stamp Duty Land Tax ), 原來印花稅率如下:

£0 - £125,000.00                        Nil
£125,001.00 - £250,000.00        2%
£250,001.00 - £925,000.00        5%
£925,001.00 - £1,500,000.00   10%
其後                                          12%

201641日起, 為打擊炒樓, 政府向買樓收( Buy-to-Let)的投資者加徵額外印花稅3%

以一個£275,000的物業為例, 原來須付印花稅£3,750, 加小辣3%£8,250, 印花稅總額變成£12,000

以下這個網站可幫大家運算:

https://www.stampdutycalculator.org.uk/stamp-duty-buy-to-let.htm

除此以外, 律師尚會代收一些發展商、管理公司要求的雜費, 例如未來一段日子的管理費( Service Charge ) 和地租 (Ground Rent)等。


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2016年12月19日 星期一

隔山搶購 Romford 樓花(五)-買家免佣

在英國買樓, 與香港最大差異, 就是買家不必支付經紀佣金, 無論是新樓, 抑或二手樓。不單因為今次筆者直接向發展商購買, 即使是透過英國經紀, 通常也不必付佣。至於在香港的展銷會, 大型經紀行一般也不另外收佣, 中小經紀行有時會另立名目, 收取行政費萬餘港元(請留意下一個案)

一般而言, 佣金由發展商/ 賣家支付, 據說金額是樓價的2-3%, 筆者亦見過經紀在網上說只收1.5%, 惟筆者未有賣樓經驗。

筆者曾經有個想法, 就是在香港透過香港經紀購買英國樓時, 會否比在英國本土購買為貴?筆者瀏覽過一些大型發展商的網站, 發現本地展銷會的售價, 沒有明顯抬高。

不過, 今次越洋查詢可否委託朋友代為落訂取得綠燈之前, 曾向一間小型行查詢是否有貨。估計小經紀行隨即與發展商洽商, 幾天之後取得同座大樓的不同單位貨源, 而售價大約比是次在英國公開發售的樓價貴3%


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2016年12月12日 星期一

隔山搶購 Romford 樓花(四)-放租八日已有回音

發展商沒有為買家提供「傢俬套餐」 , 可能是因為此樓盤的目標買家多為本地人。租務代理C認為, 此單位不提供傢俬問題不大, 惟最好安裝窗簾和燈罩。DIY是筆者弱項, 但別無他法, 惟有走去Romford市中心找個肯幫忙安裝窗簾杆的窗簾舖老闆施工, 又去家品店揀選合適窗簾和燈罩, 快快達成出租的基本條件。







安裝了窗簾和燈罩的客廳和飯廳

筆者的單位連車位, 又有個向南的大露台, 雖說一個浴室不及兩個好, 條件算不錯, 交鎖匙予C之後幾天, 已吸引到客人睇樓, 八天之後已有客人「落訂」承租。C透過專業公司查核客人交租能力、信貸和租樓記錄。過關之後, 筆者的單位便告順利租出了, 租金是每月1,250, 符合筆者對毛租金回報率(Gross rental return) 超過5%的要求。通常業主和租客都會上RightmoveZoopla 兩個網站(亦有手機apps)睇盤, 了解市場供需情況, 市場透明度相當高。




向南大露台是單位的賣點

由於單位沒有提供傢俬, 可以省去委託專業Inventory Clerk做入伙前Inventory Report的費用, 大概是130鎊左右。另一方面, 筆者選擇了購買租務保險, 以保障欠租等情況, 費用是每年125, 條件是租客須通過信貸審查。英國的租賃行業, 有好多法例和規則, 優點是向業主和租客提供相當保障, 缺點是費用繁多。

C每月收租之後, 會扣除費用, 將餘款存進筆者的英國銀行戶口, 然後提交簡單的報告, 筆者對其服務相當滿意。月前一年租約期滿, 租客提出以原租金續約一年, 筆者了解過英國脫歐之後, 租務市場略見疲弱, 也就馬上答應了。

下次筆者將羅列買樓及租樓的各項費用, 供各位參考。

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2016年12月11日 星期日

隔山搶購 Romford 樓花(三)-親身去收樓

20159月某一天, 終於收樓了, 比預訂的日子早了一個月。此時筆者剛巧在英國, 於是便親身去收樓, 否則的話, 可以委託租務代理代勞, 當然要付點費用。



Reflections 外觀平平實實

當筆者進入單位後, 發覺地下竟然是水泥地, 未有裝上木地板。查詢之下, 發展商說筆者沒有回覆如何處理地台。


未安裝木地板的客廳

正是爭拗無謂, 行動最實際, 筆者連忙請銷售處職員介紹判頭, 儘快展開工程, 「連工包料」費用大概是四千鎊, 尚算合理, 而手工亦相當好。


安裝木地板之後, 感覺好好多

之後, 就是委託租務代理了。發展商介紹了兩間代理行, 收費大概是市場價, 即是租金收入的10%+VAT (現行VAT 20%, 即總收費是租金收入的12%)。租務代理會替業主找租客、查核租客交租能力、簽訂租約、收租和安排維修等, 有些代理有時會因應不同服務, 再收費用

朋友C&A介紹了另一位租務代理給筆者。這位代理應是單人公司, 提供簡單服務。筆者與之面談後, 就委任了他, 至今已超過一年, 大抵簡單得來交帶, 而收費只是8%(總額)!


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2016年12月7日 星期三

隔山搶購 Romford 樓花(二)-越洋落訂

了解過樓盤情況之後, 筆者隨即與樓盤銷售處通電郵。經過一輪查詢, 發展商確定容許海外投資者( overseas investor)委託當地朋友排隊買樓, 而事前須以電郵方式向他們提交由英國註冊律師確證的護照及地址副本 ( You will need to have your Passpsort Id and proof of address Id certified by a UK registered solicitor and email this to me), 至於訂金則是2000鎊。其餘手續則交由律師跟進。

最終筆者在港委託一位公證人(Notary Public)確證(certify true copy)夫婦兩人護照及地址副本, 收費$1,800大元(幾個月後朋友去問, 確證費已加價一倍, 有關其他確證副本的問題, 請留意日後文章)

樓盤終於在一個風和日麗的星期六上午開售, 共有三四十個一房、二房和三房單位, 部份包括車位, 售價由低層一房不連車位的16萬鎊起, 至最貴的高層三房連車位不超過30萬鎊。

最貴的大單位不超過30萬鎊 ! 即使以當時較高的匯率計, 亦只是370萬港元, 即可以買到一個三房單位連車位, 香港人非常羨慕 ! 不過, 不得不補個附註, 此樓盤之買家稍後要再付款購買全屋地板及廚房家電等。

C&A不負所託, 為筆者揀了一個窗戶向南的二房一浴連車位的單位。筆者即場通過電話, 以英國信用卡支付訂金2000鎊。



Reflections工地現場




Reflections 已建成及入伙部份

成功落訂之後, 就是一連串的聯絡和文件工作。筆者委託了一間由發展商介紹的律師樓,按照她們的指示, 在隨後幾個月一步一步的完成手續。由於是首次在英倫置業, 對手續不熟悉, 而且英、港兩地有78小時的時差, 以電郵和電話溝通時會略花時間和精神。

在英國買樓, 沒有落大訂這回事, 好像也沒有「必買必賣」, 或「取銷買賣賠雙倍訂金」等條款 (所以買賣二手樓易生反悔問題). 一般的手續是在落訂 (reservation)之後28日交換合約 (exchange of contract), 同時繳交進一步的樓款, 筆者的個案是再付10%(減去訂金), 後來見過其他物業最多高達50%!

與此同時, 筆者向銀行申請按揭貸款。當時在港可聯絡到的按揭提供者有匯豐英國、中銀、東亞、和上商等。此幾間銀行提供的服務、要求和收費各有不同, 各位申請時須查清楚。

由於筆者買的是樓花, 須等到物業建成才完成交易, 此部份的情況與香港的分別不大, 在此不贅。


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2016年12月2日 星期五

隔山搶購 Romford 樓花(一)-點解揀佢

今日馬上分享筆者親身隔山買牛的經驗。

能夠成功買入Romford市這個單位, 有賴FC&A三位朋友。F早前已買入倫敦金絲雀碼頭區一個住宅單位投資, 並無私分享她的經驗, C&A兩夫婦住在倫敦, 介紹樓盤給我之餘, 還幫我在開售日去樓盤現場排隊落訂。

C&A本身正在搵樓, 他們看中Romford這個離倫敦23公里的城市(東北方向), 主要是此以白人為主的城市, 治安良好。


Romford 位置圖


交通方面, 屬於第六區, 每日有頻密火車來往倫敦傳統金融區利物浦街火車站, 利用上網或手機apps (National Rail Enquiries)可以查到一般車程26分鐘 (最快的15分鐘), 途中還可以在Stratford 這個新發展區轉月台改乘地鐵(Jubilee LineCentral Line)到倫敦其他地方, 看來非常方便, 筆者將Romford比喻為大埔。




樓盤名叫 Reflections, 步行至Romford火車站只須11分鐘。發展商 Taylor Wimpey, 是上市公司, 聲譽不錯。


從火車站行去樓盤的路程


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2016年11月27日 星期日

英鎊低迷 造就低吸英國樓時機

英國人在今年623日公投脫歐, 黑天鵝拖累英鎊下挫, 單日跌幅達10%。其後鎊匯跌勢未止,英政府在10月初表示或於2017年啟動脫歐程序, 英鎊於107日曾閃跌, 兌港元一度低見9.24,單日再跌近6%, 更創出31年低位。執筆之時鎊匯大概回升至9.70, 與公投前之11.40元水平相比,仍累積下跌了15%

英鎊下跌, 有人歡喜有人愁。

喜者, 是有子女留英讀書的父母, 學費和食宿費用變相大減價; 另外, 投資者可以乘機購買英國資產。英國樓本來就是亞洲人喜愛的投資工具之一, 英鎊越跌越低, 吸引不少投資者蠢蠢欲動。雖然有著名炒家認為英國惡夢才剛開始, 但近來有多家上市公司公佈斥巨資買入倫敦商廈,顯示已有資本家認為現時入市, 可能已離底不遠, 未來有機會賺匯賺價, 如英國經濟在未來幾年未如想像中差。

愁者, 就是早前已買入英國樓的人, 英鎊下跌, 換為港元計的投資就貶值了。實不相瞞, 筆者過去年餘, 開始進入英國樓市,當時鎊匯在更高的12.50元水平, 筆者的投資現在仿如水瓜打狗, 不過筆者並不悲觀, 一是因買樓時做了七成銀行按揭, 縮水部份只涉及三成本金, 筆者寄望英國經濟長遠可以回穩, 現時租金收入大抵可抵消支出, 問題不大。

在搜購英國樓投資過程之中, 筆者經历了了解地區, 揀樓, 落訂, 委託律師, 交換合約, 向銀行申請按揭, 與發展商保持聯絡(因為要添改廚房家電等),收樓, 檢查遺漏, 委託經紀出租, 收租, 和報稅等環節, 現時可說有點經驗, 加上幾位志同道合的朋友的個案, 可以與各位分享。賣花要讚下花香, 幾個買樓個案內容廣泛, 包括買樓花, 現樓, 連租約盤, 地域由倫敦伸展至伯明翰和曼徹斯特, 購買方式幾乎包括網購!

幾個即將分享的個案包括:

  1. 委託朋友實地搶購一個位於倫敦外圍城市 Romford 的樓花
  2. 上網物色倫敦Zone 2二手新樓, 再以電話+電郵方式完成交易
  3. 親赴伯明翰, 約經紀睇樓, 買入一個樓齡8年的住宅單位
  4. 親赴曼城, 在現場睇樓之後, 買入一個短期樓花
  5. 在港參加展銷會, 透過經紀買入基金拆售的曼城連租約物業. 此部份又可分成幾個個案

上述個案重點是, 都是香港人可以做到的方法, 只看你為隔山買牛可以去到幾盡 !

各位網友如是活躍於網上搜尋資訊, 可能亦認識九十後英國包租公鄭嘉瑋RkwC。幾年前他已在網上分享他在蘇格蘭居地的置業經驗, 之後又出了書<買起英國樓>,各位不妨參考一下。筆者已將他的網誌連結, 放置在本網誌旁邊.


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2016年10月24日 星期一

奇峰化纖(0549)打算私有化

收市價:0.90
市盈率:5
息率:-
每股資產淨值:0.917元人民幣
溢價/(折讓)(15%)

冷門H股奇峰化纖,在上周中(18/10)公佈,控股股東吉林化纖集團正初步考慮本身或透過其任何附屬公司就集團之H股進行一項自願全面收購要約,如經落實,將可能導致公司私有化及自聯交所除牌。

十年前上市價1.69

集團在國內產銷腈綸纖維(acrylic fibre)20066來港發行H股上市上市價為1.69元,集資淨額不足4億元上市之後不久意大利Montefibre S.p.A.組合資公司,加強發展差別化纖維一度惹來憧憬可是其後公佈之業績卻乏善足陳以近5年而言集團有3年虧損2015年恢復獲利1.32億元人民幣今年上半年亦有盈利5149萬元看似復甦惟經營利潤之中2.48億元之多為其他收入及收益報表解釋是向同系公司及第三方提供公用資源(例如電力及蒸汽)收取費用反映腈綸纖維業務並非理想。

去年曾想賣殼?

集團在去年9曾打算以約1元人民幣的等值港幣(當時有溢價65%)6H佔擴大後已發行股本41%集資6.5億港元,投資新的高估值行業。批股之中,吉林鐵投本來認購4.1億股,僅比控股股東之4.37億股內資股略少。可惜於今年8集團表示配售協議已終止,集團不會將業務擴展至醫療保健行業及引入吉林鐵投作為策略合作夥伴

同系公司估值甚高

另一方面,集團同系公司吉林化纖(000420)在深交所上市,表面數據顯示,市盈率高達150倍,看來將H股資產注入A股公司之誘因極大。

至於估計私有化作價,以往幾宗H股私有化個案,溢價均頗高,例如湖車有色(2626),作價4.20元,較停牌前之2.49元,溢價達68%,非常吸引。

今次奇峰在1018日公佈初步考慮,股價在105日還只是0.71幾日之間已升至0.86元,累升21%,公佈之後最高升至1.02如與0.71元比,最多升過43%,即刻引來獲利回吐,畢竟目前未有定案,而且可能要等好一段日子現時股價回落至0.90元,筆者認為有一家值博率,保守估計最低作價為資產淨值1.05元,最樂觀是十年前上市價1.69! 跟進網友須注意,私有化未必成事。


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筆者持有上述股票,惟亦可能隨時沽售,不會事前發出知會。各位跟進前務必自行作出研究,亦宜按個人需要訂出止蝕策略。