答客問︰ 首置印花稅減免

劍橋風光

網友 Mok Mei 問及英國首次置業印花稅等問題, 筆者繼續回應。

在英格蘭、威爾斯及北愛, 由2017年11月22日起, 首次置業者 ( first time buyers) 在購買住宅物業, 價值少於£300,000, 不須付 Stamp Duty Land Tax ( 印花稅 )。

如住宅物業價格介乎£300,000至£500,000, 首置者須為超過£300,000的部份支付 5%的印花稅。即是首置者最多可享受£5,000 的減免優惠。

可是, 如住宅物業價格超過£500,000, 首置者將得不到印花稅減免, 而須按上一篇文章所說的計法, 支付全數印花稅。

甚麼人才算是 首次置業者? 英國稅局定義如下 :

A first time buyer is defined as an individual or individuals who have never owned an interest in a residential property in the United Kingdom or anywhere else in the world and who intends to occupy the property as their main residence.

即是置業者需要是個人 (如兩人或幾個人共同購買, 每個人都需要符合定義), 從未在世界任何地方擁有過住宅物業的權益, 而首置者須要佔用物業作為主要居所。

各位請瀏覽英國稅局以下資料, 以準確掌握你是否可享受優惠 :

《 Policy paper

Stamp Duty Land Tax: relief for first time buyers

Published 22 November 2017 》

https://www.gov.uk/government/publications/stamp-duty-land-tax-relief-for-first-time-buyers/stamp-duty-land-tax-relief-for-first-time-buyers

上一篇文章︰《 答客問︰先了解印花稅的基本 》

http://icyhand.blogspot.com/2019/11/blog-post_17.html

溫馨提示

筆者與朋友在此分享有關個人經驗，各位如對英國買賣樓手續，法律，稅務等有問題，宜向專業人士查詢。

答客問︰先了解印花稅的基本

Cambridge 風光

今日回應網友 Mok Mei 關於印花稅的提問。先節錄佢訊息有關部份如下 :

自我介紹先, 我係香港人, 同英國藉既鬼佬結左婚, 大家一直到係香港打工同租樓住. 大家都知道香港樓好貴,而且地方不大...相比下, 如果係英國買樓, 用同樣既價錢吾洗350萬可以買到700幾呎了…而且過多5-8年後, 我地有機會移民, 所以想買一個單位暫時會放租, 之後有機會自住… 我想問問下你寶貴意見…

1) 我想問你係 UK買樓, 你會吾會用聯名一齊去買? 定係俾錢對方,用對方個名去買? Stamp duty 個CASE係咪同香港一樣, 首次買物業可免稅, 第二次買就要交多啲稅?

2018年7月11日 下午4:20

筆者前晚本已寫好文章 ( 經已刪除 ) 回答 Mok Mei關於英國印花稅的提問, 並隨即放上網誌。 公佈文章不久, 就收到英國朋友 Y 的訊息, 提醒筆者英國推出了 First time buyer stamp duty relief, 即是首次置業印花稅寬減, 以協助年青人上車。 筆者翻查了包括英國稅局網頁的幾個資料來源, 又問過幾位朋友, 決定按步就班講講英國的印花稅。

在英國, 購買某個價值的物業須交稅。在不同地方 ( 指英格蘭, 威爾斯, 北愛爾蘭, 和蘇格蘭 ) ,稅的名稱及稅率可能不同, 又會因買家是否第一次置業, 又或是否(在全球任何地方) 已擁有物業而有不同稅率。

在英格蘭及北愛爾蘭, 稅的名稱叫 Stamp Duty Land Tax ( 簡寫為SDLT, 中文筆者就叫印花稅 ) 。購買 £125,000 以上的物業, 須付印花稅; 而現時首次置業者購買£300,000 以內的物業, 可不須付印花稅。

在威爾斯, 自2018年4月起, 自行處理稅率, 稅的名稱叫 Land Transaction Tax。購買 £180, 000 以上的物業, 須付Land Transaction Tax。

在蘇格蘭, 稅的名稱叫 Land and Building Transaction Tax。購買 £145, 000 以上的物業, 須付Land and Building Transaction Tax。由2018年6月30日起, 首次置業者購買£175,000 或以內的物業, 不須付 Land and Building Transaction Tax 。

由於筆者只有在英格蘭買住宅樓的經驗, 只能在此嘗試解釋 Stamp Duty Land Tax ( 印花稅 )的問題 。

英格蘭及北愛爾蘭的印花稅率如下 :

£125,000 以內 Zero

£125,001 - £250,000 之部份 2%

£250,001 - £925,000 之部份 5%

£925,001- £1,500,000之部份 10%

其後之部份 12%

附圖剪錄了英國政府提供的一個計算印花稅的例子。

初步回應 Mok Mei 的情況, 如她與丈夫均「 從未」在全球任何地方擁有過住宅物業權益, 在英國置業時, 應可享受首次置業印花稅寬減 (稍後交待), 否則的話, 可能要按上述稅率支付印花稅, 甚至要付額外印花稅( 如在全球任何地方擁有住宅物業權益)。

講瀏覽以下網頁, 以掌握英國住宅物業印花稅準確資料 :

《 Stamp Duty Land Tax 》

https://www.gov.uk/stamp-duty-land-tax/residential-property-rates

上一篇文章︰《 答客問︰ 聯名買樓好啲 》

http://icyhand.blogspot.com/2019/11/blog-post_12.html

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答客問︰ 聯名買樓好啲

Cambridge 風光

筆者由2018年中至近日, 沒有分享英國買樓經驗有一段時間, 期間有三位網友在網誌留言提問, 由於筆者是網誌低手, 沒有看到留言, 實在抱歉 !

現在逐一回應三位讀者, 希望即使對提問人已事過境遷, 也可為其他網友提供資料。

網友 Mok Mei 提到...

你好呀, 我係最近留意到你既Blog, 由”隔山搶購 Romford 樓花” 睇到你最近發表既文章, 內容很詳細, 提供了好多係英國投資物業既資料及心得, 多謝您先.

自我介紹先, 我係香港人, 同英國藉既鬼佬結左婚, 大家一直到係香港打工同租樓住. 大家都知道香港樓好貴,而且地方不大...相比下, 如果係英國買樓, 用同樣既價錢吾洗350萬可以買到700幾呎了…而且過多5-8年後, 我地有機會移民, 所以想買一個單位暫時會放租, 之後有機會自住… 我想問問下你寶貴意見…

1) 我想問你係 UK買樓, 你會吾會用聯名一齊去買? 定係俾錢對方,用對方個名去買? Stamp duty 個CASE係咪同香港一樣, 首次買物業可免稅, 第二次買就要交多啲稅?

2) 從3間銀行借錢做mortgage, UK HSBC, BOC and BEA. 呢3間既息率以UK HSBC最低？

3) 我地打算係Cambridge 呢個地方買apartment, 你有無咩想法分享下？

2018年7月11日 下午4:20

聯名買樓的好處是大家各自的權益,受到法律保障, 將來發生事故, 較易處理。 另外是稅務上, 你們是英國人, 都享有免稅額, 二個人就有二份了, 可減少交稅。 缺點是買樓時, 要提交兩位買家的 Certified身份證明文件及資料, 費用略有增加。另外, 報稅時, 二人須分別提交報稅表, 如是自己報稅, 也只是多一些功夫。

另外銀行批出按揭時, 如買家是兩人聯名, 也須要二人一同申請按揭, 即是二人均須向銀行提交財務狀況的資料。 這方面如有疑問, 向銀行查詢比問筆者好。

下次回應Mok Mei 其他問題。

上一篇文章︰《 激戰伯明翰 (九) 左揀右揀唔多盞 》

http://icyhand.blogspot.com/2019/11/blog-post.html

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筆者與朋友在此分享有關個人經驗，各位如對英國買賣樓手續，法律，稅務等有問題，宜向專業人士查詢。

激戰伯明翰 (九) 左揀右揀唔多盞

單位的客廳

未想到筆者小休時間竟然長達一年 ! 為免各位網友再久候, 決定複雜事情簡單化, 又飛走未成功個案, 直接報導胡生最終購買的伯明翰單位。

前文說到朋友胡生去伯明翰睇樓, 睇了幾近一個月仍未有著落, 想到歸港日子將至, 胡生也心急如焚, 害怕買樓之旅, 要空手而回。

開放式廚房

主睡房

就在十一月最後的一星期, 胡生收到C經紀行的通知, 有一個位於 1 Langley Walk, Park Central的二房單位, 連一個泊車位, 叫價約為180,000鎊。各位如翻覽上文, 可知上次胡生曾去2 Langley Walk 睇了一個園景單位。1 Langley Walk就在 2 Langley Walk 傍邊, 兩棟大樓中間夾著 Langley Walk。上圖是售樓單張提供的單位照片。

胡生記得在十一月初, 經紀曾約他看一個類似單位, 但那次在他上了開往伯明翰的火車之後, 收到電話說單位已售出, 令他白走一趟。今次單位再次出現, 顯示上次的買家放棄了。

進入單位後, 胡生非常失望, 因為他以為單位是望公園的, 可是單位實際上是朝向相反方向,美其名可說是城市景。單位的優點是擁有兩個大睡房及一個全長度的大露台。下圖是經紀提供的平面圖。

胡生回家考慮了一天, 感到留英時日不多, 就決定按叫價購入此單位, 因為在2015年此段時間, 英國樓市熾熱, 討價還價的空間不大。

胡生在伯明翰買樓, 波折重重, 而買入1 Langley 的單位之後, 在按揭和轉讓產權方面均遇上阻滯, 最終趕不及2016年3月底前成交, 而要多付2016年4月1 日起新增的3%額外印花稅。至於租務情況, 日後再說。

上一篇文章︰《 激戰伯明翰 (八) Langley Walk 園景單位錯失良機》

http://icyhand.blogspot.com/2018/08/