2012年10月18日 星期四

華南城(1668)利潤豐厚無人知


華南城(1668)在國內發展物料展銷中心「深圳華南城」起家,並於099月在香港上市,發行價每股2.1元。「深圳華南城」一期早於04年底開業,隨後發展的項目,增設了住宅及寫字樓物業。

上市以來,集團業績持續增長,只是早年主要依賴投資物業升值。到了2012年度,新項目終於提供豐厚利潤,最吸引的是集團之物業發展毛利率高,整體達到60%以上,可能是發展商之冠。

輝煌的一年

截至20123月底之年度,華南城之營業額增加65%36.7億港元,毛利增加68%22.4億元,純利增加34%20.7億元,每股盈利34.6仙,派息大增2倍至7.5仙。整體毛利率上升至61%

旗下「南昌華南城」及「南寧華南城」兩個項目的交易中心商舖開始銷售,帶動收入及盈利大幅增加。若撇除投資物業公平值收益,純利實為13億元,增加140%。此外,純利之中,包括出售河源項目之利潤。

最重要之業務分部是物業發展(包括融資租賃在內),營業額增加68%34.3億元,溢利增加66%21.7億元,期內入賬的物業包括「南昌華南城」(銷售額達19.6億元)、「深圳華南城」(銷售額5.5億元)、「南寧華南城」(銷售額3.4億元)及「河源華南城」(銷售額1.6億元),涉及建築面積合共增加86%25.1萬平方米。

物業投資方面,營業額增加25%1.66億元,溢利增至9400萬元,加上物業升值11.2億元,分部溢利達12.1億元(同比減少21%)。至於物業管理及酒店營運,均分別錄得虧損,惟金額相對不大。

3月底,集團持有現金及受限制現金38.2億元,當中不受限制現金33.2億元;而計息銀行及其他借貸、以及優先票據合共為66.2億元。集團提供的資本負債比率(債務淨額除以權益總額)21%

昂然進入收成期

集團於2012年度內之合約銷售金額高達71億元(按:部份已於2012年度入賬),涉及建築面積逾100萬平方米(按:部份已於2012年度入賬),管理層表示當中24億元有條件於今年入賬,惟須視乎交付進度。2013年度之合約銷售目標為80-100億元,而在建4個項目,即是「深圳華南城」、「南昌華南城」、「南寧華南城」及「西安華南城」計劃在201213個曆年內竣工面積可達268萬平方米,假如銷售力度配合,未來兩年盈利有望創集團新高。

集團現時手上共有5個項目,除了上面4個,尚有「哈爾濱華南城」,總建築面積1057萬平方米(未扣除上述上述在建項目面積268萬平方米),足夠幾年發展之用。

估值偏低

集團發展「華南城」大型物流及展示交易中心,已成為一個知名品牌,本欄認為可以媲美瑞安集團於上海搞的「新天地」,表面上檔次不同,不過毛利率不遑多讓。集團昨日股價1.11元,往績市盈率3.2倍,息率6.8%;截至3月底之每股資產淨值2.16元,現價折讓率達49%,非常吸引。


溫馨提示

筆者已持有上述股票,惟亦可能隨時沽售,不會事前發出知會。各位跟進前務必自行作出研究,亦宜按個人需要訂出止蝕策略。


(本文同時在Quamnet 刊登)

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