2012年10月10日 星期三

沿海家園(1124)折讓率高逾八成


沿海家園於國內多個城市發展房地產,早於97年在香港上市,多年來業績不過不失。紀錄之中,過去5年均賺錢,卻只有07年派息。集團在05年至07年間曾發行可換股票據予美資基金,紅籌深圳控股(604)亦於06年成為股東(現時仍持有集團22.6%權益),支持集團股價在07年之股市高潮中升至2.6元水平。

2012年業績超乎理想

集團在截至20123月底之年度,成績亮麗。營業額增加91%71.8億元,毛利增加1.2倍至23.4億元,純利大增近3倍至5.93億元,每股盈利0.21元,全年不派息。

營業額大幅增加,原因是交付入帳的總建築面積大增近倍至65.3萬平方米,來自銷售大連沿海國際中心第一期、北京賽洛城第4期西區、大連鑒築項目第一期、武漢賽洛城第3A區及北京麗水佳園第3期之物業。年內租金收入減少約16%860萬元,物業投資分類業績更轉盈為虧。整體毛利率由28%上升至33%,主要因為年內竣工及交付予買家之物業售價整體較高。純利之中,亦包括出售一間與物業有關之附屬公司之溢利1.31億元。

於年結日,持有現金與銀行結存25億元,淨負債與權益總額比率下跌1個百分點至85%,反映負債相當高,尤其是一年內到期的貸款高達50億元,當中銀行貸款佔25億元。

今年大計是減債

展望2013年度之銷售目標為3040億元,於3月底止,錄得預售收入總額約10.2億元,涉及建築面積13萬平米,主要來自瀋陽渾南項目、東莞麗水佳園第4期及鞍山智慧新城,將於未來年度入帳。主席曾文仲在9月時透露,4-7月份累計錄合約銷售額12億元人民幣,維持全年合約銷售30-40億元的目標。未來將積極減債,並縮減投資規模,又開發價格較高的項目,以提升毛利率,集團當時未有融資計劃。

近日,集團公佈了兩宗交易,反映集團正在積極降低負債。

出讓聯營公司權益賺得2.3億元人民幣

集團在8月公佈,向獨立第三方出售其所持有3770萬股上海豐華股份,代價4.52億元人民幣,並因此錄得利潤2.3億元。集團擬將所得款項用作一般營運資金。上海豐華於上交所上市,主要從事物業發展及物業投資。出售原因是為了套現,以為集團帶來即時現金流入,以改善集團之營運資金狀況。

翻查資料,沿海在06年斥資6673萬元購入3178萬股上海豐華非流通股份,佔後者21.1%權益,集團之後視上海豐華為聯營公司。今次沽貨結束關係,變現4.52億元之餘,尚有2.3億元可以入帳作利潤,相當理想,因為集團現時市值只是8.4億港元,變賣小小資產已抵上集團66%市值!

不過,市場反應並不好,消息公佈之後,股價最高升了17%0.305元,即日回落至0.275元收市,只升6%

與深圳控股互售物業

本月初,沿海與其第二大股東深圳控股(604)互售內地物業權益。大致上,沿海向深控出售一項蘇州項目(主要資產是蘇州沿海國際中心,包括蘇州萬豪國際酒店之綜合商業發展項目,總建築面積11.6萬平方米),代價5.5億元人民幣,料將虧損1.08億元人民幣。另一方面,沿海將向深控買入一項惠州發展項目(主要是2幅用作發展住宅的土地)30%權益,作價2.15億元人民幣。交易的先決條件之一是沿海須先向深控贖回一批面值5000萬美元之票據。

假如互售物業成功,沿海可以套取3.35億元人民幣,而事先須要支付予深控的票據本金5000萬美元,亦大概值3.2億元人民幣,即是說沿海用旗下蘇州物業去還債,多出來之「差額」以深控之惠州項目30%權益補償。

沿海在此次互售物業交易之中虧損1.08億元,市場認為是壞消息,所以集團股價在乾升15%0.34元之後,最後還倒跌半仙至0.295元收市。筆者認為,一項蘇州物業可套取5.5億元(6.7億港元),等於集團市值之80%,雖然最終無現金回籠,卻是減低了集團高企的負債,亦相應減輕未來利息支出(票據之年息率達12%)

估值絕對偏低

集團之2012年業績超乎理想,不過由於不派息(當然還有負債高等原因),股民對集團提不起興趣,以致股價低迷,現價0.30元,往績市盈率低至1.4倍;於3月底之每股資產淨值1.61元,折讓率達81%!至於今年,集團之業務將回復較低之正常水平,看看2011年,營業額37.5億元,純利1.49億元,可作參考。另一方面,集團在積極變賣資產減債的過程之中,將產生利潤或虧損,影響集團之整體盈利。樂觀看是出售資產之後,可以減輕負債,望可為集團帶來新景象。


溫馨提示

筆者已持有上述股票,惟亦可能隨時沽售,不會事前發出知會。各位跟進前務必自行作出研究,亦宜按個人需要訂出止蝕策略。


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本交同時於Quamnet刊登)

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