2016年12月22日 星期四

隔山搶購 Romford 樓花(八)-低息按揭只能回味

英國公投脫歐之後, 英倫銀行於今年8月初再次減息, 0.5%減至0.25%的歷史低位,可是按揭利率並非如是低迷。

現時市場上的主流按揭計劃是浮息按揭, BoE (英倫銀行利率)下跌 浮息按揭利率當然追隨, 只是以前比較進取的銀行早於2015年尾俏俏地減少了優惠, 以致市場上已不易找到比較便宜的選擇。

筆者夫婦在去年中在香港透過電話和電郵等方式向HSBC UK申請按揭, 成功取得樓價75%的按揭, 只供利息(Interest only), 初始息率(Initial interest rate) 2.79% (即是BoE+2.29%)。根據資料, HSBC UK 已於去年9月調升其浮息計劃為BoE+2.99% (Loan to Value=70%) BoE+3.29% (Loan to Value=75%)。換言之, 即使BoE下降了0.25%, 現時成功取得HSBC UK 75%樓按之初始息率已上升至3.54% (025%+3.29%) !





據筆者理解, 只付利息之樓按, 計息時實際是按普通利率方法計算。以一個£275,000的物業為例, 按照HSBC UK 的舊計劃, 還款如下:

樓價︰ £275,000
借款︰ £206,250
按揭成數(LTV) 75%
初始息率︰ 2.79%
每年供息︰ £5,754 (£206,250 x 2.79%)
每月供息︰ £480

如樓按的息率上升至3.54%, 每年及每月供款將增加27%£7,301£608

只還利息計劃的優點是貸款期間, 不用還本, 每月自然還得少。記得上日文章談及業主負擔的租務開支嗎? 業主收租之後, 須支付可能高達租金20-30%的各項費用。以現時市場上的物業回報率4%-5.5%來看, 收租所得並不足以還本還息, 業主每月須注入資金。如選擇只還利息, 則每月會有餘錢。

只還利息計劃在到期日(例如15-20)須一次還本。另一方面, 由於一路借款沒有減少, 累積利息比還本還息的按揭為多。各位可按自家需要選擇。

除此以外, 成功申請按揭, 還有其他費用。以HSBC UK為例, 收費如下(註:以下收費標準可能已調整, 並可能因應借款額而改變)

申請費︰ £1,999 (當買家接受銀行按揭時才收取, 並非提出申請時收取)
估價費︰ 約 £200
文件費 Conveyancing fee︰約£300
轉賬費︰£30
APR (供比較用的年度息率)2.9% (!)

最後, 不得不提, 在歐債危機以來, 銀行界的濫借行為備受批評, 銀行界一反以往習慣, 實行「問到你傻」。網上早前流傳不少批評, 指出有時電話問話 Telephone interview長達二三小時, 有時不只一次, 對方查詢的細節或要求出示的證明令人「煩到要死」。各位光顧有關銀行時要有心理準備。



溫馨提示


筆者與朋友均是業餘投資者在此分享有關個人經驗各位如對英國買賣樓手續,法律,稅務等有問題,宜向專業人士查詢

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