2012年11月27日 星期二

長軀直進華南城(1668)


本欄在1018日曾介紹過交易中心發展商華南城(1668),當時股價1.12元,之後曾升至1.28元,但在近日卻回落至1.2元橫行,大大跑輸予其他內房股。其實,筆者自拙文《華南城(1668)利潤豐厚無人知》出街之後,仍不時在市場吸納此股,計及今日增持,持股比重已逾個人組合20%,是近年罕見的高水平某程度上可說並不健康,並含有若干賭博成份,各位不宜仿傚。

筆者是散戶一名而已,並無內幕消息誘使重倉持貨,所以,在持續增持的過程之中,筆者不斷地搜集資料,以確定集團是否可以交出亮麗業績,以支持股價日後大幅上升。

集團的2012年度業績、以及傳媒編寫的公司訪問,筆者已反覆研究過,結論跟之前的沒有兩樣:集團已踏進收成期。於2012年度內之合約銷售金額高達71億元(部份已於2012年度入賬),涉及建築面積逾100萬平方米,而2013年度之合約銷售目標為80-100億元,比2012年的實際入賬金額(亦即營業額)36.7億元,高出近倍。支持快速增長的背後,是集團擁有4個在建項目,即是「深圳華南城」、「南昌華南城」、「南寧華南城」及「西安華南城」分期發展,按計劃於201213個曆年內竣工,樓面面積達到268萬平方米,假如銷售力度配合,今、明兩年盈利有望創集團新高。長遠來說,集團手上共有6項目,土地儲備超過1000萬平方米(以建築面積計),足夠幾年發展之用。只要「華南城」模式「行得通」,集團未來將可繼續賺取豐厚利潤。

股價落後有因

既然前景如斯秀麗,為甚麼投資者視若無睹呢?筆者認為可歸咎於集團上市初年,業績依賴物業升值,令市場失望之餘,集團管理層仍辯稱是投資者不理解集團的經營模式,自然被市場唾棄了。

「一體兩翼」概念有待推廣

其實,集團以前為自己定位為「物流」企業,在後科網泡沫期,已經不合時宜。現時喜見集團對自家的營運模式有一個具體說法,即是「一體兩翼」發展模式:主體是交易中心業務,項目約50%面積為商舖及批發市場,兩翼是指住宅及商貿各佔20%或以上,而商貿包括寫字樓及酒店等。換言之,集團是以發展批發交易中心及商舖為主,並輔以寫字樓、酒店和住宅等配套設施,最近甚至發展「Outlet」中心。,

另外,集團在甄選項目時,會考慮當地的城市規劃,是否需要「華南城」模式的交易平台,不會盲目上馬。有時,地方政府看上「華南城」模式有助地方產業發展,會向集團提供稅收及政策上的支持。此外,由於項目面積大,選址一般會遠離市中心,但會位於交通樞紐。這個特點令地價較便宜,而「成品」有如商舖般高價,促成集團之毛利率特別高。

集團即將在明日(1128)公佈2013年度中期業績,大家很快就可以知道「華南城」模式是否可以被複製至中國其他地方了。無論如何,集團今日股價1.2元,比較3月底之每股資產淨值2.16元,現價折讓率達44%,估計即使中期業績未盡人意,股價下跌空間亦有限。


溫馨提示

筆者已持有上述股票,惟亦可能隨時沽售,不會事前發出知會。各位跟進前務必自行作出研究,亦宜按個人需要訂出止蝕策略。


(本文同時在Quamnet 刊登)

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