展會敲定曼城連約盤(三) – 二房連車位廿萬鎊有找

小愚夫婦決定買一個二房單位。小愚說︰「八樓 Number好、連車位、面向園景, 廿萬英鎊之內, 價錢合理。」筆者想保留少少神秘感, 不透露小愚夫婦的物業的細節, 以下就以Cypress Place 的 801單位為例子, 提供多點資料予各位參考。

單位︰801 (二房單位, 連一個泊車位)

售價︰£199,084

面積︰716平方呎

露台︰19平方呎

座向︰西北

管理費︰每年 £1,612

地租︰每年£250

租金︰每月£910

地契年期︰由2006年8月起計150 年

買樓付款條款

訂金 £2, 000, 第一次付款 25%(扣除訂金2, 000) , 尾期付款 75%

照片中較高那座大廈就是 Cypress Place

這個面的單位是面向西南, 因為開揚及有小河(渠)景, 售價最高

租金回報率

單位設有二年期6%年租金回報保證, 即是買家的毛租金回報率就是6%。

賣家每年向買家提供£11,945作為租金 ( £199,084 x 6% ), 亦即是每月£995, 扣除開支之後, 存入買家銀行戶口。每年開支包括上述的管理費(每年 £1,612)和地租(每年£250), 另還有租管費 ( 假設是每年租金收入的10%加VAT, 即是£1,433), 每年淨租金收入為£8,650。淨租金回報率是4.34%。

小愚夫婦收租已超過一年, 當中曾換了一件床褥(價錢已忘記), 沒有其他維修支出。另一方面, 於2016年雨季, 大廈的車場出現一次罕見水浸, 因為大雨而去水道菸塞, 現時未有維修要求。

假如沒有6%租金回報保證

801單位的實際租金是每月£910, 亦即是每年£10,920, 假如沒有租金保證, 毛租金回報率將是5.49%。

扣除每年開支包括上述的管理費(每年 £1,612)和地租(每年£250), 租管費 ( 假設是每年租金收入的10%加VAT) 是£1,310, 每年淨租金收入為£7,748。淨租金回報率會下降至 3.89%, 以筆者觀點看是比較低。

不過, 二年保證期過去之後, 即是今年八至九月時, 筆者根據 Rightmove 近期顯示Green Quarter 住宅單位的租金作出估計, 801單位的租金可上升至£995的水平。

溫馨提示

筆者與朋友均是業餘投資者，在此分享有關個人經驗，各位如對英國買賣樓手續，法律，稅務等有問題，宜向專業人士查詢。