2017年1月22日 星期日

展會敲定曼城連約盤(三) – 二房連車位廿萬鎊有找

小愚夫婦決定買一個二房單位。小愚說︰「八樓 Number好、連車位、面向園景, 廿萬英鎊之內, 價錢合理。」筆者想保留少少神秘感, 不透露小愚夫婦的物業的細節, 以下就以Cypress Place 801單位為例子, 提供多點資料予各位參考。

單位︰801 (二房單位, 連一個泊車位)
售價︰£199,084
面積︰716平方呎
露台︰19平方呎
座向︰西北
管理費︰每年 £1,612
地租︰每年£250
租金︰每月£910
地契年期︰由20068月起計150


買樓付款條款

訂金 £2, 000, 第一次付款 25%(扣除訂金2, 000) , 尾期付款 75%



照片中較高那座大廈就是 Cypress Place
這個面的單位是面向西南, 因為開揚及有小河(渠)景, 售價最高


租金回報率

單位設有二年期6%年租金回報保證, 即是買家的毛租金回報率就是6%。

賣家每年向買家提供£11,945作為租金 ( £199,084 x 6% ), 亦即是每月£995, 扣除開支之後, 存入買家銀行戶口。每年開支包括上述的管理費(每年 £1,612)和地租(每年£250), 另還有租管費 ( 假設是每年租金收入的10%VAT, 即是£1,433), 每年淨租金收入為£8,650。淨租金回報率是4.34%

小愚夫婦收租已超過一年, 當中曾換了一件床褥(價錢已忘記), 沒有其他維修支出。另一方面, 2016年雨季, 大廈的車場出現一次罕見水浸, 因為大雨而去水道菸塞, 現時未有維修要求。


假如沒有6%租金回報保證

801單位的實際租金是每月£910, 亦即是每年£10,920, 假如沒有租金保證, 毛租金回報率將是5.49%

扣除每年開支包括上述的管理費(每年 £1,612)和地租(每年£250), 租管費 ( 假設是每年租金收入的10%VAT) £1,310, 每年淨租金收入為£7,748。淨租金回報率會下降至 3.89%, 以筆者觀點看是比較低。

不過, 二年保證期過去之後, 即是今年八至九月時, 筆者根據 Rightmove 近期顯示Green Quarter 住宅單位的租金作出估計, 801單位的租金可上升至£995的水平。


溫馨提示


筆者與朋友均是業餘投資者在此分享有關個人經驗各位如對英國買賣樓手續,法律,稅務等有問題,宜向專業人士查詢

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