2017年10月18日 星期三

英國收租秘笈(一)KO利息支出

筆者與朋友完成了第二年上報英國物業收入, 填表前收集了四個已有全年收支的 Buy-to-Let個案數據, 交表之後分析一下, 將幾個有意義的發現在此與各位分享, 以祈可幫助各位在購入和管理BTL時取得更佳的回報。

大部份投資者, 包括筆者在內, 在買樓收租時, 未必有足夠資金全付樓款, 又或想多買幾個物業, 都會向銀行貸款(做樓按)。有關現時可在香港借到的英國 BTL 樓按, 可參考下文:

英國 BTL 按揭利率龍虎榜 ( http://icyhand.blogspot.hk/2016/ )

有能力的讀者, 可拿出四成樓價作首期, 又有毅力接受 HSBC UK的審批, 當然要申請後者LTV (按揭成數) 60%的浮息計劃, 其初始息率現時是2.74% (BoE+2.49%), 為全城最抵。

不過, 當大家以為低息好抵用之時, 其實銀行仍會從各位的租金收入中拿走29% 作為樓揭的利息, 此數目並未包括償還本金部份。29%看來不是很大比率, 但不要忘記, 業主仍得支付管理費和租務代理費等等。 在表現最佳的個案之中, 業主「落袋」的租金收入比率達52%(未計稅, 下同)。 較次表現者, 由於其他費用高, 「落袋」比率只有37%

假如各位取用的是其餘較高利率(例如總額3.5%)的樓按, 用於支付利息的金額佔收入的比率更令人吃驚 ︰高達44%53%, 視乎物業是否全年租出等因素。表現最好的個案, 只有24%租金收入「落袋」, 而表現最差的物業, 因為空置了一個半月才租出, 最終是收入不敷支出, 同是未計還本部份。

所以, 如要提升租金收入實際落入自己錢袋的比率, 最好就是在有能力時償還部份貸款, 因為最終你的「落袋」比率, 在完全KO樓按之後, 可由52%提升至81%(以表現最佳的個案推算)。近日英國的經濟數據轉強, 市場預期今年稍後或明年將要加息, 看來減低借貸的誘因越來越大。


上一篇文章︰《 行上富士山 ()日本人心靈的故鄉 》


溫馨提示

筆者與朋友均是業餘投資者在此分享有關個人經驗各位如對英國買賣樓手續,法律,稅務等有問題,宜向專業人士查詢


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