2017年11月11日 星期六

英國收租秘笈(三) 續約!續約!續約!

舊與新的一鎊硬幣


內子批評《 英國收租秘笈 》所提「秘技」屬於「鬼唔知阿媽係女人」之流。筆者無言以對, 因為阿媽的確是女人。總結出一些經驗, 只是希望各位重新認知, 進一步想法子去實行, 以提升租金回報。

秘笈第三式, 各位包租公/, 在盡可能的情況之下, 與原有租客續約。最明顯的好處, 續約消滅了新、舊租約之間的空租期, 讓業主可以收足全年租金。

另外, 續約可節省尋找新租客的資源, 有時業主甚至因而得到益處。此話何解? 不同代理有不同的收費結構。筆者的Romford 物業, 如與原租客續租, 代理費用於此年度由全年租金收入之8%減至7%。胡先生的Manchester 物業, 代理費用是全年租金收入的7.2%, 加上找新租客收費用420鎊。換言以, 第二年如與原租客續約, 此年度應付之代理費只是全年租金收入的7.2%, 省掉了420(差不多半個月租金)!不過, 如果代理收費是固定百分點, 例如筆者的Alto物業, 節省尋找新租客的資源的益處就未能全數轉予業主。

另一方面, 在空租期間, 業主除了收不到租金, 還要支付本來由租客支付的 council tax – 大概是地方議會向住戶收取的服務費。Council tax 的金額, 不同地方有不同標準, 筆者也沒有深入研究。大抵朋友思思的倫敦一房單位每年的council tax 金額約是1050, 空置一個半月需付130鎊左右。胡生的Birmingham 二房單位每年的council tax 金額約是1100, 空置6日需付18, 相對「廉宜」。

除此以外, 轉換租客亦會引至其他費用, 不同代理收費結構不同。另外, 有時新任包租公/婆因為不熟行情, 亦會被代理濫收費用。朋友之中, 以思思遭遇最可憐。上年度她的倫敦物業轉換新租客, 代理收了以下費用︰Checkout fee 138(大部份代理不收此費)Pre-tenancy cleaning 90鎊、Contract fee 240(大部份代理不收此費)Tenant deposit scheme fee 46鎊、Inventory fee 156, 合共670, 加上空租期的 Council tax 130, 思思共付了800, 超逾半個月的租金收入了。

簡而言之, 與舊租客續約, 包租公/婆可收足全年租金, 又可減少無謂支出。各位下次在考慮加租幅度時, 就應衡量一下得失才作出決定。


上一篇文章︰英國收租秘笈() Cash Buy不是夢


溫馨提示

筆者與朋友均是業餘投資者在此分享有關個人經驗各位如對英國買賣樓手續,法律,稅務等有問題,宜向專業人士查詢


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