英國公投脫歐之後,
英倫銀行於今年8月初再次減息,
由0.5%減至0.25%的歷史低位,可是按揭利率並非如是低迷。
現時市場上的主流按揭計劃是浮息按揭,
BoE (英倫銀行利率)下跌
浮息按揭利率當然追隨,
只是以前比較進取的銀行早於2015年尾俏俏地減少了優惠,
以致市場上已不易找到比較便宜的選擇。
筆者夫婦在去年中在香港透過電話和電郵等方式向HSBC
UK申請按揭,
成功取得樓價75%的按揭,
只供利息(Interest
only), 初始息率(Initial
interest rate) 是2.79%
(即是BoE+2.29%)。根據資料,
HSBC UK 已於去年9月調升其浮息計劃為BoE+2.99%
(Loan to Value=70%) 和BoE+3.29%
(Loan to Value=75%)。換言之,
即使BoE下降了0.25%,
現時成功取得HSBC
UK 75%樓按之初始息率已上升至3.54%
(025%+3.29%) !
據筆者理解,
只付利息之樓按,
計息時實際是按普通利率方法計算。以一個£275,000的物業為例,
按照HSBC
UK 的舊計劃,
還款如下:
樓價︰
£275,000
借款︰ £206,250
按揭成數(LTV)︰ 75%
初始息率︰ 2.79%
每年供息︰ £5,754
(£206,250 x 2.79%)
每月供息︰ £480
如樓按的息率上升至3.54%,
每年及每月供款將增加27%至£7,301及£608。
只還利息計劃的優點是貸款期間,
不用還本,
每月自然還得少。記得上日文章談及業主負擔的租務開支嗎?
業主收租之後,
須支付可能高達租金20-30%的各項費用。以現時市場上的物業回報率4%-5.5%來看,
收租所得並不足以還本還息,
業主每月須注入資金。如選擇只還利息,
則每月會有餘錢。
只還利息計劃在到期日(例如15-20年)須一次還本。另一方面,
由於一路借款沒有減少,
累積利息比還本還息的按揭為多。各位可按自家需要選擇。
除此以外,
成功申請按揭,
還有其他費用。以HSBC
UK為例,
收費如下(註:以下收費標準可能已調整, 並可能因應借款額而改變)︰
申請費︰ £1,999
(當買家接受銀行按揭時才收取,
並非提出申請時收取)
估價費︰ 約 £200
文件費
Conveyancing
fee︰約£300
轉賬費︰£30
APR
(供比較用的年度息率)︰2.9%
(低!)
最後,
不得不提, 在歐債危機以來,
銀行界的濫借行為備受批評,
銀行界一反以往習慣,
實行「問到你傻」。網上早前流傳不少批評,
指出有時電話問話 Telephone
interview長達二三小時,
有時不只一次,
對方查詢的細節或要求出示的證明令人「煩到要死」。各位光顧有關銀行時要有心理準備。
溫馨提示
筆者與朋友均是業餘投資者，在此分享有關個人經驗，各位如對英國買賣樓手續，法律，稅務等有問題，宜向專業人士查詢。
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