答客問︰ 百明翰 市郊樓好嗎 ?

百明翰一物業

網友 Cal 於2020年2月1日 提到...

冰凍之手你好，我係一個投資房地產新手。最近我一直有意投資英國房地產，因為HS2同持繼嘅發展而睇中伯明翰嘅地段，但唔知點樣入手研究。睇咗幾個1房樓盤大約150-200k磅，有啲近市中心、有啲就係近機場，而agent預計嘅租務回報/yield似乎近機場的樓盤比起市中心的樓盤較高。睇落市郊盤比起市中心盤入場費較低同高回報率。

從你嘅過來人身份想了解一下你嘅睇法同埋我有機會考慮少咗嘅因素，十分感謝。

冰凍之手馬上回應如下 :

Hi Cal, 對不起, 我又再次沒有看到網誌上的留言了, 遲了幾個月才回覆, 希望沒有影響你的投資進度。個人對 Birmingham 的感覺只是一般, 可能源於買樓過程比較波折。客觀來說, Birmingham 比 Manchester 更接近倫敦, 和樓價比較低水, 近幾年的租金升幅亦比 London 和 Manchester 好。

我和朋友的買樓經驗都有局限性, 你聽過之後要再分析。我地對伯明翰機場的環境和市場不了解, 你可提供郵編嗎? 我初步在 rightmove 找不到出售樓盤。買樓前要考慮未來賣樓, 是否有人願意接手。

有時經紀預測的租金回報率有一定水份, 另外是租務市場是否活躍, 即是完了一個租約之後會否好快有新租客接手。

如你已經成功買樓, 歡迎你分享經驗。

上一篇文章︰《 Higher rates for additional dwellings 高階印花稅 》http://icyhand.blogspot.com/2020/06/2016-4-1-higherrates-for-additional.html

溫馨提示

筆者與朋友在此分享有關個人經驗，各位如對英國買賣樓手續、法律、稅務等有問題，宜向專業人士查詢。

Higher rates for additional dwellings 高階印花稅

劍橋風光

英國政府自2016年4月 1 日起推行了 Higher rates for additional dwellings 高階印花稅 (俗稱額外印花稅 )。買家購買第二個住宅物業, 而物業價值在4萬英鎊以上, 就得支付比標準印花稅率高3% 的SDLT。

簡而言之, 高階印花稅率如下:

以下是一個例子 :

請瀏覽英國稅局以下資料 :

《 Stamp Duty Land Tax Manual

Published 19 March 2016

Upated 3 June 2020 》

https://www.gov.uk/hmrc-internal-manuals/stamp-duty-land-tax-manual/sdltm09740

根據英國稅局網頁上資料, 符合以下 A至D情況, 買家須加付3%的額外印花稅

A 住宅物業價值在四萬鎊或以上 ;

B 住宅物業並非受制於超過21年期的租約 ; ( 如有不明白須請教專業人士)

C 買家擁有另一市值四萬鎊的物業 ;

D 購買的住宅物業並非用來取代原來惟一的 main residence

法律條文比較難明, 大致就是購買全球之內第二個住宅物業, 就得多付3%的印花稅 。此外如買家的配偶 或 civil partner屬於須付額外印花稅人士, 雖然今次買賣不是聯名買家, 買家仍須支付3%的額外印花稅。

上一篇相關文章︰《 英國明年開徵 外國買家額外印花稅 》

http://icyhand.blogspot.com/2020/03/blog-post.html

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