Income Tax 2019/20: 早報有好報

Durham 吉舖 (攝於2016年)

COVID-19 影響之下, 香港郵局只提供有限郵寄服務。筆者5月寄文件去英國, 只能寄平郵, 不能寄空郵, 需時一個半月才送交對方。 幸而, 6月中已恢復 Speedpost 服務, 只是付多一點費用。如想使用平郵, 現時仍有足夠時間供你填報稅表, 只要10底前寄抵英國稅局就可以了。

筆者不是稅務專家, 以下關於英國稅務的叙述, 乃綜合個人經驗與英國稅局網頁內的資料而成。各位如有問題, 宜到英國稅局 (HM Revenue & Customs) 網頁了解。

英國的稅務年度是由 4月6日至翌年之 4月5日, 如果你在今年4月5日或之前收到租金, 須於10月31日將報稅表寄抵英國稅局, 而年度租金收入 £1,000 以內的可以選擇不填報。 如果你沒有收到報稅表, 可上網下載。每份報表都有一份指引, 幫助你了解稅局的要求。第一次報稅, 可能要花點時間了解。平日記錄清楚物業收入和支出, 可令你更了解自己的投資, 對報稅亦有幫助。

你要填寫的報表, 包括下面幾份︰

SA100 Tax return

SA105 UK Property

SA109 Residence, remittance basis etc

填報租金收入之後, 可將多種開支 ( 包括部份按揭利息、地稅、管理費和維收保養支出、和租務代理費用等 ) 從租金收入中扣除, 餘下部份就是須「打稅」的利潤 ( taxable profit or loss) 。說句笑話, 其實扣去這些支出之後, 要「打稅」的利潤並不多。

關於按揭利息支出, 問題有少少複雜。簡而言之, 是年度住宅按揭的利息支出, 只可將25%作為支出扣稅。其實稅局最後會將未有扣稅的75%, 按20%的稅率歸還予你, 如你是基本稅階人士, 即是應課稅收入低於£37,500, 最後稅款將是等同扣去100%的利息支出。

如果你擁有幾個收租物業, 你可合併一起來報。如果你與配偶或其他人共同持有物業, 你只填報你應佔部份, 其他業主則要分別報稅。

以現時填報年度 (2019/20) 而言, 應課稅收入 £37,500 或以下之稅率是20% (Basic rate), 在£37,501 至 £150,000之稅率是40% (Higher rate), £150,000之上是45% (Additional rate)。

英藉非居民 (Non-UK Resident but British / EU Citizen) 可享有免稅額 £12,500, 須另外填報表格 R43, 寄回有關部門 Pay as you earn。

資料來源

https://www.gov.uk/tax-uk-income-live-abroad

上一篇文章︰《小圈子調查 : COVID-19 疫情下的英國 BTL》

http://icyhand.blogspot.com/2020/07/covid-19-blt.html

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筆者與朋友均是業餘投資者，在此分享有關個人經驗，各位如對英國買賣樓手續，法律，稅務等有問題，宜向專業人士查詢。

小圈子調查 : COVID-19 疫情下的英國 BTL

物業 1 租務未受疫情影響

受新型肺炎影響, 全球經濟受到打擊。英國政府於3月底宣佈封城, 至5月尾才逐步開放部份活動。由於疫情反覆延續, 大部份經濟活動仍未復舊觀。筆者訪問了多位英國小業主, 現將她/他們的 BTL 收入受影響程度分享如下。

物業 1 (位於大倫敦之二房單位 ): 舊外藉租客於二月底提前解約, 新租客是三位外藉護士, 已於三月底入住, 新租金微升2%。

物業 2 (位於倫敦之一房單位 ): 本地租客以原租金在1月底續租一年。

物業 3 ( 位於於倫敦之單位 ): 現時租客將於8月底離開, 現正物色新租客。

物業 4 ( 位於倫敦之一房單位 ): 4月約滿之後, 外藉租客住至6月初之後離開英國, 惟沒交5月租金。新租客已於7月初入住, 即是空租期一月, 新租金減少了11%。

物業 5 ( 位於伯明翰之二房單位 ): 原來學生租客於7月初完約後離開, 已物色另一組新學生租客, 即將於7月底入住, 租金與之前相若。空租期約三星期。

物業6 ( 位於曼城之二房單位 ): 沒受影響。

物業 7 ( 位於大曼城之二房單位 ): 連租約買入約半年, 租務沒受影響。

物業 8 ( 位於曼城之二房單位 ): 租客延交七月租金。

物業 9 ( 位於曼城之二房單位 ): 租客完成一年租約之後, 今年初要求每三個月續約一次至今, 租金略為調升以反映續約收費。

物業 10 ( 位於曼城之三房單位 ): 其中一位租客於3月中被裁員, 需要政府援助金到手才交租, 全份租金大約延遲二星期才存入業主戶口。

物業11 ( 位於曼城之三房單位 ): 近日租約完結後, 新租客將於7月底入住。 租金與之前相若。空租期約一個月。

物業12 ( 位於曼城之三房單位 ): 原來租約於6月中完結, 新租客將於8月中入住。 租金減少3%。空租期接近2個月。

物業13 ( 位於曼城之二房單位): 外藉租客月前離開英國, 欠租一個月。現仍在物色新租客。

物業14 ( 位於曼城之二房單位): 外藉租客月前離開英國, 欠租一個月。現仍在物色新租客。

為量化疫情的影響, 筆者隨意訂下一個標準 : 以空租期超過一個月, 或續租時減租超過8%的為受到明顯負面影響。 符合此標準的, 包括物業5, 和物業12-14。至於物業8 租客延交本月租金, 須視乎未來會否交回, 筆者將之視為半個受影響計算。即是14個物業之中, 有4.5個受到明顯負面影響

結論 : 在 COVID-19 打撃之下, 32%的 英國 BTL 收入受到明顯負面影響。

上一篇相關文章︰《 百明翰 Birmingham & HS2 》

http://icyhand.blogspot.com/2020/07/birmingham-hs2.html

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百明翰 Birmingham & HS2

Birmingham 市中心的 Cathedral Square

網友 Cal 月前提到想買 Birmingham 市郊物業, 原因是英國將興建一條高鐵線 HS2連接倫敦和 Birmingham及 Manchester 等地。

筆者找到BBC 的報導, 大家可以深入了解一下 HS2 及它的路線。大家要知道第一階段倫敦至 Birmingham 可能要到 2028年至2031才通車, 而第二階段延伸至 Manchester 更要到2032至2033年才完成。

看圖, 高鐵在 Birmingham市區東邊的 Curzon Street設站。根據筆者多年前印象, 此區當時比較老舊, 現時可能在逐步改善之中, 歡迎網友提供近況和資料。另外, HS2 將設 Birmingham Interchange 站, 此站在 Birmingham 機場以東。網友 Cal 心儀的樓盤可能就在此範圍內。

BBC 在2020年2月11的文章 :

HS2: When will the line open and how much will it cost?

https://www.bbc.com/news/uk-16473296

上一篇文章︰《 答客問︰ 百明翰 市郊樓好嗎 ? 》http://icyhand.blogspot.com/2020/06/blog-post.html

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Higher rates for additional dwellings 高階印花稅

劍橋風光

英國政府自2016年4月 1 日起推行了 Higher rates for additional dwellings 高階印花稅 (俗稱額外印花稅 )。買家購買第二個住宅物業, 而物業價值在4萬英鎊以上, 就得支付比標準印花稅率高3% 的SDLT。

簡而言之, 高階印花稅率如下:

以下是一個例子 :

請瀏覽英國稅局以下資料 :

《 Stamp Duty Land Tax Manual

Published 19 March 2016

Upated 3 June 2020 》

https://www.gov.uk/hmrc-internal-manuals/stamp-duty-land-tax-manual/sdltm09740

根據英國稅局網頁上資料, 符合以下 A至D情況, 買家須加付3%的額外印花稅

A 住宅物業價值在四萬鎊或以上 ;

B 住宅物業並非受制於超過21年期的租約 ; ( 如有不明白須請教專業人士)

C 買家擁有另一市值四萬鎊的物業 ;

D 購買的住宅物業並非用來取代原來惟一的 main residence

法律條文比較難明, 大致就是購買全球之內第二個住宅物業, 就得多付3%的印花稅 。此外如買家的配偶 或 civil partner屬於須付額外印花稅人士, 雖然今次買賣不是聯名買家, 買家仍須支付3%的額外印花稅。

上一篇相關文章︰《 英國明年開徵 外國買家額外印花稅 》

http://icyhand.blogspot.com/2020/03/blog-post.html

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英國明年開徵 外國買家額外印花稅

英國北部一商住物業

英國財相昨日公佈了英國明年的財政預算案, 當中與本欄網友息息相關的莫如即將引入的外國買家額外印花稅。

筆者將文意撮要如下:

非英居民額外物業印花稅 – 非英國居民在2021年4月1日起, 在英格蘭及北愛爾蘭購買住宅物業, 須繳交一項2%的額外物業印花稅。

原文是 :

2.35 Property tax

Non-UK resident Stamp Duty Land Tax (SDLT) surcharge – The government will introduce a 2% SDLT surcharge on non-UK residents purchasing residential property in England and Northern Ireland from 1 April 2021. This will help to control house price inflation and to support UK residents to get onto and move up the housing ladder. The money raised from the surcharge will be used to help address rough sleeping. (47)

請瀏覽英國政府以下資料 :

《 Policy paper

Budget 2020

Published 11 March 2020 》https://www.gov.uk/government/publications/budget-2020-documents/budget-2020

上一篇文章︰《 答客問︰ 首置印花稅減免 》

http://icyhand.blogspot.com/2019/12/blog-post.html

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答客問︰ 首置印花稅減免

劍橋風光

網友 Mok Mei 問及英國首次置業印花稅等問題, 筆者繼續回應。

在英格蘭、威爾斯及北愛, 由2017年11月22日起, 首次置業者 ( first time buyers) 在購買住宅物業, 價值少於£300,000, 不須付 Stamp Duty Land Tax ( 印花稅 )。

如住宅物業價格介乎£300,000至£500,000, 首置者須為超過£300,000的部份支付 5%的印花稅。即是首置者最多可享受£5,000 的減免優惠。

可是, 如住宅物業價格超過£500,000, 首置者將得不到印花稅減免, 而須按上一篇文章所說的計法, 支付全數印花稅。

甚麼人才算是 首次置業者? 英國稅局定義如下 :

A first time buyer is defined as an individual or individuals who have never owned an interest in a residential property in the United Kingdom or anywhere else in the world and who intends to occupy the property as their main residence.

即是置業者需要是個人 (如兩人或幾個人共同購買, 每個人都需要符合定義), 從未在世界任何地方擁有過住宅物業的權益, 而首置者須要佔用物業作為主要居所。

各位請瀏覽英國稅局以下資料, 以準確掌握你是否可享受優惠 :

《 Policy paper

Stamp Duty Land Tax: relief for first time buyers

Published 22 November 2017 》

https://www.gov.uk/government/publications/stamp-duty-land-tax-relief-for-first-time-buyers/stamp-duty-land-tax-relief-for-first-time-buyers

上一篇文章︰《 答客問︰先了解印花稅的基本 》

http://icyhand.blogspot.com/2019/11/blog-post_17.html

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答客問︰先了解印花稅的基本

Cambridge 風光

今日回應網友 Mok Mei 關於印花稅的提問。先節錄佢訊息有關部份如下 :

自我介紹先, 我係香港人, 同英國藉既鬼佬結左婚, 大家一直到係香港打工同租樓住. 大家都知道香港樓好貴,而且地方不大...相比下, 如果係英國買樓, 用同樣既價錢吾洗350萬可以買到700幾呎了…而且過多5-8年後, 我地有機會移民, 所以想買一個單位暫時會放租, 之後有機會自住… 我想問問下你寶貴意見…

1) 我想問你係 UK買樓, 你會吾會用聯名一齊去買? 定係俾錢對方,用對方個名去買? Stamp duty 個CASE係咪同香港一樣, 首次買物業可免稅, 第二次買就要交多啲稅?

2018年7月11日 下午4:20

筆者前晚本已寫好文章 ( 經已刪除 ) 回答 Mok Mei關於英國印花稅的提問, 並隨即放上網誌。 公佈文章不久, 就收到英國朋友 Y 的訊息, 提醒筆者英國推出了 First time buyer stamp duty relief, 即是首次置業印花稅寬減, 以協助年青人上車。 筆者翻查了包括英國稅局網頁的幾個資料來源, 又問過幾位朋友, 決定按步就班講講英國的印花稅。

在英國, 購買某個價值的物業須交稅。在不同地方 ( 指英格蘭, 威爾斯, 北愛爾蘭, 和蘇格蘭 ) ,稅的名稱及稅率可能不同, 又會因買家是否第一次置業, 又或是否(在全球任何地方) 已擁有物業而有不同稅率。

在英格蘭及北愛爾蘭, 稅的名稱叫 Stamp Duty Land Tax ( 簡寫為SDLT, 中文筆者就叫印花稅 ) 。購買 £125,000 以上的物業, 須付印花稅; 而現時首次置業者購買£300,000 以內的物業, 可不須付印花稅。

在威爾斯, 自2018年4月起, 自行處理稅率, 稅的名稱叫 Land Transaction Tax。購買 £180, 000 以上的物業, 須付Land Transaction Tax。

在蘇格蘭, 稅的名稱叫 Land and Building Transaction Tax。購買 £145, 000 以上的物業, 須付Land and Building Transaction Tax。由2018年6月30日起, 首次置業者購買£175,000 或以內的物業, 不須付 Land and Building Transaction Tax 。

由於筆者只有在英格蘭買住宅樓的經驗, 只能在此嘗試解釋 Stamp Duty Land Tax ( 印花稅 )的問題 。

英格蘭及北愛爾蘭的印花稅率如下 :

£125,000 以內 Zero

£125,001 - £250,000 之部份 2%

£250,001 - £925,000 之部份 5%

£925,001- £1,500,000之部份 10%

其後之部份 12%

附圖剪錄了英國政府提供的一個計算印花稅的例子。

初步回應 Mok Mei 的情況, 如她與丈夫均「 從未」在全球任何地方擁有過住宅物業權益, 在英國置業時, 應可享受首次置業印花稅寬減 (稍後交待), 否則的話, 可能要按上述稅率支付印花稅, 甚至要付額外印花稅( 如在全球任何地方擁有住宅物業權益)。

講瀏覽以下網頁, 以掌握英國住宅物業印花稅準確資料 :

《 Stamp Duty Land Tax 》

https://www.gov.uk/stamp-duty-land-tax/residential-property-rates

上一篇文章︰《 答客問︰ 聯名買樓好啲 》

http://icyhand.blogspot.com/2019/11/blog-post_12.html

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答客問︰ 聯名買樓好啲

Cambridge 風光

筆者由2018年中至近日, 沒有分享英國買樓經驗有一段時間, 期間有三位網友在網誌留言提問, 由於筆者是網誌低手, 沒有看到留言, 實在抱歉 !

現在逐一回應三位讀者, 希望即使對提問人已事過境遷, 也可為其他網友提供資料。

網友 Mok Mei 提到...

你好呀, 我係最近留意到你既Blog, 由”隔山搶購 Romford 樓花” 睇到你最近發表既文章, 內容很詳細, 提供了好多係英國投資物業既資料及心得, 多謝您先.

自我介紹先, 我係香港人, 同英國藉既鬼佬結左婚, 大家一直到係香港打工同租樓住. 大家都知道香港樓好貴,而且地方不大...相比下, 如果係英國買樓, 用同樣既價錢吾洗350萬可以買到700幾呎了…而且過多5-8年後, 我地有機會移民, 所以想買一個單位暫時會放租, 之後有機會自住… 我想問問下你寶貴意見…

1) 我想問你係 UK買樓, 你會吾會用聯名一齊去買? 定係俾錢對方,用對方個名去買? Stamp duty 個CASE係咪同香港一樣, 首次買物業可免稅, 第二次買就要交多啲稅?

2) 從3間銀行借錢做mortgage, UK HSBC, BOC and BEA. 呢3間既息率以UK HSBC最低？

3) 我地打算係Cambridge 呢個地方買apartment, 你有無咩想法分享下？

2018年7月11日 下午4:20

聯名買樓的好處是大家各自的權益,受到法律保障, 將來發生事故, 較易處理。 另外是稅務上, 你們是英國人, 都享有免稅額, 二個人就有二份了, 可減少交稅。 缺點是買樓時, 要提交兩位買家的 Certified身份證明文件及資料, 費用略有增加。另外, 報稅時, 二人須分別提交報稅表, 如是自己報稅, 也只是多一些功夫。

另外銀行批出按揭時, 如買家是兩人聯名, 也須要二人一同申請按揭, 即是二人均須向銀行提交財務狀況的資料。 這方面如有疑問, 向銀行查詢比問筆者好。

下次回應Mok Mei 其他問題。

上一篇文章︰《 激戰伯明翰 (九) 左揀右揀唔多盞 》

http://icyhand.blogspot.com/2019/11/blog-post.html

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激戰伯明翰 (九) 左揀右揀唔多盞

單位的客廳

未想到筆者小休時間竟然長達一年 ! 為免各位網友再久候, 決定複雜事情簡單化, 又飛走未成功個案, 直接報導胡生最終購買的伯明翰單位。

前文說到朋友胡生去伯明翰睇樓, 睇了幾近一個月仍未有著落, 想到歸港日子將至, 胡生也心急如焚, 害怕買樓之旅, 要空手而回。

開放式廚房

主睡房

就在十一月最後的一星期, 胡生收到C經紀行的通知, 有一個位於 1 Langley Walk, Park Central的二房單位, 連一個泊車位, 叫價約為180,000鎊。各位如翻覽上文, 可知上次胡生曾去2 Langley Walk 睇了一個園景單位。1 Langley Walk就在 2 Langley Walk 傍邊, 兩棟大樓中間夾著 Langley Walk。上圖是售樓單張提供的單位照片。

胡生記得在十一月初, 經紀曾約他看一個類似單位, 但那次在他上了開往伯明翰的火車之後, 收到電話說單位已售出, 令他白走一趟。今次單位再次出現, 顯示上次的買家放棄了。

進入單位後, 胡生非常失望, 因為他以為單位是望公園的, 可是單位實際上是朝向相反方向,美其名可說是城市景。單位的優點是擁有兩個大睡房及一個全長度的大露台。下圖是經紀提供的平面圖。

胡生回家考慮了一天, 感到留英時日不多, 就決定按叫價購入此單位, 因為在2015年此段時間, 英國樓市熾熱, 討價還價的空間不大。

胡生在伯明翰買樓, 波折重重, 而買入1 Langley 的單位之後, 在按揭和轉讓產權方面均遇上阻滯, 最終趕不及2016年3月底前成交, 而要多付2016年4月1 日起新增的3%額外印花稅。至於租務情況, 日後再說。

上一篇文章︰《 激戰伯明翰 (八) Langley Walk 園景單位錯失良機》

http://icyhand.blogspot.com/2018/08/

Income Tax 2017/18: 英國公民有免稅額

讀者J表示, 佢是 British Citizen, 但不是長居英國, 有時住在香港, 有時短暫留在英國, 未知是否可以在投資物業上享受英國給予國民的免稅額。

據筆者了解, 應該可以。

當大家填報SA109 (Residence, remittance basis etc) 時, Box 16 就讓英國公民 (British Citizen) 或歐洲經濟區 (EEA) 成員國國民 (nationals) 表示可享受免額額。

另外, 如你符合資格, 想申請免稅額, 須同時填報 R43。表格首頁就有下列句子:

Use this form to claim UK tax allowances if:

。you are an individual and you are not resident in the United Kingdom (UK)

。You received income in the UK in the tax year above

有關詳情, 請細讀 Guidance notes for form R43 (2018)。根據資料, 2017-18年度, 收入在£100,000以下英國公民, 免稅額是£11,500。

筆者不是稅務專家, 以上關於英國稅務的叙述, 乃綜合個人經驗與英國稅局網頁內的資料而成。各位如有問題, 宜到英國稅局 (HM Revenue & Customs) 網頁了解, 網頁內有大量資料教你報稅。

資料來源

https://www.gov.uk/tax-uk-income-live-abroad

上一篇文章︰《Income Tax 2017/18: 又到趕功課時刻》

http://icyhand.blogspot.com/2018/10/income-tax-201718.html

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筆者與朋友均是業餘投資者，在此分享有關個人經驗，各位如對英國買賣樓手續，法律，稅務等有問題，宜向專業人士查詢。