激戰伯明翰(一)匯豐分拆成誘因

英國收租秘笈已寫了六式, 雖然意猶未盡, 關注到未買樓的網友可能覺得乏味, 是時候轉個主題, 報導一下朋友胡生在2015年親身到英國揀樓的故事。

話說胡生於2015年尾要去英格蘭北部辦一件私事, 由於辨理需時, 只好留在英北一個小鎮一段日子, 順道一圓他的置業大夢。2015年英國還未舉行脫歐公投, 亦未推出買家額外印花稅, 樓市非常熾熱, 據當時思思的倫敦經紀說, 市場上的供應幾乎乾涸了, 而胡生就在此背景下跳入搶樓火海。

胡生最後成功成為英國業主, 不過據他自己說, 買樓過程是艱苦的, 因為初到貴境, 好多行內習慣不了解, 事實上, 不同經紀行有不同規定, 加上經紀茛莠不齊, 都令他吃了不少悶棍。他住在英北小鎮, 如去伯明翰, 需要乘搭個半小時火車, 而當地全數經紀行, 都規定預約才可睇樓, 不似香港的情況, 總有一些鎖匙盤給Walk-in的買家。不過, 樓市熱火朝天, 即使預約了, 也不定有樓睇。他就試過上了火車之後收到樓盤已賣出的電話。另外, 又試過被經紀放飛機, 又或經紀改了行程沒有通知。到最後, 買樓和申請按揭手續亦拖延了很久, 令到胡生趕不及在額外印花稅生效(2016年4月1日)前成交！

今次故事不止寫胡生買到的樓盤, 凡他睇過的, 包括在其他城鎮的, 夠料的都盡可能寫出來, 讓有興趣的網友多了解伯明翰及其他地方的樓盤。

點解要揀伯明翰 ( Birmingham ) 呢? 原來伯明翰是英格蘭第二大城市(亦可說第三大), 可是樓價只及倫敦的幾分之一。最大的誘因, 是匯豐英國在2015年3月宣佈, 因應新的監管條例, 將分拆零售銀行獨立經營, 並將在伯明翰建立一幢新總部！

胡生在2015年11月去到Board Street 的地盤視察, 拍下這張照片

上一篇文章︰《英國收租秘笈(六)傢俬不是必需》

http://icyhand.blogspot.hk/2018/04/blog-post_25.html

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筆者與朋友在此分享有關個人經驗，各位如對英國買賣樓手續，法律，稅務等有問題，宜向專業人士查詢。

英國收租秘笈(六)傢俬不是必備

出租住宅物業是否必需向租客提供全套傢俬？相信是新手包租公/婆最常問的問題之一。首先, 法例沒有此要求。餘下就看市場的需求了。

筆者在2015年接收Romford 單位時, 向租務代理 C 提問是否需要購買傢俬 ( http://icyhand.blogspot.hk/2016/12/romford_12.html ) 。C 認為沒有傢俬問題不大。筆者估計原因是租客對象是本鎮人 ( Romford 位於 大倫敦Zone 6 ), 並非那些從其他地方來, 而隨時會離去的打工族。

同一個問題, 筆者也向思思的租務代理 S提出。S 認為購置傢俬幾乎必要, 又質問筆者那位代理提議不買傢俬！

最後, 各位讀者應知道, 租務代理 C 很快就為筆者租出了單位, 而且租客安居至今已逾2年。筆者事前為單位安裝了窗簾杆、窗簾、及燈罩；至於廚房和廁所則是交樓時已 fully fitted。

朋友胡生在Manchester 購買的新樓叫 Hat Box (此個案未出街), 郵編M4。租務代理建議不連傢俬, 租金每月995鎊, 而連傢俬則增加100鎊至1,095鎊, 相差10%。胡生為減低資本開支, 只委託租務代理找人安裝窗簾杆和窗簾, 租客自備傢俬, 入住至今亦已近2年。

另一位朋友G, 在倫敦購買了一個兩房樓花單位(郵編 E3), 鄰近金融區, 收樓時主人房有一衣櫃, 租客要求細房多放一個, 朋友答應了, 單位也順利租出。

雖然上述3個單位不連傢俬都很快租出, 但筆者沒有否定傢俬的吸引力, 尤其是對學生和到倫敦金融區工作的外來人士。各位業主需按客源等實際情況決定。

部份在香港銷售的英國物業, 會提供傢俬套餐, 綜合舊資料, 兩房單位約需5000至6000鎊, 一房約3000 至4000鎊, 另加增值稅20%。除此以外, 如日後傢俬損壞了, 業主須付責維修費或購買替代品。不要以為英國的傢俬很耐用, 朋友陳生的 Alto 單位的大床, 二年左右就要維修 。胡生的Birmingham 二手物業, 可能有8至9年了, 第一年出租置換了一件床墊和書桌 (費用200鎊), 第二年則置換四張椅 (費用160鎊)。

以前住宅物業連傢俬出租, 可享稅務優惠, 金額是全年租金收入之10%, 用作扣稅 ( Wear and Tear) , 思思的 Ivy Point 享受過一年。上年度 (2016-17年度) 此項目已被取消了, 不過業主花在維修或購買替代品的費用, 可以扣稅。

上一篇文章︰《英國收租秘笈(五)求學威龍有貢獻》

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英國收租秘笈(五)求學威龍有貢獻

前文援引一位倫敦租務代理的經驗︰一對工作的伴侶 ( working couple ) 是最穩定的租客。相對而言, 學生租客比較不穩定, 因為他們租期多只是一年, 而且個人責任感較弱。

然而, 英國的教育產業表現出色, 每年吸引很多海外學子前往求學, 並構成一個重大租客來源。有些物業建在大學區, 目標租客就是學生！或者說, 學生支撐了租金水平。

朋友胡生在Birmingham 購買的二手物業叫 Park Central (此個案未出街), 郵編B15, 位於 Birmingham西南邊, 離城北的寫字樓區較遠, 可能是購買之後久久未能租出的原因之一。招租之後二個月, 兩位中國藉留學生成為胡生的租客, 租期一年, 租用期間未有甚麼特別事故, 雖然租金略低。兩位租客是 University of Birmingham 的學生, 而胡生買樓時沒有想過會租予學生, 因為他不知道大學離物業只是16分鐘車程 (google map顯示火車程為19 分鐘)。

大家記得思思的物業Ivy Point (http://icyhand.blogspot.hk/2017/02/blog-post_25.html), 位於倫敦東邊Zone2/3, 鄰近金融區 Canary Wharf及新發展區Stratford, 目標租客是金融區僱員。起初二年的租客均是打工一族, 踏入第三年, 新租客卻是附近一間大學的海外學生。

事緣思思不滿當時租務代理的表現, 趁租客不續租撤換代理, 因此未有提早物色租客。收樓之後招租, 兩星期多才有回應, 海外學生出價符合「心水」, 可以馬上「 起租 」, 又願先付半年租金; 對比有一對工作伴侶, 還價低7%, 並遲一星期才「 起租 」。如果是你, 你會揀那一位呢？

上一篇文章︰《英國收租秘笈(四)在職伴侶最穩定》

http://icyhand.blogspot.hk/2017/

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筆者與朋友均是業餘投資者，在此分享有關個人經驗，各位如對英國買賣樓手續，法律，稅務等有問題，宜向專業人士查詢。

英國收租秘笈(四)在職伴侶最穩定

穩定的working couple可提供穩定的租金收入

前文建議各位包租公/婆, 在盡可能的情況之下, 與原有租客續約, 因為可以收足全年租金, 又可減少無謂支出。續約的大前提是租客工作及收入穩定, 有能力交租。

根據租務代理C的暗示, 一對工作的伴侶 ( working couple ), 是最穩定的租客。筆者嘗試去解釋, 一對夫婦都工作, 有二份收入, 即使一方工作上出現小問題, 仍可支持繼續租屋。如一方轉工, 也會盡量留在原地「搵工」, 以免雙方要分開生活。尤其是單位不提供傢俬, 租客須自己「帶傢俬」入住, 一旦安頓下來, 也會增加租客留在原單位的意慾, 皆因搬傢俬不是一件好差事啊。

這個說法, 在筆者的Romford 物業中印證了, 一對工作的夫婦, 自備傢俬入住, 剛剛與筆者以原租金續租第三年了。續約前租務代理C表示, 已知會租客可能會加租, 筆者見租務市場並非太好, 而租客二年來亦無特別問題, 故樂意保持原租金。

朋友胡先生的Manchester 物業, 簽約是兩父子聯名租住。後來胡先生去巡視時, 發現單位內有不少女性的物件, 估計是阿仔與女友同住, 阿爸只是人頭。一年約滿之後, 租客表示想轉為periodic tenancy, 即是不簽一年約, 租客可以一個月通知搬走 (而業主須以兩個月通知)。胡先生見無影響租金收入(筆者按: 可能影響業主的收入證明), 又無須另付費用, 雖然查到同區租金輕微上升了, 亦接受了租客的建議, 至今已有半年。

上一篇文章︰《英國收租秘笈(三) 續約！續約！續約！》

http://icyhand.blogspot.hk/2017/11/blog-post.html

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英國收租秘笈(三) 續約！續約！續約！

舊與新的一鎊硬幣

內子批評《 英國收租秘笈 》所提「秘技」屬於「鬼唔知阿媽係女人」之流。筆者無言以對, 因為阿媽的確是女人。總結出一些經驗, 只是希望各位重新認知, 進一步想法子去實行, 以提升租金回報。

秘笈第三式, 各位包租公/婆, 在盡可能的情況之下, 與原有租客續約。最明顯的好處, 續約消滅了新、舊租約之間的空租期, 讓業主可以收足全年租金。

另外, 續約可節省尋找新租客的資源, 有時業主甚至因而得到益處。此話何解? 不同代理有不同的收費結構。筆者的Romford 物業, 如與原租客續租, 代理費用於此年度由全年租金收入之8%減至7%。胡先生的Manchester 物業, 代理費用是全年租金收入的7.2%, 加上找新租客收費用420鎊。換言以, 第二年如與原租客續約, 此年度應付之代理費只是全年租金收入的7.2%, 省掉了420鎊(差不多半個月租金)！不過, 如果代理收費是固定百分點, 例如筆者的Alto物業, 節省尋找新租客的資源的益處就未能全數轉予業主。

另一方面, 在空租期間, 業主除了收不到租金, 還要支付本來由租客支付的 council tax – 大概是地方議會向住戶收取的服務費。Council tax 的金額, 不同地方有不同標準, 筆者也沒有深入研究。大抵朋友思思的倫敦一房單位每年的council tax 金額約是1050鎊, 空置一個半月需付130鎊左右。胡生的Birmingham 二房單位每年的council tax 金額約是1100鎊, 空置6日需付18鎊, 相對「廉宜」。

除此以外, 轉換租客亦會引至其他費用, 不同代理收費結構不同。另外, 有時新任包租公/婆因為不熟行情, 亦會被代理濫收費用。朋友之中, 以思思遭遇最可憐。上年度她的倫敦物業轉換新租客, 代理收了以下費用︰Checkout fee 138鎊(大部份代理不收此費)、Pre-tenancy cleaning 90鎊、Contract fee 240鎊(大部份代理不收此費)、Tenant deposit scheme fee 46鎊、Inventory fee 156鎊, 合共670鎊, 加上空租期的 Council tax 130鎊, 思思共付了800鎊, 超逾半個月的租金收入了。

簡而言之, 與舊租客續約, 包租公/婆可收足全年租金, 又可減少無謂支出。各位下次在考慮加租幅度時, 就應衡量一下得失才作出決定。

上一篇文章︰《英國收租秘笈(二) Cash Buy不是夢》

http://icyhand.blogspot.hk/2017/10/cash-buy.html

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英國收租秘笈(二) Cash Buy不是夢

新的一鎊硬幣

上一篇文章建議各位在英國買樓的收租公/婆, 有閒錢時就減低按揭貸款, 皆因利息支出不低, 吞食了好大部份的租金收入。

根據這個邏緝, 有能力的投資者, 在買樓的階段, 可以考慮 Cash Buy, 即是以現金購買, 而不去申請銀行按揭貸款。

英國樓價, 尤其在倫敦以外的城市, 包括第二、三大的曼徹斯特(Manchester) 和伯明翰(Birmingham) 比香港的低一大截。今日從香港報章見到的海外樓房賣樓廣告, 曼城和伯明翰的一房樓花叫價從18萬鎊起, 折合港元約185萬元, 大概只是港樓的首期, 反映在英國買樓收租, Cash Buy 不是夢。

事實上, Cash Buy有好幾個好處, 當中最吸引的莫如馬上可獲得折扣。網友李小姐正在洽購一個曼城住宅單位, 地產經紀告訴她, 如以全現金方式支付樓價, 可取得 2%的折扣。與此同時, 樓價降低了, 印花稅等開支亦相應減少。

另一方面, 申請樓按的費用亦不少。HSBC UK 的 Arrangement fee 近2000鎊, 另加估價費200餘鎊。如樓價是20萬鎊, 取用樓按的費用已是樓價的1%。BEA UK的樓按申請費是貸款額的0.5%, 以樓價20萬鎊計, LTV 70%, 貸款額14萬鎊, 樓按申請費700鎊, 估價費約200鎊, 共約900鎊, 比 HSBC UK便宜一半, 可當是樓價的0.5%。另外, 還有些零星的費用, 例如律師可免收 Liaison with Financier 的費用, Freeholder 少收部份通知費等, 可能分別是百餘二百鎊, 在此也不詳細說了。大抵Cash Buy 比取用按揭, 未計將來要支付的利息, 已將買樓成本調低了3%, 不可說不少。除此以外, 申請按揭要花費不少心血和時間, 則不是金錢可以量化。

至於錢從何來, 「加按」自家在香港的物業是個不錯來源。前提是你要在香港擁有物業啊。

上一篇文章︰《 英國收租秘笈(一)KO利息支出 》
http://icyhand.blogspot.hk/2017/10/btlko.html

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英國收租秘笈(一)KO利息支出

筆者與朋友完成了第二年上報英國物業收入, 填表前收集了四個已有全年收支的 Buy-to-Let個案數據, 交表之後分析一下, 將幾個有意義的發現在此與各位分享, 以祈可幫助各位在購入和管理BTL時取得更佳的回報。

大部份投資者, 包括筆者在內, 在買樓收租時, 未必有足夠資金全付樓款, 又或想多買幾個物業, 都會向銀行貸款(做樓按)。有關現時可在香港借到的英國 BTL 樓按, 可參考下文:

《 英國 BTL 按揭利率龍虎榜 》 ( http://icyhand.blogspot.hk/2016/ )

有能力的讀者, 可拿出四成樓價作首期, 又有毅力接受 HSBC UK的審批, 當然要申請後者LTV (按揭成數) 60%的浮息計劃, 其初始息率現時是2.74% (BoE+2.49%), 為全城最抵。

不過, 當大家以為低息好抵用之時, 其實銀行仍會從各位的租金收入中拿走29% 作為樓揭的利息, 此數目並未包括償還本金部份。29%看來不是很大比率, 但不要忘記, 業主仍得支付管理費和租務代理費等等。 在表現最佳的個案之中, 業主「落袋」的租金收入比率達52%(未計稅, 下同)。 較次表現者, 由於其他費用高, 「落袋」比率只有37%。

假如各位取用的是其餘較高利率(例如總額3.5%)的樓按, 用於支付利息的金額佔收入的比率更令人吃驚 ︰高達44%至53%, 視乎物業是否全年租出等因素。表現最好的個案, 只有24%租金收入「落袋」, 而表現最差的物業, 因為空置了一個半月才租出, 最終是收入不敷支出, 同是未計還本部份。

所以, 如要提升租金收入實際落入自己錢袋的比率, 最好就是在有能力時償還部份貸款, 因為最終你的「落袋」比率, 在完全KO樓按之後, 可由52%提升至81%(以表現最佳的個案推算)。近日英國的經濟數據轉強, 市場預期今年稍後或明年將要加息, 看來減低借貸的誘因越來越大。

上一篇文章︰《 行上富士山 (二)日本人心靈的故鄉 》

http://icyhand.blogspot.hk/2017/10/blog-post_15.html

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