筆者與朋友完成了第二年上報英國物業收入,
填表前收集了四個已有全年收支的
Buy-to-Let個案數據,
交表之後分析一下,
將幾個有意義的發現在此與各位分享,
以祈可幫助各位在購入和管理BTL時取得更佳的回報。
大部份投資者,
包括筆者在內,
在買樓收租時,
未必有足夠資金全付樓款,
又或想多買幾個物業,
都會向銀行貸款(做樓按)。有關現時可在香港借到的英國
BTL 樓按,
可參考下文:
有能力的讀者,
可拿出四成樓價作首期,
又有毅力接受 HSBC
UK的審批,
當然要申請後者LTV
(按揭成數)
60%的浮息計劃,
其初始息率現時是2.74%
(BoE+2.49%), 為全城最抵。
不過,
當大家以為低息好抵用之時,
其實銀行仍會從各位的租金收入中拿走29%
作為樓揭的利息,
此數目並未包括償還本金部份。29%看來不是很大比率,
但不要忘記,
業主仍得支付管理費和租務代理費等等。
在表現最佳的個案之中,
業主「落袋」的租金收入比率達52%(未計稅,
下同)。
較次表現者,
由於其他費用高,
「落袋」比率只有37%。
假如各位取用的是其餘較高利率(例如總額3.5%)的樓按,
用於支付利息的金額佔收入的比率更令人吃驚
︰高達44%至53%,
視乎物業是否全年租出等因素。表現最好的個案,
只有24%租金收入「落袋」,
而表現最差的物業,
因為空置了一個半月才租出,
最終是收入不敷支出,
同是未計還本部份。
所以,
如要提升租金收入實際落入自己錢袋的比率,
最好就是在有能力時償還部份貸款,
因為最終你的「落袋」比率,
在完全KO樓按之後,
可由52%提升至81%(以表現最佳的個案推算)。近日英國的經濟數據轉強,
市場預期今年稍後或明年將要加息,
看來減低借貸的誘因越來越大。
溫馨提示
筆者與朋友均是業餘投資者，在此分享有關個人經驗，各位如對英國買賣樓手續，法律，稅務等有問題，宜向專業人士查詢。
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