網購倫敦地鐵簇新樓(八)歷時三個多月

思思繳交3000鎊的 reservation deposit 之後, 馬上向 HSBC UK 申請按揭貸款。有關申按的苦況, 在前兩個個案已交待, 在此不重覆了。今次銀行大約用了50天審批, 再用10天將有關文件送予律師。

律師收到銀行貸款文件之後, 花了20天時間審核、查契、和做環境報告等, 然後向思思提交建議。思思簽好買賣合約等文件, 將正本速遞回英國律師樓。

由思思交付訂金計, 三個月之後才由雙方律師在英國代表買賣雙方交換買賣合約 ( exchange of contract ), 再過八天正式完成交易 – 買方律師通知銀行放款, 再轉交賣方律師。成交之前一天, 思思按律師傳來的帳單付清費用。順帶一提, 所有帳單須要自家看清楚, 因為出錯並非不常見。律師的服務屬於中規中矩, 收費大約是1500鎊, 另外物業印花稅及登記費在6000鎊以內( 當時未加額外印花稅 ), 而支付予銀行的申按費用則約2600鎊。

值得一讚的是倫敦經紀 T 的服務相當好, 在準備文件三個多月期間, 每隔一二個星期就匯報一下交易的進展。思思好驚賣家中途「反口」不賣, 結果順利過渡, 原因之一 – 思思接到買賣合約時才知道 – 賣家原來是一位住在新加坡的投資者！

溫馨提示

筆者與朋友均是業餘投資者，在此分享有關個人經驗，各位如對英國買賣樓手續，法律，稅務等有問題，宜向專業人士查詢。

英國樓市動向 - 倫敦樓價告急?

多家英國機構近日公佈的英國4月份樓價指數均出現微軟, 筆者援引地產網站 Rightmove 的分區樓價升跌幅予各位參考 :

大倫敦
平均價格 £636,777, 
比3月下跌2.0%, 
比去年4月下跌1.5%

西北 (包括曼徹斯特) 
平均價格 £186,096, 
比3月上升2.5%, 
比去年4月上升3.5%

西米特蘭 (包括伯明翰) 
平均價格 £215,784, 
比3月上升1.4%,
比去年4月上升5.0%

資料來源

http://www.rightmove.co.uk/news/house-price-index/

網購倫敦地鐵簇新樓(七) 賣方毋須「賠訂」

經紀 T 收好思思的護照和住址副本之後, 要求思思繳交3000鎊的 reservation deposit。

在英國買樓, 與香港最大不同的是, 買家不落訂, 雙方不簽臨時買賣合約。雙方議好價, 買家即委託律師查契, 做環境報告等。如買家須做按揭, 就同時向銀行申請, 申請過程須要10-12星期。兩方面搞妥之後, 律師會代表雙方交換買賣合約 ( exchange of contract ), 此時買家須支付樓價10%至15%的訂金予賣家。在交換合約之後, 雙方再訂交樓 ( legal completion )和付清樓價日期, 例如在10 日後。

由於在交換合約之前, 沒有訂金和合約束縛, 買賣雙方均有可能「反口」。 在樓價急升期, 例如思思買樓這段期間, 賣方「反口」不賣時有所聞, 她就有一個朋友搞了一年仍未成功。

經紀 T 是次要求的reservation deposit, 不屬於買賣合約的一部份, 因為沒有束縛賣方如「反口」須「賠雙訂」。經紀作為第三方託管 ( escrow agent ), 收訂之後將停止向其他客人推銷此盤。假如思思「反口」不買, 訂金將被沒收, 否則將在交換合約之後退回。

這間經紀公司信得過嗎？ 會不會是騙案呢？ 原來思思以前在香港聽過, 好像是測計師行吧。今次思思考慮了3日才答應「落訂」。

溫馨提示

筆者與朋友均是業餘投資者，在此分享有關個人經驗，各位如對英國買賣樓手續，法律，稅務等有問題，宜向專業人士查詢。

網購倫敦地鐵簇新樓(六) 業主還價即成

思思一邊還價, 一邊傳給經紀一幅 Ivy Point 樓層圖則, 要求對方確認買賣的單位在樓層的位置, 皆因今次「隔山買牛」, 思思未能親身去現場「睇樓」, 而英國樓常見情況是在建築期採用一套單位號數, 到落成後轉用另一套, 即是思思辛苦取得的售樓書上的單位號碼, 與現時經紀提供的不同, 須要賣家確認一下。

另一方面, 經紀 T 問思思, 是否以100%現金買樓, 抑或需要按揭貸款。這點對賣家及經紀來說很重要, 因為以全現金買的話, 過程將很快, 而搞按揭的話, 隨時要三幾個月才成交。思思坦言須安排貸款, 並已與HSBC UK聯絡。

如是者又一日, 經紀 T 終於來電, 親口還思思一口價, 表示這樣即可連傢俬也買下。思思心想︰難道我不加的話, 你會搬走租盤的傢俬嗎？不過, 思思並不婆媽, 她一口答應了。

T 隨即來電郵確認買賣價, 是包括 fixtures, fittings & furniture。文件方面, T 要求思思傳上附相片之身份證件, 和二份住址證明, 以符合反洗黑錢要求。 T又介紹律師, 可是思思嫌貴, 她委任了筆者的律師。

前後三日, 由查詢單位層數, 經雙方一人一口價, 思思即成為倫敦業主。

溫馨提示

筆者與朋友均是業餘投資者，在此分享有關個人經驗，各位如對英國買賣樓手續，法律，稅務等有問題，宜向專業人士查詢。

網購倫敦地鐵簇新樓(五) 速戰速決

思思在香港晚上時間利用Zoopla 網站提供的聯絡表格, 向英國經紀查詢廣告之中 Ivy Point單位的樓層. 想不到第二日傍晚就收到英國經紀 T 的來電。思思估計 T 的用意是看看客人是否真有其人, 至於談話內容則早已忘得一乾二淨, 大抵都不是嚴肅或數字上的問題。

未幾, 思思就收到 T 的電郵, 表示廣告中的單位坐落於 Ivy Point 的三樓, 內部面積 ( gross internal area ) 527 平方呎, 另附向北之露台。T 同時傳來 Marner Point 一個三房單位, 內部面積 861平方呎, 另附向北之露台, 叫價£495,000。

雙方隨後交換了幾次電郵, 澄清了一些不清楚的地方 (例如 T 報出來的單位面積與思思手上資料略有不同。最重要的資料是單位連租約, 每周租金£320 (即是每月£1,376)。以叫價£318,000來計, 租金回報達5.19%, 符合思思的要求；5%或以上。餘下問題是三樓單位是否太低, 另外, 單位面向一條鐵路路軌, 會否影響單位的價值呢？

最後, 思思說服了自己, 接受單位的缺點。她在同一日還價了, 而且還得不多。

溫馨提示

筆者與朋友均是業餘投資者，在此分享有關個人經驗，各位如對英國買賣樓手續，法律，稅務等有問題，宜向專業人士查詢。

網購倫敦地鐵簇新樓(四) 上網尋得「筍盤」

第一次隔山買牛, 思思難免左揀右揀. 她又從朋友 F 處得知, Bromley-by-Bow 站發展項目有另一楝大廈 Marner Point, 當時樓齡約二年, 可能會便宜點。經紀再傳來另一張價單, 兩楝大廈共有5個二手一房單位, 叫價最低的£340,000, 租金回報率最高的達4.9%, 可是仍略低於思思要求的5%。

與此同時, 思思又上網搜尋。她在 Zoopla 網頁找到這個「筍盤」, 叫價£318,000。她馬上向香港經紀查詢, 問她有沒有此盤源, 可是沒有得到回應, 思思便利用Zoopla 網站提供的聯絡表格, 逕向英國經紀查詢。她的問題很簡單︰單位在幾樓呢？

溫馨提示

筆者與朋友均是業餘投資者，在此分享有關個人經驗，各位如對英國買賣樓手續，法律，稅務等有問題，宜向專業人士查詢。

網購倫敦地鐵簇新樓(三) 在香港可以買到二手倫敦樓 ?

Ivy Point 早於2013中以樓花方式出售, 到2014年尾建成入伙。朋友 F 經過這幢新樓時, Ivy Point只有幾個月樓齡, 加上由知名發展商籌建於鐵路附近, 確是一個不錯選擇。思思隱約記得 F 說, 可能仍有位於地面的單位(香港口語是地下單位)未賣出, 不過她對地面單位沒有興趣, 因為怕日後難以出租及轉售, 也就沒有向發展商查詢。

另一方面, F 又告訴她, 在香港有可能買到二手倫敦樓, 原因是有些發展商委託跨國大經紀(例如 Colliers, Savills, 或 JLL等) 的香港分公司到香港展銷英國樓盤, 於是經紀就掌握到香港買家的資料, 並成為他們的二手盤的來源。

思思馬上聯絡當日負責銷售 Ivy Point 的經紀行, 經紀亦很有效率地傳給她一份二手樓盤價單。

二手盤價單 (部份)

價單上共有15個單位, 當中套房( Suite ) 9個, 一房單位3個, 和三房單位3個。據說在倫敦細單位最「好租」, 可是銀行多數不肯為套房和面積少於400平方呎的單位承做按揭, 於是思思只有三個一房單位作為選擇, 分別是︰

位於9樓向南的, 面積490平方呎 (另加露台43平方呎), 叫價£350,000

位於11樓向北的, 面積513平方呎 (另加露台49平方呎), 叫價£358,000

位於12樓向北的, 面積513平方呎 (另加露台49平方呎), 叫價£375,000

如果你是思思, 你會揀那一個呢 ?

溫馨提示

筆者與朋友均是業餘投資者，在此分享有關個人經驗，各位如對英國買賣樓手續，法律，稅務等有問題，宜向專業人士查詢。