網購倫敦地鐵簇新樓(七) 賣方毋須「賠訂」

經紀 T 收好思思的護照和住址副本之後, 要求思思繳交3000鎊的 reservation deposit。

在英國買樓, 與香港最大不同的是, 買家不落訂, 雙方不簽臨時買賣合約。雙方議好價, 買家即委託律師查契, 做環境報告等。如買家須做按揭, 就同時向銀行申請, 申請過程須要10-12星期。兩方面搞妥之後, 律師會代表雙方交換買賣合約 ( exchange of contract ), 此時買家須支付樓價10%至15%的訂金予賣家。在交換合約之後, 雙方再訂交樓 ( legal completion )和付清樓價日期, 例如在10 日後。

由於在交換合約之前, 沒有訂金和合約束縛, 買賣雙方均有可能「反口」。 在樓價急升期, 例如思思買樓這段期間, 賣方「反口」不賣時有所聞, 她就有一個朋友搞了一年仍未成功。

經紀 T 是次要求的reservation deposit, 不屬於買賣合約的一部份, 因為沒有束縛賣方如「反口」須「賠雙訂」。經紀作為第三方託管 ( escrow agent ), 收訂之後將停止向其他客人推銷此盤。假如思思「反口」不買, 訂金將被沒收, 否則將在交換合約之後退回。

這間經紀公司信得過嗎？ 會不會是騙案呢？ 原來思思以前在香港聽過, 好像是測計師行吧。今次思思考慮了3日才答應「落訂」。

溫馨提示

筆者與朋友均是業餘投資者，在此分享有關個人經驗，各位如對英國買賣樓手續，法律，稅務等有問題，宜向專業人士查詢。

網購倫敦地鐵簇新樓(六) 業主還價即成

思思一邊還價, 一邊傳給經紀一幅 Ivy Point 樓層圖則, 要求對方確認買賣的單位在樓層的位置, 皆因今次「隔山買牛」, 思思未能親身去現場「睇樓」, 而英國樓常見情況是在建築期採用一套單位號數, 到落成後轉用另一套, 即是思思辛苦取得的售樓書上的單位號碼, 與現時經紀提供的不同, 須要賣家確認一下。

另一方面, 經紀 T 問思思, 是否以100%現金買樓, 抑或需要按揭貸款。這點對賣家及經紀來說很重要, 因為以全現金買的話, 過程將很快, 而搞按揭的話, 隨時要三幾個月才成交。思思坦言須安排貸款, 並已與HSBC UK聯絡。

如是者又一日, 經紀 T 終於來電, 親口還思思一口價, 表示這樣即可連傢俬也買下。思思心想︰難道我不加的話, 你會搬走租盤的傢俬嗎？不過, 思思並不婆媽, 她一口答應了。

T 隨即來電郵確認買賣價, 是包括 fixtures, fittings & furniture。文件方面, T 要求思思傳上附相片之身份證件, 和二份住址證明, 以符合反洗黑錢要求。 T又介紹律師, 可是思思嫌貴, 她委任了筆者的律師。

前後三日, 由查詢單位層數, 經雙方一人一口價, 思思即成為倫敦業主。

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網購倫敦地鐵簇新樓(五) 速戰速決

思思在香港晚上時間利用Zoopla 網站提供的聯絡表格, 向英國經紀查詢廣告之中 Ivy Point單位的樓層. 想不到第二日傍晚就收到英國經紀 T 的來電。思思估計 T 的用意是看看客人是否真有其人, 至於談話內容則早已忘得一乾二淨, 大抵都不是嚴肅或數字上的問題。

未幾, 思思就收到 T 的電郵, 表示廣告中的單位坐落於 Ivy Point 的三樓, 內部面積 ( gross internal area ) 527 平方呎, 另附向北之露台。T 同時傳來 Marner Point 一個三房單位, 內部面積 861平方呎, 另附向北之露台, 叫價£495,000。

雙方隨後交換了幾次電郵, 澄清了一些不清楚的地方 (例如 T 報出來的單位面積與思思手上資料略有不同。最重要的資料是單位連租約, 每周租金£320 (即是每月£1,376)。以叫價£318,000來計, 租金回報達5.19%, 符合思思的要求；5%或以上。餘下問題是三樓單位是否太低, 另外, 單位面向一條鐵路路軌, 會否影響單位的價值呢？

最後, 思思說服了自己, 接受單位的缺點。她在同一日還價了, 而且還得不多。

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網購倫敦地鐵簇新樓(四) 上網尋得「筍盤」

第一次隔山買牛, 思思難免左揀右揀. 她又從朋友 F 處得知, Bromley-by-Bow 站發展項目有另一楝大廈 Marner Point, 當時樓齡約二年, 可能會便宜點。經紀再傳來另一張價單, 兩楝大廈共有5個二手一房單位, 叫價最低的£340,000, 租金回報率最高的達4.9%, 可是仍略低於思思要求的5%。

與此同時, 思思又上網搜尋。她在 Zoopla 網頁找到這個「筍盤」, 叫價£318,000。她馬上向香港經紀查詢, 問她有沒有此盤源, 可是沒有得到回應, 思思便利用Zoopla 網站提供的聯絡表格, 逕向英國經紀查詢。她的問題很簡單︰單位在幾樓呢？

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網購倫敦地鐵簇新樓(三) 在香港可以買到二手倫敦樓 ?

Ivy Point 早於2013中以樓花方式出售, 到2014年尾建成入伙。朋友 F 經過這幢新樓時, Ivy Point只有幾個月樓齡, 加上由知名發展商籌建於鐵路附近, 確是一個不錯選擇。思思隱約記得 F 說, 可能仍有位於地面的單位(香港口語是地下單位)未賣出, 不過她對地面單位沒有興趣, 因為怕日後難以出租及轉售, 也就沒有向發展商查詢。

另一方面, F 又告訴她, 在香港有可能買到二手倫敦樓, 原因是有些發展商委託跨國大經紀(例如 Colliers, Savills, 或 JLL等) 的香港分公司到香港展銷英國樓盤, 於是經紀就掌握到香港買家的資料, 並成為他們的二手盤的來源。

思思馬上聯絡當日負責銷售 Ivy Point 的經紀行, 經紀亦很有效率地傳給她一份二手樓盤價單。

二手盤價單 (部份)

價單上共有15個單位, 當中套房( Suite ) 9個, 一房單位3個, 和三房單位3個。據說在倫敦細單位最「好租」, 可是銀行多數不肯為套房和面積少於400平方呎的單位承做按揭, 於是思思只有三個一房單位作為選擇, 分別是︰

位於9樓向南的, 面積490平方呎 (另加露台43平方呎), 叫價£350,000

位於11樓向北的, 面積513平方呎 (另加露台49平方呎), 叫價£358,000

位於12樓向北的, 面積513平方呎 (另加露台49平方呎), 叫價£375,000

如果你是思思, 你會揀那一個呢 ?

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朗生醫藥(0503)聚焦於聯營市值

收市價：1.91元

市盈率：49倍

息率：4.9%

每股資產淨值：1.89元

溢價/(折讓)：1%

集團在國內產銷風濕專科處方西藥，近年已擴展至美容產品。於2010年7月以每股3.91元來港上市，之後二三年業績不錯，隨後出現反覆；2014年純利回升至1.09億元，可惜2015年又因銀杏葉產品出問題而遭行政罰款，加上2015年9月寧波地區暴雨成災，淹濕部分存貨，拖累集團純利大幅下挫至1610萬元。派息方面，集團屬於慷慨，多年來派息比率均達70%。2015年每股盈利大跌至3.9仙，而每股股息竟達9.4仙 !

2016年上半年業績可以

2016年上半年，營業額增加2%至3.85億元，盈利減少13%至4190萬元，每股盈利減少14%至10.1仙，派息則增加17%至4.02仙。營業額微增，而盈利減少，主要原因有二：2015年獲退回部分2014年稅款，和2016年上半年人民幣兌美元比2015年同期貶值約6%。

焦點在於聯營公司權益

集團在上星期四(9/3)晚公佈，已向聯營公司上海上市A股司太立製藥發出一份告知函，計劃減持持有的司太立股份。

簡單地說，集團持有司太立1935萬股，佔後者股權16.1%。集團打算於中短期減持一半(即967.5萬股)。而根據司太立於2016年3月上市時之協議，集團可於司太立上市第三個年度再減持483.75萬股。

司太立主要生產原料藥及中間體，兩個核心原料藥產品為碘海醇X-CT非離子造影劑及抗生素左氧氟沙星。公司於2016年3月9日起在上交所上市，股票代碼(603520.SH)。上市定價每股價格12.15元人民幣，上星期五(10/3)股價已升至46元人民幣。

朗生持有之1935萬股司太立，以46元人民幣計算，市值高達8.9億元人民幣( 約10億港元)，對比朗生股價上周五急升13%之後，市值亦只是7.93億港元。另一方面，朗生於2016年6月底持有之聯營公司權益為2.71億元，顯示朗生持有司太立之權益未變現利潤可達7.3億港元。

今年朗生如出先售967.5萬股司太立，料可取得稅利利潤3.65億港元。以朗生已發行股份4.15億股計，每股可達0.88港元。

買賣策略

集團業務重上軌道，估值本來已有吸引力，加上未變現之聯營公司權益高於本身市值，未來逐步變現之後可大大加強集團實力，若加派特別股息更會刺激股價再升。可以候調整吸納，作中線持有。

溫馨提示

筆者持有上述股票，惟亦可能隨時沽售，不會事前發出知會。各位跟進前務必自行作出研究，亦宜按個人需要訂出止蝕策略。

英國樓市 - 中渝置地(1224)洽購倫敦 Leadenhall Building

由張松橋控制的上市公司中渝置地(1224)宣佈，集團正就位於倫敦的利德賀大樓的潛在收購進行深入磋商，如需要，將適時作出進一步公告，惟目前尚未就有關潛在收購簽署正式協議，潛在收購亦不一定落實。

外媒日前報導，中渝置地擬以10.2億英鎊購買英國倫敦金融城最高樓122 Leadenhall Street ( 亦稱 Leadenhall Building)。根據資料, Leadenhall Building 樓高737英呎, 於2014年中建成。