英國諾定咸(#Nottingham) - 新舊房屋比較！哪個好D？

英國諾定咸(Nottingham)出租好地區？等阿潤話您知！

冷手親執曼城樓花 (一) 計劃繞曼城行一周

New Islington, Manchester

而家回頭再講四年半前買樓故事, 希望各位不介意。

話說朋友胡生於2015年尾去到英格蘭北部辦一件私事, 由於辨理需時, 要在英北一個小鎮短住一段日子, 佢極希望順道一圓在英國的置業大夢。2015年英國還未舉行脫歐公投, 亦未推出買家額外印花稅, 樓市非常熾熱。可是, 事前胡生沒有想到, 花了一個月才在伯明翰 (Birmingham) 揀到一個不大合心意的二手單位。

有興趣了解胡生的伯明翰故事, 可按以下連結重溫 :

《 激戰伯明翰(一)匯豐分拆成誘因 》

http://icyhand.blogspot.com/2018/04/blog-post_30.html

到12月初, 胡生按計劃行程要離開英北小鎮了, 下一站是要去曼城以北的小城 Lancaster (蘭開夏) 辦另一件事。為了可以去 Manchester (曼城) 行一轉, 睇睇樓, 胡生選擇在離曼城不遠的 Liverpool (利物浦) 住三晚, 那就可以一次過遊覽幾個地方, 而不用日日拖住行李換酒店。

英格蘭北部

由於有伯明翰的經歷, 胡生已將「趁是次行程在曼城買樓」的期望勾銷了, 佢只想用雙腳行遍曼城, 為日後在網上揀樓打個基礎。胡生在幾個月前, 即是初到英北時, 去過曼城一趟了, 不過主要是去曼聯主場朝聖, 也在市中心 Arndale Centre 逛過一陣, 但對曼城並不熟識 。今次行程, 暫定就是由 Liverpool 搭火車過來曼城最大的 Piccadilly Station, 然後以逆時針方向, 即是由南向東, 再向北和西, 環繞曼城市區一周。

曼城一日遊這一天, 天陰而無雨, 最宜步行。胡生事前在 Rightmove 上看到一個新樓盤在售, 位於曼城東邊的New Islington 。佢到了 Piccadilly Station 之後, 就打電話去問一問, 對方「竟然」說歡迎去睇樓。說「竟然」, 只是要反映在英國約睇樓的實況, 胡生試過在倫敦於正常營業時間內去某一個銷售中心, 去到才見到「今日休息」的通知。

按照 Google Map 的指示, 由 Piccadilly Station 行過去這個叫 Hat Box 的樓盤, 只是十餘分鍾。沿途經過曼城東部的運河區, 環境不錯。

由 Piccadilly Station 行往 Hat Box 路線

運河區風光

運河區風光

運河區一棟住宅物業

Hat Box 是那一棟呢 ?

上一篇文章︰《誠意推介 : 曼城大型發展項目Middlewood Locks

》http://icyhand.blogspot.com/2020/08/middlewood-locks.html

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筆者與朋友在此分享有關個人經驗，各位如對英國買賣樓手續，法律，稅務等有問題，宜向專業人士查詢。

Income Tax 2019/20: 早報有好報

Durham 吉舖 (攝於2016年)

COVID-19 影響之下, 香港郵局只提供有限郵寄服務。筆者5月寄文件去英國, 只能寄平郵, 不能寄空郵, 需時一個半月才送交對方。 幸而, 6月中已恢復 Speedpost 服務, 只是付多一點費用。如想使用平郵, 現時仍有足夠時間供你填報稅表, 只要10底前寄抵英國稅局就可以了。

筆者不是稅務專家, 以下關於英國稅務的叙述, 乃綜合個人經驗與英國稅局網頁內的資料而成。各位如有問題, 宜到英國稅局 (HM Revenue & Customs) 網頁了解。

英國的稅務年度是由 4月6日至翌年之 4月5日, 如果你在今年4月5日或之前收到租金, 須於10月31日將報稅表寄抵英國稅局, 而年度租金收入 £1,000 以內的可以選擇不填報。 如果你沒有收到報稅表, 可上網下載。每份報表都有一份指引, 幫助你了解稅局的要求。第一次報稅, 可能要花點時間了解。平日記錄清楚物業收入和支出, 可令你更了解自己的投資, 對報稅亦有幫助。

你要填寫的報表, 包括下面幾份︰

SA100 Tax return

SA105 UK Property

SA109 Residence, remittance basis etc

填報租金收入之後, 可將多種開支 ( 包括部份按揭利息、地稅、管理費和維收保養支出、和租務代理費用等 ) 從租金收入中扣除, 餘下部份就是須「打稅」的利潤 ( taxable profit or loss) 。說句笑話, 其實扣去這些支出之後, 要「打稅」的利潤並不多。

關於按揭利息支出, 問題有少少複雜。簡而言之, 是年度住宅按揭的利息支出, 只可將25%作為支出扣稅。其實稅局最後會將未有扣稅的75%, 按20%的稅率歸還予你, 如你是基本稅階人士, 即是應課稅收入低於£37,500, 最後稅款將是等同扣去100%的利息支出。

如果你擁有幾個收租物業, 你可合併一起來報。如果你與配偶或其他人共同持有物業, 你只填報你應佔部份, 其他業主則要分別報稅。

以現時填報年度 (2019/20) 而言, 應課稅收入 £37,500 或以下之稅率是20% (Basic rate), 在£37,501 至 £150,000之稅率是40% (Higher rate), £150,000之上是45% (Additional rate)。

英藉非居民 (Non-UK Resident but British / EU Citizen) 可享有免稅額 £12,500, 須另外填報表格 R43, 寄回有關部門 Pay as you earn。

資料來源

https://www.gov.uk/tax-uk-income-live-abroad

上一篇文章︰《小圈子調查 : COVID-19 疫情下的英國 BTL》

http://icyhand.blogspot.com/2020/07/covid-19-blt.html

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小圈子調查 : COVID-19 疫情下的英國 BTL

物業 1 租務未受疫情影響

受新型肺炎影響, 全球經濟受到打擊。英國政府於3月底宣佈封城, 至5月尾才逐步開放部份活動。由於疫情反覆延續, 大部份經濟活動仍未復舊觀。筆者訪問了多位英國小業主, 現將她/他們的 BTL 收入受影響程度分享如下。

物業 1 (位於大倫敦之二房單位 ): 舊外藉租客於二月底提前解約, 新租客是三位外藉護士, 已於三月底入住, 新租金微升2%。

物業 2 (位於倫敦之一房單位 ): 本地租客以原租金在1月底續租一年。

物業 3 ( 位於於倫敦之單位 ): 現時租客將於8月底離開, 現正物色新租客。

物業 4 ( 位於倫敦之一房單位 ): 4月約滿之後, 外藉租客住至6月初之後離開英國, 惟沒交5月租金。新租客已於7月初入住, 即是空租期一月, 新租金減少了11%。

物業 5 ( 位於伯明翰之二房單位 ): 原來學生租客於7月初完約後離開, 已物色另一組新學生租客, 即將於7月底入住, 租金與之前相若。空租期約三星期。

物業6 ( 位於曼城之二房單位 ): 沒受影響。

物業 7 ( 位於大曼城之二房單位 ): 連租約買入約半年, 租務沒受影響。

物業 8 ( 位於曼城之二房單位 ): 租客延交七月租金。

物業 9 ( 位於曼城之二房單位 ): 租客完成一年租約之後, 今年初要求每三個月續約一次至今, 租金略為調升以反映續約收費。

物業 10 ( 位於曼城之三房單位 ): 其中一位租客於3月中被裁員, 需要政府援助金到手才交租, 全份租金大約延遲二星期才存入業主戶口。

物業11 ( 位於曼城之三房單位 ): 近日租約完結後, 新租客將於7月底入住。 租金與之前相若。空租期約一個月。

物業12 ( 位於曼城之三房單位 ): 原來租約於6月中完結, 新租客將於8月中入住。 租金減少3%。空租期接近2個月。

物業13 ( 位於曼城之二房單位): 外藉租客月前離開英國, 欠租一個月。現仍在物色新租客。

物業14 ( 位於曼城之二房單位): 外藉租客月前離開英國, 欠租一個月。現仍在物色新租客。

為量化疫情的影響, 筆者隨意訂下一個標準 : 以空租期超過一個月, 或續租時減租超過8%的為受到明顯負面影響。 符合此標準的, 包括物業5, 和物業12-14。至於物業8 租客延交本月租金, 須視乎未來會否交回, 筆者將之視為半個受影響計算。即是14個物業之中, 有4.5個受到明顯負面影響

結論 : 在 COVID-19 打撃之下, 32%的 英國 BTL 收入受到明顯負面影響。

上一篇相關文章︰《 百明翰 Birmingham & HS2 》

http://icyhand.blogspot.com/2020/07/birmingham-hs2.html

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百明翰 Birmingham & HS2

Birmingham 市中心的 Cathedral Square

網友 Cal 月前提到想買 Birmingham 市郊物業, 原因是英國將興建一條高鐵線 HS2連接倫敦和 Birmingham及 Manchester 等地。

筆者找到BBC 的報導, 大家可以深入了解一下 HS2 及它的路線。大家要知道第一階段倫敦至 Birmingham 可能要到 2028年至2031才通車, 而第二階段延伸至 Manchester 更要到2032至2033年才完成。

看圖, 高鐵在 Birmingham市區東邊的 Curzon Street設站。根據筆者多年前印象, 此區當時比較老舊, 現時可能在逐步改善之中, 歡迎網友提供近況和資料。另外, HS2 將設 Birmingham Interchange 站, 此站在 Birmingham 機場以東。網友 Cal 心儀的樓盤可能就在此範圍內。

BBC 在2020年2月11的文章 :

HS2: When will the line open and how much will it cost?

https://www.bbc.com/news/uk-16473296

上一篇文章︰《 答客問︰ 百明翰 市郊樓好嗎 ? 》http://icyhand.blogspot.com/2020/06/blog-post.html

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答客問︰ 百明翰 市郊樓好嗎 ?

百明翰一物業

網友 Cal 於2020年2月1日 提到...

冰凍之手你好，我係一個投資房地產新手。最近我一直有意投資英國房地產，因為HS2同持繼嘅發展而睇中伯明翰嘅地段，但唔知點樣入手研究。睇咗幾個1房樓盤大約150-200k磅，有啲近市中心、有啲就係近機場，而agent預計嘅租務回報/yield似乎近機場的樓盤比起市中心的樓盤較高。睇落市郊盤比起市中心盤入場費較低同高回報率。

從你嘅過來人身份想了解一下你嘅睇法同埋我有機會考慮少咗嘅因素，十分感謝。

冰凍之手馬上回應如下 :

Hi Cal, 對不起, 我又再次沒有看到網誌上的留言了, 遲了幾個月才回覆, 希望沒有影響你的投資進度。個人對 Birmingham 的感覺只是一般, 可能源於買樓過程比較波折。客觀來說, Birmingham 比 Manchester 更接近倫敦, 和樓價比較低水, 近幾年的租金升幅亦比 London 和 Manchester 好。

我和朋友的買樓經驗都有局限性, 你聽過之後要再分析。我地對伯明翰機場的環境和市場不了解, 你可提供郵編嗎? 我初步在 rightmove 找不到出售樓盤。買樓前要考慮未來賣樓, 是否有人願意接手。

有時經紀預測的租金回報率有一定水份, 另外是租務市場是否活躍, 即是完了一個租約之後會否好快有新租客接手。

如你已經成功買樓, 歡迎你分享經驗。

上一篇文章︰《 Higher rates for additional dwellings 高階印花稅 》http://icyhand.blogspot.com/2020/06/2016-4-1-higherrates-for-additional.html

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Higher rates for additional dwellings 高階印花稅

劍橋風光

英國政府自2016年4月 1 日起推行了 Higher rates for additional dwellings 高階印花稅 (俗稱額外印花稅 )。買家購買第二個住宅物業, 而物業價值在4萬英鎊以上, 就得支付比標準印花稅率高3% 的SDLT。

簡而言之, 高階印花稅率如下:

以下是一個例子 :

請瀏覽英國稅局以下資料 :

《 Stamp Duty Land Tax Manual

Published 19 March 2016

Upated 3 June 2020 》

https://www.gov.uk/hmrc-internal-manuals/stamp-duty-land-tax-manual/sdltm09740

根據英國稅局網頁上資料, 符合以下 A至D情況, 買家須加付3%的額外印花稅

A 住宅物業價值在四萬鎊或以上 ;

B 住宅物業並非受制於超過21年期的租約 ; ( 如有不明白須請教專業人士)

C 買家擁有另一市值四萬鎊的物業 ;

D 購買的住宅物業並非用來取代原來惟一的 main residence

法律條文比較難明, 大致就是購買全球之內第二個住宅物業, 就得多付3%的印花稅 。此外如買家的配偶 或 civil partner屬於須付額外印花稅人士, 雖然今次買賣不是聯名買家, 買家仍須支付3%的額外印花稅。

上一篇相關文章︰《 英國明年開徵 外國買家額外印花稅 》

http://icyhand.blogspot.com/2020/03/blog-post.html

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我在黃岡的日子

車路都有人站崗 - 而家已解封

 朋友D是香港人, 太太是湖北黃岡人, 今年二月初, 携同兩個小孩回鄉探親。本來開開心心, 卻遇上武漢肺炎封城, 至今 (18/3/20)仍滯留在黃岡。我地日前隔空聯絡上, 以下是略為修剪過的對話 ( R 是筆者, A是其他朋友) :

D : 返黃岡前同d醫生朋友食飯，問佢地意見，佢地都話冇問題。到左第二日鍾南山突然話會人傳人，第四日就封城

小區是這樣封鎖的 - 而家已解封

D : 好在半年前裝修左間屋，叫做有個地方落腳，唔駛住賓館洒店

D: Anyway, good experience
D : 辛苦了老婆孩子
D : 封城後基本上零交通，由於冇自駕，出去超市買食物，物資要走半粒鐘路，為了降低家人中招風險，一直以來都係自己負責出去。

排隊入超市, 每人要隔1.5米

D : 隨著疫情爆發，更多的嚴厲措施出台，超市不接待散客，開始出現食和用的問題。
D : 所幸的，在人搭人，搭上搭的情況下，找到社區的書記，拿到各區的代購資料，逐步解決食和用的基本需求。

R : 傳聞可以送貨到大樓?

D : 基本都是小區下單，代購代買代送，由於量大人手不足，每單都要儲單，兩至三天送一次。
D : 由於本身都需要，順便組織了微信代購團，幫忙協調代購，肉，魚，

R : 勁 ！
D : 地方小官都比較務實，不同你轉彎抹角，有甚麼需求或建議，直接講。我同小區書記的第一次對話就是如此。我談管理，他說直接講要求吧！

R : 更好。急事急辦
D : 我向他要了兩個人，幫忙做代購員的物流，早上說，中午就辦好。

D : 後來又缺小孩用的尿布，奶粉的，也是人搭人，搭到母嬰店的店長，買到了香港飲開既奶粉。
D : 最多難題果段時間已過去，現在開始逐步解封，基本上又可以去超市買食的，用的，已冇問題。

解封後的超市, 回復接待客人

D : 前陣子又下霜又下雨，現在已回暖放情。經歷過，人生是很有希望的。股市也一樣，捱過就好。

D : 我返香港第一樣要學既就係學車

人民衛生意識有待改善

A : 睇香港網站暢順？定要翻牆？

D : 唔駛翻牆

D : 講乜都得

A : 你可以講黨的壞處嗎 ?
D : 可以
A :上次朋友微信講 肺炎 whisper 即被封號
D : 唔出奇，你唔知佢點定義

D : 一定冇香港咁自由，真的，假的，煸動的，乜都講得

A: 講真，可否講講今次疫情下，封城對市民生活，當局是否亂中都快速安排及承擔呢 ? 定真係要識人，先搵到幫助呢 ?

A : 你太太哪邊有親人嗎？可互相照應一下都好

D : 我需要識人，因為我呢邊冇乜人脈
D : 但你問老百姓，他們好多都知道要找誰

D : 封城咁耐，老百姓怨言一定有，唔係做咩？真係手停口停。係微信的一些地方討論區，很多怨言的，某種程度的怨言，不會封帳號刪post既
A : 其實聽你尋晚講，感覺又唔錯，突發病毒，去到邊個國家都係亂，冇邊度政府事前採排演習過，但起碼肯出頭盡力解決巳好好

D : 阿爺是慢，但是在進步中，十九大集中講新矛盾，不平衡。人民某程度上的壓力舒發，一定要俾空間出黎，雖然係我地角度仍然係封建。
A : 有方向堅定向更開明進步走便可

A : 這段時間太太有否擔心 ？
D : 沒有擔心是假的，不過現在都過去了。反而憂慮仍然是香港
D : 香港的隔離不夠嚴格，但國內做到的，在香港未必實行到
D : 超市食肆全部不准開，所有人不准下樓，只能透過代購買物資

A : 點決定先後次序搭專機回港呢？
D : 唔知

R : 再講下你人生睇法有乜改變

D : 其實冇乜改變，人生有起有跌，跌既時候，樂觀面對，積極解決問題。

資料提供 - 黄岡市位於湖北省東部, 全市总面积17,457平方公里，人口629萬。 (維基百科)

英國明年開徵 外國買家額外印花稅

英國北部一商住物業

英國財相昨日公佈了英國明年的財政預算案, 當中與本欄網友息息相關的莫如即將引入的外國買家額外印花稅。

筆者將文意撮要如下:

非英居民額外物業印花稅 – 非英國居民在2021年4月1日起, 在英格蘭及北愛爾蘭購買住宅物業, 須繳交一項2%的額外物業印花稅。

原文是 :

2.35 Property tax

Non-UK resident Stamp Duty Land Tax (SDLT) surcharge – The government will introduce a 2% SDLT surcharge on non-UK residents purchasing residential property in England and Northern Ireland from 1 April 2021. This will help to control house price inflation and to support UK residents to get onto and move up the housing ladder. The money raised from the surcharge will be used to help address rough sleeping. (47)

請瀏覽英國政府以下資料 :

《 Policy paper

Budget 2020

Published 11 March 2020 》https://www.gov.uk/government/publications/budget-2020-documents/budget-2020

上一篇文章︰《 答客問︰ 首置印花稅減免 》

http://icyhand.blogspot.com/2019/12/blog-post.html

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