沿海家園於國內多個城市發展房地產，早於97年在香港上市，多年來業績不過不失。紀錄之中，過去5年均賺錢，卻只有07年派息。集團在05年至07年間曾發行可換股票據予美資基金，紅籌深圳控股(604)亦於06年成為股東(現時仍持有集團22.6%權益)，支持集團股價在07年之股市高潮中升至2.6元水平。
2012年業績超乎理想
集團在截至2012年3月底之年度，成績亮麗。營業額增加91%至71.8億元，毛利增加1.2倍至23.4億元，純利大增近3倍至5.93億元，每股盈利0.21元，全年不派息。
營業額大幅增加，原因是交付入帳的總建築面積大增近倍至65.3萬平方米，來自銷售大連沿海國際中心第一期、北京賽洛城第4期西區、大連鑒築項目第一期、武漢賽洛城第3期A區及北京麗水佳園第3期之物業。年內租金收入減少約16%至860萬元，物業投資分類業績更轉盈為虧。整體毛利率由28%上升至33%，主要因為年內竣工及交付予買家之物業售價整體較高。純利之中，亦包括出售一間與物業有關之附屬公司之溢利1.31億元。
於年結日，持有現金與銀行結存25億元，淨負債與權益總額比率下跌1個百分點至85%，反映負債相當高，尤其是一年內到期的貸款高達50億元，當中銀行貸款佔25億元。
今年大計是減債
展望2013年度之銷售目標為30至40億元，於3月底止，錄得預售收入總額約10.2億元，涉及建築面積13萬平米，主要來自瀋陽渾南項目、東莞麗水佳園第4期及鞍山智慧新城，將於未來年度入帳。主席曾文仲在9月時透露，4-7月份累計錄合約銷售額12億元人民幣，維持全年合約銷售30-40億元的目標。未來將積極減債，並縮減投資規模，又開發價格較高的項目，以提升毛利率，集團當時未有融資計劃。
近日，集團公佈了兩宗交易，反映集團正在積極降低負債。
出讓聯營公司權益賺得2.3億元人民幣
集團在8月公佈，向獨立第三方出售其所持有3770萬股上海豐華股份，代價4.52億元人民幣，並因此錄得利潤2.3億元。集團擬將所得款項用作一般營運資金。上海豐華於上交所上市，主要從事物業發展及物業投資。出售原因是為了套現，以為集團帶來即時現金流入，以改善集團之營運資金狀況。
翻查資料，沿海在06年斥資6673萬元購入3178萬股上海豐華非流通股份，佔後者21.1%權益，集團之後視上海豐華為聯營公司。今次沽貨結束關係，變現4.52億元之餘，尚有2.3億元可以入帳作利潤，相當理想，因為集團現時市值只是8.4億港元，變賣小小資產已抵上集團66%市值！
不過，市場反應並不好，消息公佈之後，股價最高升了17%至0.305元，即日回落至0.275元收市，只升6%。
與深圳控股互售物業
本月初，沿海與其第二大股東深圳控股(604)互售內地物業權益。大致上，沿海向深控出售一項蘇州項目(主要資產是蘇州沿海國際中心，包括蘇州萬豪國際酒店之綜合商業發展項目，總建築面積11.6萬平方米)，代價5.5億元人民幣，料將虧損1.08億元人民幣。另一方面，沿海將向深控買入一項惠州發展項目(主要是2幅用作發展住宅的土地)之30%權益，作價2.15億元人民幣。交易的先決條件之一是沿海須先向深控贖回一批面值5000萬美元之票據。
假如互售物業成功，沿海可以套取3.35億元人民幣，而事先須要支付予深控的票據本金5000萬美元，亦大概值3.2億元人民幣，即是說沿海用旗下蘇州物業去還債，多出來之「差額」以深控之惠州項目30%權益補償。
沿海在此次互售物業交易之中虧損1.08億元，市場認為是壞消息，所以集團股價在乾升15%至0.34元之後，最後還倒跌半仙至0.295元收市。筆者認為，一項蘇州物業可套取5.5億元(6.7億港元)，等於集團市值之80%，雖然最終無現金回籠，卻是減低了集團高企的負債，亦相應減輕未來利息支出(票據之年息率達12%)。
估值絕對偏低
集團之2012年業績超乎理想，不過由於不派息(當然還有負債高等原因)，股民對集團提不起興趣，以致股價低迷，現價0.30元，往績市盈率低至1.4倍；於3月底之每股資產淨值1.61元，折讓率達81%！至於今年，集團之業務將回復較低之正常水平，看看2011年，營業額37.5億元，純利1.49億元，可作參考。另一方面，集團在積極變賣資產減債的過程之中，將產生利潤或虧損，影響集團之整體盈利。樂觀看是出售資產之後，可以減輕負債，望可為集團帶來新景象。
溫馨提示
筆者已持有上述股票，惟亦可能隨時沽售，不會事前發出知會。各位跟進前務必自行作出研究，亦宜按個人需要訂出止蝕策略。
(本交同時於Quamnet刊登)
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