激戰伯明翰(三)Viva 靜中帶旺

2015 年尾的 Viva

上次說的 Temple House 位於伯明翰最大最新的火車站外的大街, 被胡太說成旺角的商住樓。今次胡生看的 Viva, 離 Birmingham New Street Station 少於10分鍾步程, 而所在的街道又相對寧靜, 甚合胡太心意。

附圖來自Google Map。據胡生用雙腳及眼睛去測量 Birmingham, Birmingham New Street Station 以北及東, 就是商業區。向北行, 直至高速公路 A4400 ( Great Charles Street Queensway )附近, 是寫字樓區；向東則是傳統購物區, 包括 Bullring 等地標。這一大片地方平日都熙來攘往, 相當「 旺」。如你由火車站向東南行, 就會去到唐人區；向西行會去到Board Street, 再沿Board Street 向南走, 去到 Brindley Place, 此一帶屬於較多政府、文化 (包括位於 Centenary Square 的伯明翰圖書館 )、和娛樂設施。HSBC 的新總部就在西面 Board Street 與 Bridge Street 交界附近。

Viva 位於 Commercial Street 之上, 在火車站西南邊不遠處, 附近有一間大型商場 Mailbox。

從大門口內望

上一篇文章︰《激戰伯明翰(二)Temple House交通最便利》

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激戰伯明翰(二)Temple House交通最便利

2015年尾的 Temple House 外貌

胡生的私事辦得七七八八, 他就開始安排去伯明翰 ( Birmingham ) 睇樓。尋找樓盤的工具, 不外乎 Rightmove 和 Zoopla。

網上第一個引起他興趣的樓盤, 就是上圖的 Temple House。樓盤就在伯明翰當時剛剛完成重建, 亦是區內最大的Birmingham New Street Station 對開的New Street 和 Temple Street 交界。看看地圖, 各位就可知 Temple House 可能是伯明翰交通最便利的樓盤了。

來源 : Google Map

胡生將樓盤資料傳給千里之外的太太看, 胡太的回應竟然是: 「我沒有想過住在旺角。」這個回應, 除了開罪住在旺角的朋友, 也令胡生心生不快。胡生沒說自住啊, 只是覺得交通便利, 出租一流而已。

胡生透過 Rightmove 的查詢功能, 向物業的經紀 W公司提問物業的座向及是否連泊車位。可惜經紀回覆, 該開價 175,000鎊的兩房單位已經出售了！

三星期之後, 胡生又見到 W公司刊登另一個 Temple House 單位, 於是馬上預約睇樓, 不過要雙方有空, 竟要在一星期之後, 並且將是 block view, 即幾位買家一齊去看。等到約會前一天, 胡生聯絡上經紀, 希望確定一下樓盤仍存在, 可是經紀告訴他, 已給一位未看過樓的人買了！

筆者在網上搜尋得一個已下架的 Temple House 一房單位的圖片, 供各位欣賞一下︰

賣樓廣告拍得出色

睡房

飯廳與客廳

從單位露台外望

大樓的公共空間 - 天井

上一篇文章︰《激戰伯明翰(一)匯豐分拆成誘因》

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筆者與朋友在此分享有關個人經驗，各位如對英國買賣樓手續，法律，稅務等有問題，宜向專業人士查詢。

激戰伯明翰(一)匯豐分拆成誘因

英國收租秘笈已寫了六式, 雖然意猶未盡, 關注到未買樓的網友可能覺得乏味, 是時候轉個主題, 報導一下朋友胡生在2015年親身到英國揀樓的故事。

話說胡生於2015年尾要去英格蘭北部辦一件私事, 由於辨理需時, 只好留在英北一個小鎮一段日子, 順道一圓他的置業大夢。2015年英國還未舉行脫歐公投, 亦未推出買家額外印花稅, 樓市非常熾熱, 據當時思思的倫敦經紀說, 市場上的供應幾乎乾涸了, 而胡生就在此背景下跳入搶樓火海。

胡生最後成功成為英國業主, 不過據他自己說, 買樓過程是艱苦的, 因為初到貴境, 好多行內習慣不了解, 事實上, 不同經紀行有不同規定, 加上經紀茛莠不齊, 都令他吃了不少悶棍。他住在英北小鎮, 如去伯明翰, 需要乘搭個半小時火車, 而當地全數經紀行, 都規定預約才可睇樓, 不似香港的情況, 總有一些鎖匙盤給Walk-in的買家。不過, 樓市熱火朝天, 即使預約了, 也不定有樓睇。他就試過上了火車之後收到樓盤已賣出的電話。另外, 又試過被經紀放飛機, 又或經紀改了行程沒有通知。到最後, 買樓和申請按揭手續亦拖延了很久, 令到胡生趕不及在額外印花稅生效(2016年4月1日)前成交！

今次故事不止寫胡生買到的樓盤, 凡他睇過的, 包括在其他城鎮的, 夠料的都盡可能寫出來, 讓有興趣的網友多了解伯明翰及其他地方的樓盤。

點解要揀伯明翰 ( Birmingham ) 呢? 原來伯明翰是英格蘭第二大城市(亦可說第三大), 可是樓價只及倫敦的幾分之一。最大的誘因, 是匯豐英國在2015年3月宣佈, 因應新的監管條例, 將分拆零售銀行獨立經營, 並將在伯明翰建立一幢新總部！

胡生在2015年11月去到Board Street 的地盤視察, 拍下這張照片

上一篇文章︰《英國收租秘笈(六)傢俬不是必需》

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英國收租秘笈(六)傢俬不是必備

出租住宅物業是否必需向租客提供全套傢俬？相信是新手包租公/婆最常問的問題之一。首先, 法例沒有此要求。餘下就看市場的需求了。

筆者在2015年接收Romford 單位時, 向租務代理 C 提問是否需要購買傢俬 ( http://icyhand.blogspot.hk/2016/12/romford_12.html ) 。C 認為沒有傢俬問題不大。筆者估計原因是租客對象是本鎮人 ( Romford 位於 大倫敦Zone 6 ), 並非那些從其他地方來, 而隨時會離去的打工族。

同一個問題, 筆者也向思思的租務代理 S提出。S 認為購置傢俬幾乎必要, 又質問筆者那位代理提議不買傢俬！

最後, 各位讀者應知道, 租務代理 C 很快就為筆者租出了單位, 而且租客安居至今已逾2年。筆者事前為單位安裝了窗簾杆、窗簾、及燈罩；至於廚房和廁所則是交樓時已 fully fitted。

朋友胡生在Manchester 購買的新樓叫 Hat Box (此個案未出街), 郵編M4。租務代理建議不連傢俬, 租金每月995鎊, 而連傢俬則增加100鎊至1,095鎊, 相差10%。胡生為減低資本開支, 只委託租務代理找人安裝窗簾杆和窗簾, 租客自備傢俬, 入住至今亦已近2年。

另一位朋友G, 在倫敦購買了一個兩房樓花單位(郵編 E3), 鄰近金融區, 收樓時主人房有一衣櫃, 租客要求細房多放一個, 朋友答應了, 單位也順利租出。

雖然上述3個單位不連傢俬都很快租出, 但筆者沒有否定傢俬的吸引力, 尤其是對學生和到倫敦金融區工作的外來人士。各位業主需按客源等實際情況決定。

部份在香港銷售的英國物業, 會提供傢俬套餐, 綜合舊資料, 兩房單位約需5000至6000鎊, 一房約3000 至4000鎊, 另加增值稅20%。除此以外, 如日後傢俬損壞了, 業主須付責維修費或購買替代品。不要以為英國的傢俬很耐用, 朋友陳生的 Alto 單位的大床, 二年左右就要維修 。胡生的Birmingham 二手物業, 可能有8至9年了, 第一年出租置換了一件床墊和書桌 (費用200鎊), 第二年則置換四張椅 (費用160鎊)。

以前住宅物業連傢俬出租, 可享稅務優惠, 金額是全年租金收入之10%, 用作扣稅 ( Wear and Tear) , 思思的 Ivy Point 享受過一年。上年度 (2016-17年度) 此項目已被取消了, 不過業主花在維修或購買替代品的費用, 可以扣稅。

上一篇文章︰《英國收租秘笈(五)求學威龍有貢獻》

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英國收租秘笈(五)求學威龍有貢獻

前文援引一位倫敦租務代理的經驗︰一對工作的伴侶 ( working couple ) 是最穩定的租客。相對而言, 學生租客比較不穩定, 因為他們租期多只是一年, 而且個人責任感較弱。

然而, 英國的教育產業表現出色, 每年吸引很多海外學子前往求學, 並構成一個重大租客來源。有些物業建在大學區, 目標租客就是學生！或者說, 學生支撐了租金水平。

朋友胡生在Birmingham 購買的二手物業叫 Park Central (此個案未出街), 郵編B15, 位於 Birmingham西南邊, 離城北的寫字樓區較遠, 可能是購買之後久久未能租出的原因之一。招租之後二個月, 兩位中國藉留學生成為胡生的租客, 租期一年, 租用期間未有甚麼特別事故, 雖然租金略低。兩位租客是 University of Birmingham 的學生, 而胡生買樓時沒有想過會租予學生, 因為他不知道大學離物業只是16分鐘車程 (google map顯示火車程為19 分鐘)。

大家記得思思的物業Ivy Point (http://icyhand.blogspot.hk/2017/02/blog-post_25.html), 位於倫敦東邊Zone2/3, 鄰近金融區 Canary Wharf及新發展區Stratford, 目標租客是金融區僱員。起初二年的租客均是打工一族, 踏入第三年, 新租客卻是附近一間大學的海外學生。

事緣思思不滿當時租務代理的表現, 趁租客不續租撤換代理, 因此未有提早物色租客。收樓之後招租, 兩星期多才有回應, 海外學生出價符合「心水」, 可以馬上「 起租 」, 又願先付半年租金; 對比有一對工作伴侶, 還價低7%, 並遲一星期才「 起租 」。如果是你, 你會揀那一位呢？

上一篇文章︰《英國收租秘笈(四)在職伴侶最穩定》

http://icyhand.blogspot.hk/2017/

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筆者與朋友均是業餘投資者，在此分享有關個人經驗，各位如對英國買賣樓手續，法律，稅務等有問題，宜向專業人士查詢。

英國收租秘笈(四)在職伴侶最穩定

穩定的working couple可提供穩定的租金收入

前文建議各位包租公/婆, 在盡可能的情況之下, 與原有租客續約, 因為可以收足全年租金, 又可減少無謂支出。續約的大前提是租客工作及收入穩定, 有能力交租。

根據租務代理C的暗示, 一對工作的伴侶 ( working couple ), 是最穩定的租客。筆者嘗試去解釋, 一對夫婦都工作, 有二份收入, 即使一方工作上出現小問題, 仍可支持繼續租屋。如一方轉工, 也會盡量留在原地「搵工」, 以免雙方要分開生活。尤其是單位不提供傢俬, 租客須自己「帶傢俬」入住, 一旦安頓下來, 也會增加租客留在原單位的意慾, 皆因搬傢俬不是一件好差事啊。

這個說法, 在筆者的Romford 物業中印證了, 一對工作的夫婦, 自備傢俬入住, 剛剛與筆者以原租金續租第三年了。續約前租務代理C表示, 已知會租客可能會加租, 筆者見租務市場並非太好, 而租客二年來亦無特別問題, 故樂意保持原租金。

朋友胡先生的Manchester 物業, 簽約是兩父子聯名租住。後來胡先生去巡視時, 發現單位內有不少女性的物件, 估計是阿仔與女友同住, 阿爸只是人頭。一年約滿之後, 租客表示想轉為periodic tenancy, 即是不簽一年約, 租客可以一個月通知搬走 (而業主須以兩個月通知)。胡先生見無影響租金收入(筆者按: 可能影響業主的收入證明), 又無須另付費用, 雖然查到同區租金輕微上升了, 亦接受了租客的建議, 至今已有半年。

上一篇文章︰《英國收租秘笈(三) 續約！續約！續約！》

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英國收租秘笈(三) 續約！續約！續約！

舊與新的一鎊硬幣

內子批評《 英國收租秘笈 》所提「秘技」屬於「鬼唔知阿媽係女人」之流。筆者無言以對, 因為阿媽的確是女人。總結出一些經驗, 只是希望各位重新認知, 進一步想法子去實行, 以提升租金回報。

秘笈第三式, 各位包租公/婆, 在盡可能的情況之下, 與原有租客續約。最明顯的好處, 續約消滅了新、舊租約之間的空租期, 讓業主可以收足全年租金。

另外, 續約可節省尋找新租客的資源, 有時業主甚至因而得到益處。此話何解? 不同代理有不同的收費結構。筆者的Romford 物業, 如與原租客續租, 代理費用於此年度由全年租金收入之8%減至7%。胡先生的Manchester 物業, 代理費用是全年租金收入的7.2%, 加上找新租客收費用420鎊。換言以, 第二年如與原租客續約, 此年度應付之代理費只是全年租金收入的7.2%, 省掉了420鎊(差不多半個月租金)！不過, 如果代理收費是固定百分點, 例如筆者的Alto物業, 節省尋找新租客的資源的益處就未能全數轉予業主。

另一方面, 在空租期間, 業主除了收不到租金, 還要支付本來由租客支付的 council tax – 大概是地方議會向住戶收取的服務費。Council tax 的金額, 不同地方有不同標準, 筆者也沒有深入研究。大抵朋友思思的倫敦一房單位每年的council tax 金額約是1050鎊, 空置一個半月需付130鎊左右。胡生的Birmingham 二房單位每年的council tax 金額約是1100鎊, 空置6日需付18鎊, 相對「廉宜」。

除此以外, 轉換租客亦會引至其他費用, 不同代理收費結構不同。另外, 有時新任包租公/婆因為不熟行情, 亦會被代理濫收費用。朋友之中, 以思思遭遇最可憐。上年度她的倫敦物業轉換新租客, 代理收了以下費用︰Checkout fee 138鎊(大部份代理不收此費)、Pre-tenancy cleaning 90鎊、Contract fee 240鎊(大部份代理不收此費)、Tenant deposit scheme fee 46鎊、Inventory fee 156鎊, 合共670鎊, 加上空租期的 Council tax 130鎊, 思思共付了800鎊, 超逾半個月的租金收入了。

簡而言之, 與舊租客續約, 包租公/婆可收足全年租金, 又可減少無謂支出。各位下次在考慮加租幅度時, 就應衡量一下得失才作出決定。

上一篇文章︰《英國收租秘笈(二) Cash Buy不是夢》

http://icyhand.blogspot.hk/2017/10/cash-buy.html

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