朱克伯格的賬單

從報章看到Facebook創辦人朱克伯格及新婚妻子Priscilla Chan在羅馬渡蜜月時享用平價午餐的報導，有點驚訝。

免費報的標題是《fb「教主」夫婦‧羅馬蜜月勁慳家》。大致是說二人在當地一家普通餐廳食午餐時，只喝白開水，沒有點選果汁或名酒，埋單32歐羅(約310港元)。報導的結尾竟然是「完全沒有顯露超級富豪的身份和氣派」！

筆者特意在網上搜尋有照片的報導，供各位欣賞：

http://source.takungpao.com/news/12/05/30/YM-1484621.htm

內子對此花邊新聞的意見有二。第一，她說在歐洲餐廳喝礦泉水與餐酒是差不多價錢。第二，在歐洲大部份餐廳的消費也就是這個水平。言下之意，朱克伯格夫婦的行為只是普通而已，無須大驚小怪。

筆者加入了朱克伯格的背境。他白手興家成為世界級富豪，業務是當時得令的社交網站，實是少年得志，難得行事低調，並無囂張跋扈，值得稱讚。反觀現時的人，未賺到錢已要使錢。剛剛內子便告知，一位「後輩」結婚，去了巴黎拍婚紗照，再去峇里舉行婚禮，然後回香港某酒店宴請親朋。據說這是現時年青人的結婚和消費模式。筆者無言以對。

返回股市，今日港股跌至4、5個月之低位，筆者則仍有買賣。例如日前評論過的人和商業(1387)其實買賣了好幾次，正如年青分析師T說：「炒人和跟炒輪差不多。」

筆者的買賣大致是：5月2日在0.47元買入，5月23日以0.52元賣了；5月24日在0.41元買回，5月25日以0.42元沽清(星期五嘛)；5月28日(星期一)在0.40元再入市，5月30日升至0.445元便獲利回吐。今日尾市看到MSCI換股，估計有部份基金會清貨，尾市掛了0.39元，結果中了。

新澤控股(095)：一隻好殼

冷門小型內房股新澤(095)在5月28日早上公佈，表示接到大股東陶氏家族通知，獲一名獨立第三方接洽收購陶家所持之股份，假如成事，可能導致公司之控制權出現變更及令公司可能進行企業重組。於公告日期，陶家持有公司股份約7.088億股，佔公司已發行股本55.18%。有關磋商仍在進行，惟未訂立正式協議。公司忠告投資者，有關股份出售未必成功。

消息出街之後，新澤股價一度由停牌前之0.29元升至0.42元，最後以0.39元收市，單日升34%。隨後兩日，即是昨日及今日，出現回吐。今日最低跌至0.32元之後及回升至0.355元收市，兩日共跌9%。

查實新澤主要在蘇州從事物業發展及投資，在05年12月來港上市，發行價0.58元。上市之後，公司業務乏善可陳，不過在早期，仍然吸引到基金入股 - Sprinnaker Capital在06年8月以每股0.60元(當時有小額溢價)，認購了6500萬股。此基金至今仍是公司之股東。據港交所資料顯示，此基金現持有9232萬股，佔總股數12.85億股之7.18%。

新澤之2011年之營業額只是3.8億元，純利1216萬元，每股盈利0.95仙，派息0.3仙。如以停牌前之0.29元計，已發行股本12.85億股，市值3.73億元。若以今日收市價0.355元計，市值上升至4.56億元。報表顯示於11年底之每股資產淨值0.71元，現時股價0.355元，折讓率剛好為50%。

溫馨提示

筆者已持有上述股票，惟亦可能隨時沽售，不會事前發出知會。各位跟進前務必自行作出研究，亦宜按個人需要訂出止蝕策略。

杜拜 – 我錯了！

上周五由荃灣基地出城飯聚，時值港股低潮，好朋友見面，除了談談工作壓力、郭氏兄弟會否入罪、大劉如何應付前景的挑戰之外，難免哭哭股喪。飯腳D投訴近日筆者作品過硬，全是股票推介，可是大市如此低迷，早已持貨的投資者那有資源和心情去買股！

筆者表示，股票寫了，不一定要買啊，不過既然老友要求，自然要出一些軟性作品。另一方面，心想當大家不想看股票的時候，反彈應該不遠了。果然大市連同一眾二三線股今日就大幅躍升(一笑)。

要軟性的，今日就披露一下筆者揀股之外的錯誤決定。

話說筆者正在籌備一年一度的小家庭大旅行。經過一些波折，終於前周敲定了地點及航班。筆者選擇了阿聯酋航空的航班，並要中途在杜拜轉機，才可去到目的地。

眾所周知，杜拜政府近年大洒油錢，將這個位於沙漠邊緣的小城，化身成為一個現代化而美輪美奐的大都市，並努力爭取全球村民去親身體會。筆者在雙心 – 好奇心和貪心 -- 驅使之下，在未查看旅遊資料前，就預訂了在杜拜過境留一晚。

甚麼是好奇心呢？很簡單，未去過嘛，雖然住不起帆船酒店，卻想看看世界第一高樓 Burj Khalifa。至於貪心，就是老想走多一個城方，然且不另收費(當然酒店開支少不了)。

問題在訂票之後才浮現。原來筆者到達杜拜之日將是一個星期五的清晨。在杜拜，星期五是法定休息日，很多地方都守「禮拜」，包括本來在筆者出遊名單首位的朱美拉清真寺！至於「開門營業」的景點，多只會在下午才「開門」，包括號稱最奢華的杜拜地鐵，星期五也只會開半天！

人和商業(1387)：買賣的風險要自負

筆者稱人和商業為「人民防空工程」物業發展商。研究甚麼是「人民防空工程」？百度有以下解釋：

人民防空工程也叫人防工事，是指为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护而单独修建的地下防护建筑，以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。 人防工程是防备敌人突然袭击，有效地掩蔽人员和物资，保存战争潜力的重要设施；是坚持城镇战斗，长期支持反侵略战争直至胜利的工程保障。

现在，新建的人防工程在建设前都经过了可行性论证，既考虑到战时防空的需要，又考虑到平时经济建设、城市建设和人民生活的需要，具有平战双重功能。

據說，人和的經營模式，就是從軍方取得人防工程項目，部份面積發展成地下商場，之後出租部分地下商城的商舖單位，又或轉讓部分商舖的經營權，從中獲利。由於最主要的「供應方」是軍方，大家可以想像到當中牽涉很多絕密資料，不會公開，投資者要買要賣此股，後果一切自負。

筆者早前從網上搜尋過一篇寫於10年1月的文章《作为人和商业(HK：1387)的小股东，特别提醒各位一下》，背境是「瑞银再次发出一份研究报告称，人和商业极具投资价值，重申其买入评级，并将目标股价升至3.45港元，比现价2.10港元溢价64.3%」，作者andrewxinsun 特別提出買賣人和的風險，相當有見地：

第一，      政策性风险：人防工程改造目前存在法律漏洞。目前人防工程的改造型开发不需要向地方政府缴纳转让金。一旦如果新出台法律将这种开发纳入管理范围，就可能造成人和的运营成本急速上升，从而打击公司长远发展。

第二，      人事风险：该公司独立非执行董事之一为前国家人防办决策层官员，这和该公司能够顺利在全国铺开人防改造项目有极大关系。另传该公司大股东有军方背景，这些保证了该公司目前的顺利发展。但如果未来人士上产生变动，该公司的盈利能力就会受到巨大影响。

第 三，财务风险：该公司的运营模式决定了其无法取得相关土地所有权证，正因为没有这些权证，该公司在开发过程中必须依靠自身现金来进行开发。相比有银行作为 后盾的一般土地开发商，人和账面上充盈的现金很可能并不具有流动性，因此在分析该公司流动资产比率的时候并不能按照一般公司的模式进行考量。

人和商業(1387)：防空工程遇上空軍

筆者股票組合在本月初買入了「人民防空工程」物業發展商人和商業(1387)，買入的原因是此股股價自3月尾之0.90元水平急跌了很多。以其每股資產淨值達0.984元人仔，當時股價0.47港元，折讓達六成，於是入市博反彈。

殊不知買入之後，股價日日下跌，最後在5月16日跌至0.29元才又再急急抽升，四、五日之間竟又升至0.57元，累積升幅達96%。今日上午《經濟通》有以下短評，非常傳神：

自女股神「牛央」日前指人和(1387)「愈跌，我愈買！」後，股價澎澎聲咁暴漲，由上周四(17日)到噚日最多爆升逾75個巴仙，喺大風大浪嘅悶巿中突圍，認真唔簡單。雖然「孖屐」博「牛央」出手掃貨，但事隔幾日丁點後續消息都無，唔少缸友失望，喺噚日(23日)曾急升14個巴仙下，收尾將日內升幅一筆勾銷。按噚日走勢，一粒「射擊之星」高高掛喺公仔圖，搞到今日(24日)齊齊散貨，股價大插15個巴仙。但話分兩頭，若今日支大陰燭唔散，極其利淡嘅「黃昏之星」出現，短期都唔會好過。其實今日股價大挫都喺意料之內，因就算今日走貨都較飆上嚟前有三成升幅，「捕浪客」都已經賺夠，現時離場都唔太差  … 睇公仔圖，人和股價而家喺20天位置拉鋸，但若失守就好快連喺4毫子位嘅10天線都頂唔住，有貨喺手嘅缸友，走貨要快手。《魚缸博客》

筆者是驚弓之鳥，昨日見人和股價從高位回落，已於0.52元將持股沽清。不過，今日見其股價挫落，又於下午當股價跌至0.41元時再次買入。

除了《魚缸博客》提到的短線因素，人和從反彈高位挫落二成，大行的沽出建議是始作俑者：

瑞銀：人和商業28億人幣款項被拖阻礙建築計畫 劈目標價34% 

人和商業(01387)過去5日急升逾五成，今早大插水，曾跌18%。瑞銀發表報告指，人和商業早前出售5間英屬維爾京群島註冊的附屬公司，其中有約16億元人民幣款項未收回，相信亦難以於今年內追回。同時，逾期半年以上的約12億元人民幣應收賬亦好大可能繼續被拖數，相信會影響公司今年建築工程計畫。瑞銀大削人和商業目標價34%至0.35港元，維持「沽售」評級，下調2012-2014年每股盈利預測60%、73%及57%至0.04元、0.04元及0.06元人民幣；認為公司流動性偏緊，將影響百貨店開業計畫，調低2011-2014年租金收入的年複合增長率，由92%降至57%。瑞銀又不滿管理層未有交待過全年推售計畫，加上今年以來未有售出任何商舖，估計今年合約銷售額僅10億元人民幣，按年大降71%。《匯港通訊》

莊勝百貨(758)：有望成私有化對象

莊勝擁有的潛藏資產，就是「武漢廣場有限公司」之49%權益，而佔有餘下權益的合作夥伴則是「武商集團股份有限公司」。如筆者的資料正確，後者是早於92年在深圳上市的鄂武商(深圳：000501)，為湖北省最大的綜合性商業企業，前身為「武漢商場」。

莊勝於年報透露，「武漢廣場有限公司」之年期由1993年12月29日起為期20年(筆者註：合作年期將於明年底屆滿)，註冊資本為2100萬美元。於2011年底，集團應佔此共控企業之資產1.49億元，而應佔2011年的盈利(如前述)則達1.38億元。

看看歷史，莊勝之前身「德信」是建築公司，於92年與武商集團在後者的根據地武漢合資發展武漢廣場，德信佔51%權益。物業之土地使用期由1992年中起計50年，地址是武漢解放大道688號，包括一幢40層高辦公大樓及兩幢26層高住宅大廈，座落於8層高之公用商業平台及兩層地庫停車場，發展計劃於98年完成，而德信則於99年上市，從德信年報中看到武漢廣場已售和未售單位的資料，顯示合資公司將寫字樓及住宅單位分拆出售，不過就找不到商業平台的資料，未知其是否轉讓予「武漢廣場有限公司」，由於莊勝/德信只佔後者49%，按例毋須公佈此共控企業之詳細情況(無奈！)。

根據網上搜尋到的資料 (http://www.wuhanplaza.com.cn/web/)，「武漢廣場有限公司」正在經營武漢廣場的商場，名為「武漢廣場購物中心」 (http://mall.ppsj.com.cn/6B666C495E7F573A8D2D72694E2D5FC3/)：

座落于中国武汉市汉口商业黄金地段，是中国中南部地区单体规模最大，集购物、娱乐、 餐饮、商务于一体的豪华型购物中心，地下2层、地上8层， 经营面积近8万平方米，其建筑与装修采用世界名家设计概念,高贵典雅,富丽堂皇，融中西文化于一体，汇古今风韵于一身。武汉广场购物中心引进国际、国内著名品牌与名优畅销商品10万余种类、20余 万品类，真正实现了"荟萃精品、服务大众"的市场定位，成为广大中外消费 者购物休闲的理想之首选。

最後，筆者得承認，雖然花了很多時間，也搞不清莊勝最賺錢的資產 -- 應佔「武漢廣場有限公司」之49%權益 – 的具體情況，最重大的問題莫如是是它只是擁有商場的經營權，抑或連商場物業也擁有？現時只知道此共控企業於2011年為莊勝帶來1.38億元盈利貢獻。如以最簡單的估值方式為其估值，即是按市盈率5倍至10倍計，「武漢廣場有限公司」之49%權益市值可達6.9億元至13.8億元，比莊勝現時之市值4億元，高出72%245%。假如有一日，莊勝大股東要私有化此項資產，又或是武商集團要統一旗下商場，小股東可能可以取得不錯的回報。

莊勝百貨(758)：近年業績不錯

讓我們先看看莊勝(758)近年業績。集團07年獲利4429萬元，之後差不是按年增長，2011年營業額增加25%至2.67億元，純利增加34%至1.4億元，每股盈利0.139元，派息0.025元，則與2010年相同。集團自09年開始派息。

各項業務之中，物業投資之營業額增至2840萬元，分部業績增至1106萬元；物業管理及代理服務之營業額增至1638萬元，分部業績減少至215萬元；製銷建築材料之營業額增加31%至2.22億元，分部業績增加1.3倍至8862萬元。應佔間接擁有49%權益之共同控制企業之溢利增加42%至1.38億元，為集團盈利的主要來源。集團透露，由於武漢之購買力強勁，此共同控制企業年度內錄得銷售額增長21%，集團應佔15.2億元。此外，集團已收取2011年上半年現金股息6514萬港元(經扣除中國預扣稅)。

於年結日，集團持有銀行結餘及短期存款1.45億元，資本負債比率(計息借貸及銀行貸款總額相對總資產之比率)由往年之13%下降至1%。

集團今日收市價0.425元，往績市盈率3.1倍，息率5.9%。筆者好大膽列舉股王領匯(823)作出比較，後者今日收報28.80元，往績市盈率4.2倍，息率4.2%。比較一下而已，請勿見笑。

(… 待續…)